地产中介卖房，越来越夸张了

谁能想象现在中介拍二手房探盘视频不但要额外收费，还得预约，甚至档期已经排到了3个月之后，要想早点拍上，只能找关系插队，要不然根本协调不出来档期。

房东们无奈调侃：“现在房产经纪人也有经纪人了。”虽然这是句玩笑话，但事实真的如此，优质的中介经纪人拍二手房探盘视频，流量极大，成交速度极快，只要是想短时间内变现的房主，根本不惜几千甚至几万的额外费用也要让他们快点拍摄，毕竟早一天卖出房子，就能早一天解决自己的实际问题。

当然，任何事情都有A面B面，优质经纪人因流量高、成交快而档期难求，甚至需插队；而效果差的经纪人即使免费服务，也难获房主认可。因为在房主眼中，这样的视频没流量、没效果，拍了也是浪费时间。

二手房探盘视频看似相似度极高，没有差别，但事实绝非如此，拍摄的各个环节有很多技巧与细节都需要在无数次打磨之后才会吸引眼球，提高完播率，从而获得流量，增加成交概率。

从开场见面到走进小区，从介绍房子到坐下谈价，二手房探盘拍摄的每一环节都有自己的爆点，要想有流量，成为明星级经纪人的确需要仔细揣摩与拆解整个探盘过程，唯有每一步都做到100分，才能抓住客户的注意力，从而取得最后高光的成绩。

平平无奇VS爆点前置

很多中介拍摄二手房探盘视频开头都喜欢用“今天我们来到了xx楼盘，见一位业主”或者“您好，张先生，今天看看您的房子”类似的开头作为整个视频的开场。这样的开场无任何亮点，极有可能被光速刷走，不要说流量，完播率也会很差。其实，探盘视频的重点不是探盘，而是短视频，任何短视频的开场都需要做好“黄金开头”的包装。了解AI创意工场，内容灵感不枯竭

首先，二手房探盘视频要爆点前置。所谓爆点就是在视频开头5秒内抛出最具吸引力的的主题信息，目的是瞬间抓住观众注意力它可以是夸张的数据，也可以是矛盾冲突，更可以是前后对比的反差，诸如自媒体的“标题党”一样，把握好开端才能赢得客户的关注。

例如，原开头“今天我们要看的是一户80平两室的房子”改为“今天带大家看一户80平如何爆改成130平的房子”、原开头“今天带大家看一下500万的豪宅长什么样”改为“10年前周边的房子最高也就卖几十万，它敢卖500万，让我们看看怎么个情况”。总之，做二手房探盘视频，要谨记“首战即决战，开头必爆点”为原则才能得到流量与关注。

其次，开场不止开一次，至少是三连击。很多中介探盘也清楚爆点必须前置，但往往“第一句”成为爆点之后，很快就进入“平淡期”，他们错误的认为爆点爆一次就可以，相当于开场开一次就行，但实际上这样的想法是错误的，开场也可以分为一次、二次甚至三次开场。

例如，今天我们来看看可以容纳三个地铁站的小区到底有多大（一次开场），据说这次总价500万的房子，房主光装修就花了300万，今天我们一定得仔细瞅瞅（二次开场），美女，您好，哇塞，你这皮肤抛光了吧，这白的都有些晃眼了（三次开场）。通过对小区、房子、业主等观察之后分别进行三次开场，每一次开场都有一个爆点（吸引点），通过连续的爆点才能更好的抓住用户的专注力。

最后，主动抛出带有流量的话题，才能让开场顺利过渡。见到业主开场之后，就要开始正式的“探盘访谈”。此时，我们聊天的内容要有话题性、流量性。站在观看短视频的用户角度来看，解答疑问、窥探隐私类的话题都具备话题与流量。人人都能做爆款视频，点击了解

例如，为什么这么好的房子要卖？当初为什么要买这里？买房子花了多少钱？装修花了多少钱？单身业主为什么不急于找对象？等等，越具备窥探隐私感的话题，越带有流量性。

另外，作为中介切记在拍摄过程中不能冷场，要提前准备话题，并且能对房主的回答有自己的预设回应，不必担心问题无聊，因为无论沟通的过程的好与坏，最后90%的视频内容都要减掉，真正的成稿只会留下10%最精华的部分，保持一直聊天的状态即可，有时意想不到的好内容都是在聊天之中生产而来。

双方尬聊VS话题不断

一般情况下，我们拍二手房探盘视频会与业主约定在小区大门外，从小区外面走到屋里的动线会都很长，而在这个时间内，很多优秀的中介经纪人就会抓住机会寻找话题点，而一些小白则白白浪费了这个时间，全程“I人”状态，只会展现自己职业般的傻笑表情，浪费了宝贵的沟通时间。

第一，从小区走进楼内需要主动引导客户去介绍小区。很多经纪人不理解，客户笨嘴拙舌的根本不会介绍，索性就自己介绍这个小区，把所见到的园林景观等自己描述一遍就好，这样的想法非常错误，因为客户是站在买方角度去介绍小区，她亲身体验过这个小区的园林、设施、设备，她的语言会更丰富，更具备生动性。例如，作为经纪人我们可以主动引导提问业主为什么选这个小区，喜欢它哪一点？让业主说出她心中的美好，要比我们去看更具吸引力。戳这里，让每个经纪人拥有获客“超能力”

第二，除了介绍房子具备话题性以外，业主与房子的故事更加具备流量性。探盘除了是探这个楼盘以外，也是在探索房子里的人。人物的状态往往就是即将购买这个房子的客户画像，所以，要让话题具备延续性，除了多问房子以外，也要问问人的状态。

例如，房东表示当年是为了结婚才买的房子，我们可以继续引导，当年彩礼是多少、房子写的谁的名字、丈母娘当年对房子有没有大小的要求、当年是父母帮衬还是自己打拼买下的房子。这些话题都是房子与人的故事，而只有活灵活现的故事才会更加生动，更贴近于现实生活，也能让准客户找到同频的感受。

第三，任何时候，拍探盘视频的经纪人都要保持活力，给予观众兴奋感。很多经纪人对于客户回答问题的答案都是“异常冷静的回应”，有时甚至只是一个语气词就带过，如“嗯，啊，额，哈”，这样的聊天即使内容有爆点也会被掩盖。探盘主播实际上就是主持人的角色，除了控场以外，更多的是要带动观众的兴奋度，最好的方式就是对于客户的回答有充分的语言甚至肢体语言给予回应，这样才能带动观众。

例如，客户表示自己还单身，作为经纪人就要立刻表现出难以置信的状态回应“这么贵的房子都有了，还单身呢？”或者当客户回应其它问题时，我们也可以表现出一些窃喜、惊讶甚至夸张的动作，因为这些反应可以直接带动观众的情绪，从而让情绪带动观众继续往下看。

自说自话VS身临其境

当我们拍二手房探盘拍了许多次之后，感觉很多房子都是大同小异，当我们有这样的感受时，看我们视频的观众也会有同样的感受，此时恰恰说明，我们的内容只是在自说自话，并不具备身临其境的感受。

一方面，视频内容要想有代入感，必须让房子的价值点前置。很多经纪人进入房间之后就开始范范的介绍房子，有时是穿插亮点，有时甚至是把亮点滞后，这些都是错误的做法，进入到房间之后一定要第一时间介绍房子的价值点，只有这样才能夯实价值，也能让观众有兴奋感。

例如，房子的亮点是阳台大，视野好，那么进入房间之后就不要再浪费大段的时间去介绍玄关、客厅，而是直奔阳台，让观众直接看到房子的阳台大，视野好的价值点，让观众第一时间感受房屋的两点从而产生代入感；戳这里，了解线上AI销售员

另一方面，最具备代入感的环节是砍价环节，但直接砍价不会具备流量，而是要将价格与价值的关系梳理清楚之后再进行砍价才会有流量。例如，砍价之前要询问业主挂牌价是多少，价格能不能低，想卖多少钱，房子里都带走什么，包含什么，房子有没有贷款，有没有税，价格还能谈的空间有多少等。整个过程要带有激情，减少口语化如“嗯、啊”等语气词代入感才能强烈。

同时，每次与房主说完之后，关键的地方可以对着镜头复述一遍，尤其是最后总结的时候，一定要对着镜头，也就是对着观众说一下，也可以回应一下开头的爆点，达成交易后记得要握手，代表给观众留下一个承诺。

拍了就好VS找准位置

中介拍二手房探盘视频，除了对出镜的经纪人有要求之外，同时对摄影师也要有很高的要求，往往画面感的优劣除了内容之外，摄影师的角度也非常关键。

第一，内容开头的爆点，凡是经纪人口述提到的画面最好一镜到底直接拍摄出来，让人物与景观来回切换，才能始终保持观众的注意力，简言之，字幕提到哪画面就跟到哪；

第二，摄影师不是在拍电影，而是记录过程，切勿边拍边退，而是要站在人物的侧面随行即可，这样即能拍出对话感，也能减少房东上镜的压力；

第三，每一个环节都需要摄影师找好最佳角度，才能呈现出完美的画面。在进入楼内的时候摄影师要先一步进入拍摄人物走进来让整体画面更有对话感，而进入电梯后摄影师要用近景增加人物的亲近感，当进入房间时摄影师跟随人物的同时尽量保持从外向内的过程，最后坐下拍聊天谈判时摄影师要用近景的观众视角去拍摄，最佳的方式是不要让经纪人与业主坐在同一水平线，最好坐成90度垂直的角度，这样拍摄双方对话的效果会更好，如果一定是同一水平线，那就站在他们对面矮一点的位置进行拍摄，效果也会相对好一些。

结语

中介想要拍摄好二手房探盘视频，需要保持耐心多去拆解成功案例，同时也要注重细节，避免“价格”、“学区”等敏感词的出现，更为重要的是设计好爆点，利用好观众喜欢勾子、诱因、猎奇、吃瓜等心态，吊足观众胃口，始终保持让观众有看下去的“理由”为原则进行内容的创造，相信做好每一个细节之后，我们的流量一定会越来越好，赢得更多客户的青睐。

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