北京房产继承律师解读：房屋赠与涉及他人遗产部分的无效认定

北京房产继承律师解读：房屋赠与涉及他人遗产部分的无效认定

房产律师靳双权

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

在共有财产处置纠纷中，部分共有人未经其他共有人同意擅自处分财产的行为效力，是司法实践中的常见争议点。北京一起房屋赠与合同纠纷案件中，法院明确：夫妻一方去世后，另一方擅自将共有房屋赠与子女，涉及去世方遗产的部分无效。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵玲（被继承人之女）

被告：赵强（被继承人之子）

第三人：赵华（被继承人之长女）

（二）事件经过

赵建国与刘英系夫妻关系，二人育有赵华、赵玲、赵强三名子女。1996 年，二人购买一号房屋（建筑面积 65.6 平方米），登记在赵建国名下。2012 年 2 月，刘英去世，未对一号房屋进行遗产分割。

2020 年 1 月，赵建国与赵强签订《赠与合同》，将一号房屋无偿赠与赵强，并办理了过户登记。赵玲认为，一号房屋系父母共同财产，刘英去世后其遗产未分割，房屋应属各法定继承人共同共有，赵建国无权单独处分，故诉至法院，请求确认赠与合同无效，并要求赵强赔偿其应继承份额的折价款 200 万元。

赵强辩称，父母 2010 年曾立遗嘱将一号房屋留给孙子赵阳（赵强之子），父亲赠与房屋实际是让其代为保管；且民法典已删除无权处分合同效力待定的规定，赠与合同有效，未侵犯赵玲权利。赵华书面声明放弃继承及相关权利，不参与诉讼。

（三）争议焦点

一号房屋在刘英去世后是否属于共同共有财产？

赵建国与赵强签订的《赠与合同》是否全部有效？

赵玲主张的赔偿请求能否成立？

二、案件分析

（一）房屋权属认定

一号房屋系赵建国与刘英婚姻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，双方各占 50% 份额。2012 年刘英去世后，其享有的 50% 份额成为遗产，应由配偶赵建国及子女赵华、赵玲、赵强共同继承。因未实际分割，一号房屋处于四人共同共有的状态，赵建国仅为共有人之一，无权单独处分整套房屋。

（二）赠与合同效力判定

根据《民法典》第三百零八条规定，共有人对共有财产无约定的，具有家庭关系的视为共同共有。共同共有人处分共有财产需经全体共有人同意。本案中：

赵建国与赵强签订《赠与合同》时，明知一号房屋包含刘英的遗产份额，却未取得赵玲同意，主观上存在恶意。

赵强作为继承人，对房屋的共有状态知情，仍接受赠与，构成恶意串通，损害了赵玲的继承权。

法院认为，虽赵建国对其个人享有的一号房屋份额有权处分，但涉及刘英遗产的部分属于无权处分。根据《民法典》第一百五十四条，恶意串通损害第三人利益的民事法律行为无效，故赠与合同中涉及刘英遗产的部分无效。

（三）赔偿请求审查

赵玲主张赵强赔偿房屋折价款，但法院指出，一号房屋中属于刘英遗产的部分可通过继承程序返还，并非 “不能返还” 的情形，不符合赔偿条件，故对该项请求不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵建国与赵强 2020 年 1 月 7 日签订的《赠与合同》中涉及刘英遗产的部分无效；

驳回赵玲的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）共有财产处分需谨慎

共同共有财产：夫妻一方去世后，未分割的共有房屋属于全体继承人共同共有，任何一方不得擅自处分。如需处置，需经全体共有人一致同意。

遗嘱与生前处分冲突：即使存在遗嘱约定房屋归属，立遗嘱人在生前实施与遗嘱内容相反的行为（如赠与），视为对遗嘱相关内容的撤回，但涉及他人遗产部分仍需遵守共有规则。

（二）赠与合同效力的边界

部分无效情形：赠与合同中，处分自己合法财产的部分有效，涉及他人财产的部分无效，不影响合同其他部分效力。

恶意串通的认定：受赠人明知财产存在共有份额仍接受赠与，可能被认定为恶意，导致合同部分无效。

（三）继承与财产处置的衔接

及时分割遗产：继承人应在被继承人去世后及时协商分割遗产，明确各自份额，避免因共有状态模糊引发纠纷。

权利救济途径：发现共有财产被擅自处分时，可主张涉及自身份额的部分无效，但需提供共有关系及对方恶意的证据。

本案明确了共有财产处分的边界，警示当事人：处分包含遗产的共有房屋时，必须尊重其他继承人的合法权益，否则将承担合同部分无效的法律后果。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）