“汉堡房东”也要退场了

作者| 方乔

编辑| 刘渔

7月28日，房地产服务公司仲量联行发布公告，美国麦当劳总部决定分阶段出售其在香港持有的全部23处商铺物业，总价值接近30亿港元。

首轮出售涉及8个位于核心地段的物业，包括尖沙咀、铜锣湾、旺角等商圈，总估值约12亿港元，招标将于9月16日截止。这些物业多数已被麦当劳持有数十年，其中尖沙咀星光行物业建于1969年。

物业出售后麦当劳餐厅将继续在原址经营，采用“售后回租”模式。这意味着麦当劳正从传统的重资产经营转向轻资产模式，结束其在香港近50年的物业持有历史。

麦当劳此次出售的物业均位于香港主要商业区域，据仲量联行披露，首批8个物业建筑面积在6800至19000平方呎之间，目前出租率达100%。

尖沙咀星光行地下及地库物业面积最大，达18746平方呎，目前市值约4.6亿港元。该物业在2019年曾估值10亿港元，几年间价值下跌超过一半。地库由麦当劳餐厅承租，地面租给百货公司，月租金合计135.6万港元。

铜锣湾怡和街物业位于铜锣湾繁华地段，市值近1.8亿港元。荃湾街市街物业估值1.6亿港元。仲量联行资本市场部执行董事邓洁莹表示，这些物业已由麦当劳持有数十年，其中7间麦当劳餐厅已经营34至38年。

麦当劳的出售计划早在2025年初就开始筹备，美国麦当劳总部接触多家代理行后，选定仲量联行作为独家销售代理。按计划，剩余15个物业将在明年陆续推向市场，具体时间视首批物业市场反应而定。

目前，整个香港商业地产市场都处于比较困难的时期。仲量联行数据显示，截至2025年第二季度，香港核心区街铺资本价值环比下跌2.3%，同比下跌5.4%，相比十年前下跌70.5%。市场估算回报率仅约2.47%。

香港美联工商铺研究部门6月23日数据显示，今年一季度四大核心购物区共有897间空置商铺，街铺空置率升至12.1%，创近四年半新高。其中铜锣湾空置率从一季度的5.3%升至二季度的13.2%。

戴德梁行数据进一步证实市场疲软，该机构报告显示，铜锣湾、尖沙咀及旺角街铺租金在二季度分别下跌3.6%、3.4%及1.7%。高息环境和银行收紧商业按揭贷款，抑制了投资者购买意愿。

不过，麦当劳物业仍吸引了众多潜在买家。邓洁莹表示，由于这些物业有稳定的麦当劳租户，加上优越位置，已有不少本地及海外投资者表示兴趣。“售后回租”模式确保买家获得稳定租金收入。

麦当劳与房地产的关系始于创始人雷·克洛克时代，克洛克曾说：“麦当劳不是做汉堡的，真正的业务是做房地产。”

1975年进入香港后，麦当劳采用“地产+餐饮”策略。通过长期租约锁定黄金地段，同时购入部分优质物业，既享受物业升值，又通过租金获得现金流。目前麦当劳在香港有约256家分店，雇用约1.5万名员工。

麦当劳2024年财报显示，公司全球收入达259.20亿美元，其中租金收入100.17亿美元，占总收入的38.65%。这解释了为何业界称其为“包着汉堡的房地产公司”。

不过，麦当劳的轻资产转型早有迹象。2017年，该公司将中国内地及香港业务80%股份出售给中信、中信资本及凯雷组成的财团，交易价值21亿美元。虽然保留了部分物业所有权，但已释放战略调整信号。

麦当劳在内地与香港采用了不同地产策略，在内地市场，麦当劳始终以租赁为主，未大规模购买物业。2010年麦当劳中国高管曾解释，认为中国商圈仍在变化，因此不购买土地或店铺。

这一策略效果明显，2017年中信资本接手后，内地门店从2200家增至目前约7000家，计划2028年达10000家。轻资产模式使麦当劳借力地产商资源快速扩张。

从全球角度看，麦当劳此次抛售符合其“去地产化”趋势。面对香港商铺市场回报率仅约2.47%的现实，将资金转向回报更高领域成为理性选择。以荃湾店铺为例，该物业38年升值39倍，年化收益率约10.12%，但仍低于纳斯达克100指数14%的年化收益率。

地缘政治因素也可能影响决策，有媒体报道，美国商务部官员曾提示美资企业需谨慎考虑在港资产问题。虽然麦当劳否认政治动机，但外部环境不确定性确实增加了持有海外资产的风险。

对香港商业地产市场而言，麦当劳的大规模抛售既是挑战也是机遇。短期内，国际企业撤离可能加剧市场悲观情绪。但长期来看，“售后回租”模式为投资者提供稳定现金流，可能吸引逆周期投资者入场。

内地资本正为市场注入活力，香港零遗产税、低持有成本等优势，吸引内地企业及家族基金购买核心资产。随着美联储降息预期，融资成本降低也可能刺激投资回暖。

麦当劳的举动标志着一个阶段的结束，也反映香港商业地产市场正经历结构调整。从地产持有模式转向更具流动性的运营模式，可能是未来发展方向。

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