小户型“撞车”中建玖合河景房，中铁建花语璟云延迟开盘

北京进深 徐迪 有消息称，原定本周末（8月2日）开盘的花语璟云将延期入市。

4月29日拿地，7月20日就已开放样板间，满打满算不到三个月，中铁建地产通州新盘速度很快。

但在万事俱备只待开盘的关键时期，中建玖合“运河八子”项目公示了总平图。

小户型部分与花语璟云的主力产品直接撞车。

截至7月30日，花语璟云尚未取得预售许可证。

就是慢了这一步，中建玖合的河景房追上来了，另一边，八里桥的招商朝棠揽阅已经开始疯狂网签了。

面积段上，花语璟云起步做到94㎡，与朝棠揽阅相比门槛略高，定位上更接近中建玖合项目。

花语璟云94㎡三居两卫：共52套，户型占比26%。

中建玖合项目这个面积段仅在不临河地块上有，目前公示的总平图的大概有100套左右。

两个项目95户型格局基本一致，赠送上打成平手。

1、南阳台通面宽，接侧边飘窗。

中建玖合项目的弧型转角设计，外观上略时尚一些；

花语璟云南向面宽小幅领先。

2、花语璟云北边次卧侧边飘窗，书房外接设备平台，

中建玖合项目北向通面宽设备平台。

3、总赠送面积

花语璟云：约12㎡；

中建玖合项目：约13㎡。

110户型赠送面积比一下就拉开了。

1、花语璟云106㎡中间户/110㎡边户，为小区主力产品，户型占比一半以上。

同样以边户来对比。花语璟云110㎡做了三居两卫。

南向通面宽阳台赠一半面积，北向设备平台和侧边飘窗全赠送。

总赠送面积11.6㎡，建面使用率88%左右。

2、中建玖合项目110户型做到了四居。

拓展空间在花语璟云同户型基础上，多了一个设备平台，还有南向的景观花池。

总赠送面积达到22㎡，几乎是花语璟云的2倍。

转角花池的设计，无论是外型还是视野上，都更加优秀。

花语璟云建设用地约1.27公顷，地上计容建面2.17万㎡，容积率1.7。

规划6栋4-16F住宅楼，共202户，户均面积不到110㎡。

其实以花语璟语的地块素质来说，临铁优势+规模限制，也是个妥妥的刚需盘。

坏就坏在，这块地的楼面价被抬得太高了。

土拍现场经历了215轮叫价，中铁建地产以22%的溢价率拿下这宗2万㎡出头的地块，单价达到3.58万/㎡。

旁边的招商云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，金隅花溪云锦2.5万/㎡。

目前，两个项目的成交均价分别是：5.84万/㎡、5.48万/㎡。

如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。

做同样的产品，显然无法实现这个程度的差价。

最终，中铁建地产决定拿出他的高端产品系“花语”。

但市场对这个位置的高端项目接受能力，目前看十分有限。

除上述两个今年新入市的楼盘，周边还有不少在售项目，近两年的成交均价都没有突破6万。

招商璀璨公元5.7万；能建京玥兰园更是连5.5万都没站上，近两个月成交价已跌破5万。

主打大户型的纯改善盘新城基业颐瑞府均价接近6万，但取证快2年了，只网签了66套，还有超六成房源在售。

花语云璟在它2万多平米的迷你社区里，炫技空间实在有限。

园林几乎是没有发挥余地的，能把架空层、会所、邻里中心等配齐，已是十分难得。

中铁建还是拿出了很大诚意，力求把这个项目打造成“小而精”的品质社区。

依托通州最低的容积率，花语璟云打造了通州罕有的4层洋房，仅两个单元16套，单套面积100㎡左右，中铁建似乎想做出一个反主流的小户型豪宅社区。

隔壁的云璟揽阅有大约一半的房源是90平米以下户型。

或许出于总户数不多的考量，花语璟云放弃了90平以下纯刚需户型，集中精力做好100-120平米面积段，也是尽量与云璟揽阅产品定位做出差异。

1.7的容积率原本是项目卖点之一，但因为地块南向有遮挡，楼栋距离用地红线过远，导致小区实际容积率被拉高。

当然，相较云璟揽阅和花溪云锦2.2的容积率，花语璟云还是更加低密。

楼栋朝向偏西南，楼间距比较宽裕。南北两侧楼栋距离用地红线较远，减少了临街感。

室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深1.5米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗。

得房率BUFF三件套也配齐了，整体赠送尺度不输云璟揽阅。

通州梨园板块的三个新盘的案名皆占了云字，产品上也不乏相似之处，都是为“好房子”量身打造。

三个项目合计为北京城市副中心供应了近千套四代宅。

八里桥的朝棠揽阅，一个项目就有900多套房源。

此外还有中建玖合副中心站8合1地块，目前还没出设计方案，但从面积上来看，23.7万㎡的规模，约等于10个花语璟云。

而且从地块条件来看，中建玖合项目是具备豪宅基因的，前排河景大户型做利润，后排中小户型做流量保成本。

这个超级大盘的方案一出来，恐怕会让花语璟云的处境更加被动。

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