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保利航天奇观：天河东的价值密码，刚需与改善的破局者

2025年5月30日，广州土地市场掀起波澜。保利发展以22.5亿元将天河航天奇观二期地块收入囊中，折合楼面价约30519元/平方米。这宗天河智谷片区的稀缺宅地，从挂牌起就牵动着无数购房者的神经。消息一出，天河东的二手业主群暗流涌动。这个容积率仅2.07、限高60米（原72米改60）、坐拥湖景资源的低密地块，势必改写天河东的房价逻辑。

破局之作：天河东的稀缺拼图

保利航天奇观地块位于天河智谷核心，东邻保利天汇，南接缦云广州，北靠世界大观，地理位置得天独厚。这块占地57582.03平方米的土地，在寸土寸金的天河区如同一块未经雕琢的璞玉。

项目规划9栋住宅，其中4栋23层塔楼主打刚需刚改小户型，5栋17层板楼改善户型（面积段因新规收紧，项目需重新设计，具体面积段暂未公布

吹风价5-6万/㎡，预计总价段精准锁定400-800万区间——这正是天河东长期缺失的“刚改真空带”，刚好和保利天汇的小面积尾货无缝衔接，也把天河东的刚改/改善需求重新拉回牌桌

当周边豪宅缦云广州卖到6.5万/㎡、越秀观樾冲上6.8-14万/㎡时，保利航天奇观以刚需价装进豪宅配置的策略，瞬间点燃市场。

三板斧：低密、湖景、学区的三重奏

1. 低密湖景，改写天河居住标准

容积率2.07，限高60米，意味着项目将呈现18-20层的小高层社区。这种密度在天河核心区堪称奢侈。

项目南侧的小湖泊被保利命名为“映辰湖”，1.75万平环湖景观带将建设滨水步道、连廊等亲水设施。未来通过聆湖路，可与世界大观板块的日月双湖形成“三湖环抱”景观链，打造天河独有的湖居生活圈。

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（示意图，具体还没定稿）

2. 天外智谷学位，圈层一步到位

最令市场振奋的是教育配套。出让文件明确，地块由广州市天河外国语智谷学校统筹，与缦云、观樾共享同款教育资源。

天外智谷学校分为两个校区：缦云配建的九年制学校（18班小学+27班中学）今年9月开学；越秀观樾配建的24班小学紧邻项目。幼儿园则由保利配建，真正实现12年公办教育。（注意：最终招生规则以三方合同为准）

3. 板块融合，共享世界大观红利

正在施工的聆湖路全长418米，双向两车道，预计4个月内完工。这条路将直接打通航天奇观与天外智谷24班小学、日月双湖的连接，实现与世界大观板块的无缝融合。

六边形战士的软肋与锋芒

交通短板：地铁依赖自驾

项目距21号线大观南路站约1.7公里，步行不现实。但自驾通过大观街直达大观中路，沈海高速、环城高速及在建机场第二高速，高峰时段可能遭遇拥堵，这是需要理性看待的现实。

商业医疗：够用不奢华

项目周边缺乏步行可达的大型商业体，主要依靠保利天汇沿街商铺和观樾三期高端商业（餐饮品牌对标珠江新城广粤天地）稍远有奥体优托邦、三溪美林天地等。

医疗方面，3公里内有广州医科大学附属中医院和黄村医院，但更推荐自驾15分钟到萝岗中山三院岭南医院。

产品革新：新规户型亮剑

原本百分之120%的得房率但因新规收紧，重新报批!

但得到的消息是得房率会在110%左右。也是吊打天河东90%的项目了

天河东的苦与乐：观望群体终于等到了

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