中铁建松江超车战，靳腾大胆了一把

文/上海进深 魏薇

前不久，中铁建地产松江新城项目正式公布案名——西派云间。

5月初拿地，20天公布规划，7月底出案名，西派云间的推进速度很快。目前，项目已在松江万达、印象城及青浦山姆等核心商圈铺设展台，启动前期宣传。

按照计划，项目售楼处将于8月中旬正式开放接待，同步公开125㎡与148㎡主力户型样板间，预计在9月首次开盘。

“西派云间” 这四个字，总让人觉得格外熟悉。

西派是中铁建地产的TOP级产品系，之前浦东的红盘“西派海上”也是用的这个产品系。“云间”则和一路之隔的星樾云涧有关，星樾云涧是中铁建地产首入松江打造的项目。

可以说，西派云间其实是把这两个项目的名字结合了起来。这一次，中铁建地产想在松江再造一个西派海上那样的“神话”。

西派海上和星樾云涧都是曾经的热销盘。

2024年10月以来，西派海上9个月5次推盘5次售罄，已然成为了中铁建地产的一张“金字招牌”。

西派海上主力户型面积段88-142㎡，均价9.2万/㎡。这是中铁建地产与国贸地产的合作项目，中铁建地产在该项目的持股比例为45%。而对于西派云间，中铁建的持股比例是100%。

项目的建设单位为上海京涧房地产有限公司，成立于今年5月20日，该公司由中铁房地产集团华东有限公司100%持有，法定代表人为靳腾。

星樾云涧主力户型为99-155㎡高层&叠加，联动价5.54万/㎡，2023年3月首次开盘入市，目前已售罄，项目在2024年交付。

细节调整

根据设计方案，西派云间将打造7栋4F叠加别墅和10栋10-17F的小高层&高层，其中部分高层楼栋的首层做了架空设计，10号楼南侧做了下沉庭院。总户数共760户。

这份方案公示半个月后，做出了一些细节方面的调整：

1、15#楼右单元右边户首层、二层设置为物业管理用房

2、9#楼由12层调整为13层

3 、11#楼入户方式由南入户调整为北入户

4、面积调整：总建筑面积增加723.97㎡，其中地上不计容建筑面积增加223.97㎡、地下不计容建筑面积增加500.00㎡。

上述调整不会对计容建筑面积和容积率造成影响。

两次公示的规划图中，楼间距都未标明。

项目在整体容积率2.3的条件下做了高低配，叠墅高度15.75米，若优先保障叠墅区域超1:1的楼间距，小高层区域的楼间距会被压缩。

西派云间的户型图目前尚未公开，据目前透露的信息来看：

小高层建面约125-148-188㎡，全系一梯一户，精装交付。叠墅建面约153㎡-158㎡，总高4层，毛坯交付。

125㎡的起步面积段，明显是面向改善型客户。叠墅在松江新城属于稀缺产品，数量也不多。

西派升级

西派系坚持“非核心不选、非标志不建、非创新不做”，首次进入松江，新项目有了新高度。

西派云间不仅保持了西派系的高标准，还在建筑、园林景观、园林水系、社区会所、装修标准方面做了升级：

1、项目南侧和西侧临河，所以在南侧做了小区出入口，打造了双桥跨水入户，桥上行人进入小区，桥下车辆进入地库，既显档次又保证了私密性。

2、松江首个中央车站归家系统，车辆进地库后有个中转站，业主大热天、下雨天或者需要车接送时，直接在地库等就行，不用到路边，从地库就能直接回家。

3、松江首个双层立体会所，相当于把五星级酒店会所搬到小区了，有恒温泳池，健身馆，私会厅，茶吧，书吧，应该是松江目前最大的社区会所。

4、松江新规后做的首个改善产品，层高、阳台等都有调整，具体需要等户型图出来才能明了。

业绩冲刺

西派云间所在地块，是中铁建地产2025年至今在上海摘得的唯一一宗地块。

5月9日的上海四批次土拍中，中铁建地产以成交总价24.7亿拿下松江区SJC10006单元C03A-04号地块，溢价率20.42%，折合楼板价25288元/㎡，装修标准不小于2500元/㎡，容积率2.3，中小套型比例45%。

地块还要求配置一处公共空间，面积不小于1500㎡；同时配置一处日间照料中心200㎡，一处老年活动室200㎡、一处养育托管点360㎡等。

即使是在这样的高溢价之下，西派云间的楼板价仍比三年前的星樾云涧（29571元/㎡）便宜大约4200元/㎡。

但在高品质、强配套的加持下，西派云间的价格只会比星樾云涧更贵。

实际上，在此次拿下松江地块前，中铁建地产还曾有意上海第三批次出让的浦东新区北蔡地块。地块上架前，中铁建地产就对地块提前进行了招标计划公告。

今年上半年，中国铁建在上海实现79.11亿元的全口径销售额，不及2024年全年销售额（200.83亿元）的一半。

可以见得，西派云间的高端策略，既是中铁建地产对松江改善市场潜力的押注，也暗含通过“单盘突破”带动业绩增长的考量。

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