房地产板块，要底部反弹了吗？

就星球有个朋友问我一个问题：

就目前的房地产板块，还有没有回升的可能了，以及未来还有没有可能涨回到巅峰时刻了。

其实逻辑很简单。

在有政策的加持，房地产板块触底反弹还是有可能的。

但你要说回到巅峰的市值，那肯定是不可能了，因为这里的差异，不止是房地产周期，还有预售制度。

预售制度的问题大家一直是知道的，烂尾楼，货不对板，偷工减料等等等，整个就是把风险全交给购房者了。

但大家也得明白一个道理，那就是在咱这里，如果一个规定你会觉得不舒服的，那么你要瞬间意识到，这个规定一定有人会觉得很舒服。

而预售制度，舒服的就是房地产开发商和地方。

而在现在预售制度逐渐走向衰弱的情况下，这两方其实就不那么舒服了。

最直观的，是房价的周期风险。

大家要知道，房地产市场，是有价格波动的，你今天看到的价格，和你明天看到的价格，可能都是完全不一样的，可能对普通人来说，这点差异不算什么，反正赌一个波动呗，但对生意人来说，做生意要的是确定性利润，

但在预售制度下，开发商拿地，房价的周期风险是几乎不存在的。

因为你今天拿地，只要动作够快，拿到预售证，差不多3到6个月，你就可以向社会大众卖房了，3到6个月的房价波动，不至于很大。

但如果没有预售制度呢，那问题就大了去了。

大家不能用国家项目的建设速度去看房地产商，正常房地商的建房速度，就是两到三年，没有预售制度，这两到三年的，房价的波动可能会直接把开发商给压死。

因为大家算一下利润就可以了，现在正常开发商，拿完地后，算上各种成本，给自己上20%的利润就算不起了，但你看这几年的房价走势，两三年过去了，有些地方房价可能跌了50%了，开发商直接亏麻了。

这个模式下，等于就直接把房价压力全都转移给开发商了。

你要是三年后房价涨，开发商赚麻，要是三年后房价跌，开发商直接破产，你看上去好像还可以，挺公平的，但站在开发商立场上，谁不想做稳赚不亏的生意呢。

当然，看到这里的朋友会有疑惑：

其它国家也不是预售制度，为啥人家就没这个问题啊。

这里的差异，实际不在开发商，而在土地财政。

一方面国外的房子，很少像我们这里是超高层，更多是一户建或者大家看到的独栋别墅，这些房子，本身建筑难度就不高，动作快点几个月就完工了，房价影响自然就没那么大的。

但一户建和独栋别墅模式在咱这，完全就走不通的，因为对土地财政来说，一年能卖的地就那么点，同样面积下，建设超高层的收益肯定大于建设一户建，所以在土地财政的要求下，基本上开发商只能选择建超高层。

超高层建筑，开发周期直接奔着两年开外走了。

另一方面在于土地性质的差异，在咱这，开发商想买地，只能去地方那里买，而且走的是拍卖模式，地方肯定是想旱涝保收，所以买定离手，开发商不可能和地方博弈，金融市场除了贷款也很难涉及到房地产一级市场上。

但国外不全是这样，国外市场用地，有些是私人用地的，有些地是公家的，但金融机构也可以进场，是可以承担风险的。

私人用地好说，大家签协议，有钱一起赚，亏钱一起亏，公家用地，则可以利用丰富的金融工具锁定价格，拉着金融机构一起承担，总归是有希望的。

但咱这里，因为土地财政因素，这两项都是不大可能的，所以结果大家是懂得的。

而且大家要明白一点，预售制度逐渐消失后，我们这里的房地产模式还不一定能跑成国外那种。

因为尴尬的点在于，预售制度破了，但土地财政是很难改的，这就进一步压制房地产板块的回暖。

再有一点，是预售制度带来的利润压力。

预售制度，开发商半年就能拿到钱，开发商可以拿着钱去盖房，或者开发新项目。

没有预售制度，开发商要2年才能拿到钱，这个钱，就要全压在这里了，现金流压力直接就拉满了。

这里的差异，我可以给大家讲一个常识，商业领域里，周转速度越快，利润率就越高。

就像餐饮业很讲究的翻台率一个道理，一晚上一个桌子能用几次，直接决定了餐厅的利润。

简单来说：

你一晚上一个桌子只用一次，你只能赚一次钱，而如果一个桌子一晚上能用3次，那你等于就能赚3次的钱了，利润是之前的3倍。

这里可以说下为啥很多餐饮企业必须整个20分钟上菜，不上退款的规定。

其实那不是逼餐厅快出餐，而是逼你快离开。

但在这种模式，只要预售制度一来，原本高周转的房地产利润会瞬间下降，连带着房地产板块的市值也会受影响。

这其实才是核心的问题。

所以大家再去看预售制度就好了。

为什么之前那么多年，大家都对预售制度这么有意见了，预售制度也依然存在到了今天？

其实很大程度就在于预售制度的利益方，开发商和地方都不愿意放弃这个蛋糕。

现在的问题是，如果你预售，消费者干脆就不买了，所以被迫做出了改变。

但大家也要记住的是，改变的不只是预售制度，还有整个房地产板块的估值逻辑。