北京买房：理清思路，购房建议1608

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

先说一下我的情况，持有1套房山良乡的老破房，19年220左右入手，按中介的说法也就值120上下，无贷。以租养租，全家租房在云岗住，媳妇在六里桥上班，孩子27年上小学，可以上云岗小学，在丰台来说小学应该还凑合，初中不行。

目前考虑在西三环铁路小区，或者吴家村路10号院买一套总价350-400的老破小两居自住，这样孩子估计能上海淀七一小学，媳妇通勤也解决了，我逆向往城外跑通勤时间也不会太长。

当前无法抉择的点，一是否把房山的房子卖掉，不卖的话还款压力会大一些，但也担心跌得没有底线了，卖了感觉赔得多，另外房山房子在城中村，有极小的概率会拆迁。

二是买房或者换房的时机，这两年也在观察房子行情，房山那边眼看是越来越差，市里的稍好一些但也在降。孩子上学还有2年缓冲期，而且这两年幼升小的孩子也越来越少也可能影响学区房价格，所以一直在观望。看看章哥有没有好的建议。

A：

1、房子如果是大产权，那从220跌到120跌了小一半，有这么邪乎吗？如果是出租，那总价120万房子的租金在3000左右，相符吗？如果租金超过这个数字，那就说明超跌或被低估了。

2、房山拆迁的规划我不知道。但一般来说，除非是地段儿非常好，否则在这种时期，拆迁成本大的村子都会往后排，或者避开补偿太高的楼房。

毕竟地主家也没有余粮啊，手里没钱或预期卖不出高价的情况下，区里对拆迁都不太积极。除非是再次有国开行的巨额定向资金支持，比如PLS什么的。

3、楼市行情在我看来是没什么下跌空间了。因为按照租金收益率来对照同期存款利率，已经差不多了，朝石丰非学区房的小户型已经超过。那既然是租房也能有超过存银行的收益，业主除非是着急用钱，否则为什么要再降价卖？

手里有闲钱的也一样，除非是不会算账，否则为什么不把钱换成收益高的稳妥房产？我属于手里有点儿钱的，也在找收益更高的房子，到现在没找到，也挺急人的。

4、学区房您说的对，明年之后就进入至少十年的入学人数低迷期。除非是有吸引外地家长购房的政策，比如放宽落户和放开高考什么的，否则学区房的溢价部分有可能受影响。以常规来说，学区越强的支持越大，普通学区的则要弱些，毕竟只有好资源才什么时候都稀缺呢。

另外总价高的大户型宜居学区房受影响小，占坑儿房因为溢价高而受影响大，因为房子是用来住的，学区功能减弱后居住功能则会更被重视。

5、我没什么好建议，这都是只能自己选择的，我只能是列出这些情况而已。

仅供参考。

二

Q:

请问，我有上地东里一个四居室，学区已经用完了，我家目前财政情况比较稳定，不着急用钱。一开始挂1300万从4月份到现在一直看得人少，进入7月，中介说要降到6.7万一平米。

我一来觉得这个价格太低，二来换成1000万现金也就是存在银行，现在利率还这么低。所以想问上地东里的老破大学区房在什么价位上出售比较合适？这个房子出租估计1.5万的月租金。

A：

1、上地东里的6.7万，够低的，是复式吗？当时既然买大户型的房子，那就肯定是为了自住，留着住呗，等孩子上完学再说卖不卖，没必要着急。

2、什么价位？用租售比估算一下吧。我不太清楚当地大户型的租金标准，只知道小两居的坪效是100出头儿。单价则是小户型动辄10万+，租售比破千，溢价率至少在50%左右。

您这套房的预估租金是1.5万，那假定以700的租售比，总价在1000万左右为合理，其中包含30%左右的学区溢价。30%是海淀的溢价率平均值，只是在上地算比较低的，这谈不上是否合适，只能说是市场价。

3、存银行的意义不大，现在大行的存款利率是1.5%，高了也不超1.8%。而现在既然是能租1.5万，年化净收益率估计也在1.6%或1.7%，两边差不多。所以套现的意义不大，还不如留着自住呢。

或者还不如换成租金高的房子呢，现在北京年化2%以上的有的是，超过2.5%的都不算少，都是小户型非学区房。

4、简单就这情况，我认为按现在的行情，您这房子基本是底价了，除非海淀再次出台打压学区房的政策。

仅供参考。

三

Q:

请问，我看您点评了香港的宝翠园，正好我有亲戚在旁边有套房想卖，要价实价400万港币，406呎（38平套内28平）房产税3%是460港币，物业费1000多，请问您觉得能投资吗？

A：

1、我对香港不熟，这还是咨询那边儿懂行的吧，我弄不好就说错了。

2、不过这套房怎么不太贵似的？1万1呎就是10万多一平米，不贵，是不带电梯的唐楼吧？说不好听的类似于咱们的老破小，但这又有物业费，说明规模不小+维护的还行。可旁边的宝翠园20万一平呢，这是什么小区啊？

3、算了，无所谓，不琢磨这些了，我只是算个账吧。既然房产税是460块3%，说明只有差饷没有地租，那对应的月租金就是1.5万左右。物业费1000，每平米30块钱，香港的平均水平吧，不算贵。

4、那就算租金回报率吧，400万总价1.5万月租，租售比266，毛收益年化4.5%，很不错，相当高了。

但要减去成本，1.5万月租的话先交15%的租金税（物业税），还剩12750，再减去物业费1000和差饷500，还剩12250。那此时的净租售比是326，净收益率是3.6%。很不错，比北京高的多，北京像这种小户型的最高收益不过2.8%，超过3%的几乎没有。

5、不过提醒一句，这套房我看着像是很老的唐楼，是999年土地年限的，所以才没有5%的地租。那既然很老，就有可能产生大型维护的成本，最好问清楚大概什么时候进行，维护费需要多少钱？太高的话就不太值了。

6、简单就这情况，我觉得收益还行，不仅比北京高的多，也超过香港2.3%的平均值。就是问清楚维护费吧，其他的没什么。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们还没有买学区房现在情况是这样，孩子快5岁，27年幼升小，女孩，目前看未来学习应该还行，但我们完全不想鸡娃，所以以前一直没有考虑海淀。最近单位在海淀有zb政策。按照海淀区的承诺，幼升小六小强80%能保证，其他学校100%能保证，前提是房子和户口要落在对应的学区。

因为之前没有了解过海淀的学区政策，想问一下：

1、海淀有没有比较省心的直升校？

2、海淀的直升校对比朝外或白小+80中水平如何？

3、如果海淀幼升小走了zb，不鸡娃、不走点招的话，有没有可能去到六小强初中，具体是什么途径？

A：

1、您这是什么单位啊？够牛的。但六小强主要指高中，初中也行，只是小学没有六小强的说法。

2、海淀有最省心的九年制啊，比带直升名额的都稳妥。最典型的就是万寿路的育英，小中高都是牛校。但就是房子不便宜，学区溢价也比较高，在海淀排第一梯队。

另外直升校最强的是上地学区，只要不出区，基本都能保证直升牛中。你们既然有政保，那就是100%保证了。但上地的学区溢价也高，小户型在50%以上，大户型也在30%左右。

3、对比白小+80，从学校来讲，80学区的排名仅在海淀小强校之后。而且这还是单从成绩来说的，如果论师资和学校氛围，80跟小强没多大区别，对于天牛娃来说在哪儿都一样。

但如果从行政区的整体资源来说，那朝阳跟海淀还是有差距的，名校数量和人均资源都差的很多，整体学习氛围更是没法儿比。也就是说，如果在朝阳中考时上不了几个头部高中，那就比海淀的选择少多了，这对于中等娃来说不算利好。

4、如果单位是大政保，那完全有可能保证小强初中。不用自己走什么途径，或者说只要走清楚单位内部的途径就行，然后等着单位名额办手续就是了。

5、不过多说一句，如果真的不想鸡娃，那如果成绩不是很强，有可能上了六小强也意义不大，大概率分不到好班，也有可能被分层到后边。

也就是说，所有牛校都是“因材施教”的，是按照成绩给孩子明里暗里的“分班分层”。什么层级的孩子都只能得到匹配的教育资源，否则两边都耽误。好资源什么时候都稀缺，想得到的话都得靠抢。

6、这么说吧，海淀牛校里的资源差距，很多时候比牛校与渣校的差距都大。那在成绩很重要的情况下，如果完全不想鸡娃，就得看孩子的天分了。

这其实不光是海淀如此，全北京全中国哪儿都一样，学校越牛，竞争就越激烈。家长们其实都不想鸡娃，就跟上班不想加班儿似的，但很多时候都是身不由己，如果不在暗地里努力，那机会和资源就归别人了。

我家当年也不想鸡娃，但奈何孩子的实力不允许啊，实在是拼不过牛娃们。于是无奈的上了贼船，然后就下不来了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们住磁器口六号地平房，但这房是我叔叔的，我一家三口加老母亲的户口在这里，您有什么建议吗？想在三环内买一套房，如果是100万首付之内，您建议在哪里？需要小三居或能改的两居。

A：

1、这好像不是提建议的事儿，而是只能按政策办，我没什么好办法。

2、100万是首付，月供能支撑多少？也就是准备贷款多少？从理论上说，现在首付能做到20%，100万能买500万的房。但是这400万的贷款，月供可就小2万呢，合适吗？所以还是先做个总价预算吧，然后再说买在哪里。

3、如果是400多万的总价，那就买在大兴北部或通州吧，相对价额不高，三居的选择比较多，肯定能买到。但这还是先看自己的通勤吧，有了大致方向再说买在那个板块。

仅供参考。

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