中央喊话！好房子有作业抄了

2025年是“好房子”建设元年。目前时间已进入下半年，各地“好房子”建设进展如何？有哪些可借鉴的经验做法？

各地开始交卷了。

近期，住建部发布了《“好房子”建设经验做法（第一批）》。文件收录了14个省的经验做法，内容涵盖六个方面，即出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务和健全产业体系。住建部还喊话各地，“结合实际学习参考”。

这14个省的经验做法反映出“好房子”建设的哪些趋势？有哪些值得房企关注及参考？明源君根据文件以及各地试点项目来做一番梳理。

好房子建设

14个省给出这些经验

住建部发布的文件来看，被列为示范的省份都有以下2个特点：

第一，“好房子”建设涵盖商品房、保障房以及旧房改造。

第二，“好房子”建设，需要政策、标准、技术、产业等打组合拳。

例如政策方面，入选的省份开展了一些探索，从政策上给予“好房子”一定的倾斜。

例如山东省提出，使用住房公积金贷款购买高品质住宅的，贷款额度可按一定比例上浮。

另外，出台技术导则，提高标准底线，为“好房子”搭建一个指导体系。好房子，安心交付，点击了解

如，江苏省发布的《改善型住宅设计与建造导则》，从规划布局、公共设施、环境营造等方面提升住区空间品质；从户型设计、材料选用、建造管理等方面提升住宅性能品质；从物业管理、维护更新等方面提升住区服务品质。

江西省针对群众反映强烈的住宅隔声、房屋渗水、墙面空鼓等常见问题，立项60余项课题，推动“好房子”科技攻关。

河南省则围绕住房品质提升、工程质量安全等开展科技计划项目征集。

另外，山东省、湖北省、宁夏回族自治区都开展了高品质住宅项目试点，福建省、安徽省等打造保障房“好房子”样板。

北京市、湖北省等地在旧房改造方面开展技术标准革新、项目试点等工作。

这里我们重点聚焦新房建设领域，通过代表性省份及项目，看看“好房子”的特点及趋势。

社区功能多元化

从建设单个楼盘

到整合整个板块资源

住建部对“好房子”的定义，是好房子，好小区，好社区，好城区。从这个定义可以看出，“好房子”与过往项目的最大区别在于，要求房企从开发一个楼盘，延伸到生活圈乃至整个片区的资源整合。

本批次入选的省份，住宅项目呈现出从单一居住空间向“居住 + 教育 + 医疗 + 商业” 转型的显著特点。预控交房风险，增效现房去化，点击了解

例如今年福建省厦门市就提出，开发环节强化住区规划，按15分钟生活圈配置教育、医疗、养老及充电设施，优化绿地与车位配建。

在供地方面“拿出最好地块，匹配最优资源”，将交通、教育、医疗、商业等15项生活要素集成在步行范围内。

湖北省则明确开发建设单位无偿提供的社区综合服务中心、社区组织工作用房和居民公益性服务设施，以及社区养老、医疗、文化等社区配套公共服务设施，不计入容积率建筑面积。

体现到具体项目上，便是项目的配套更加完善，城市界面更完整。

以北京“全国首届好房子设计大赛”获奖设计方案、全国首批“好房子”试点项目之一龙湖某项目为例，项目规划了首层架空层、风雨连廊以及邻里共享空间。

除此之外，项目还代建了1.3万方的双口袋公园，在社区入口开辟了一处口袋商业，引入花店、咖啡店和无人超市等精致业态。项目让渡出的这部分空间，成为了城市与社区之间的缓冲带，让归家充满了松弛感。

这些配置正是北京在“好房子”规划管理文件中提出的技术要点，即通过底层架空、配建公共空间、增设风雨连廊等方式，补充公共服务功能，营造多样化生活场景。

住宅产品创新

从构建物理空间

到提供人文关怀

关于这两年住宅产品的革新，明源君此前曾做过一些分享。结合此次住建部印发的14个省市的经验做法， 以及各地已落地的项目来看，可以进一步总结出，当前“好房子”在打造上的明显趋势：

1、提高得房率

这是近年来住宅产品最显著的变化之一。随着各地计容规则的放松，住宅项目可以通过拓展飘窗、阳台、露台、花池等空间，提高得房率。

最典型的莫过于四代住宅及类四代住宅，通过大面积的露台及阳台赠送，可以将得房率拉到100%以上。尤其在中小户型里面，拓展面积对于拉高得房率的效果更是立竿见影。

比如某项目建面约98㎡左右的户型，拓展的露台面积做到33㎡左右，进深3米，挑高达6.1米，一下子将得房率拉到100%以上。

这方面明源君此前曾多次分享过，这里不再赘述，有兴趣的读者可以在后台自行搜索

2、健康人居

此前，曾有一些项目针对住宅隔音隔热等问题，推出了主打“恒温、恒静、恒湿”等概念的产品。而现在，一些地方已将这些指标纳入到“好房子”的考核范畴。

例如北京相关文件中对“健康人居”的要求，包括：

室内环境：强制要求新风系统PM2.5过滤效率≥90%，室内噪音昼间≤40分贝。

水质安全：直饮水系统需符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2022），管道材质抗菌率≥99%。

光环境：住宅主要房间采光系数≥2%，玻璃可见光透射比≥0.6。

这些要求，在一些项目上已经能够实现。

如某项目采用“毛细管网辐射空调+置换式新风”，可以将室内温湿度的波动控制在±1℃；配置的全屋净水系统，可以实现“饮用水-软水-中水”三级分离。据监测，室内PM2.5常年≤15μg/m³，噪音值也达到38分贝以下。

其他省市也有类似的做法。

如中建在江苏打造的某项目，就通过多种举措提高隔音隔热的效果，以优化居住体验。包括将楼板增加30%-50%，并且铺设减震隔音垫；采用3玻2腔Low-E镀膜外窗体系，降低外部噪音污染；排水管采用墙排方式；电梯井道内部设置隔声棉等，营造“静音”的居住空间。

3、人性化关怀

主要体现为对弱势群体，尤其是老人和儿童的关怀。

北京要求，新建商品房100%预留适老化改造条件（如墙体预埋扶手支座）。

除此以外，一些项目也主动创新，为老人儿童提供更多关照。

如，全屋无障碍通道设计（门槛≤2cm，门宽≥85cm），卫生间预留扶手安装位；紧急呼叫系统直连物业，卧室至卫生间设感应夜灯；有的项目还在小区配置健康小屋，方便老人自主检测血压血糖。

适幼化设计方面也有众多创新做法，比如公共区域的儿童游乐区采用防眩光照明，避免直射眼睛；单元门禁设置1.2米高儿童防夹手设计等等。

4、空间可成长性

由于当前项目使用的剪力墙越来越少，户内空间有了更多灵活性，交付后居住者可以根据家庭结构的变化调整户型布局，适应不同阶段的居住需求，省下置换的成本和麻烦。

其中，最常见的便是在预留X空间，这一空间，可以在家庭不同阶段承担不同的功能。

如两口之家可以将X空间纳入到客厅范围内，作为个人兴趣区域来打造，比如布置为电竞区、阅读区等。

三口之家可以利用玻璃隔墙或者轻质隔墙，打造一个独立的儿童房或儿童活动室。

这样的设计，让房子可以适配更长的家庭周期，也是设计以人为本的一种体现。

科技赋能

从建造过程到日用应用

智能化正在深入渗透

“安全、舒适、绿色、智慧”是住建部为“好房子”打的四个标签。

作为四大指标之一，“智慧”也是本次住建部遴选“好房子”示范经验的一大参考要素。

在这一领域，最为代表性的是广东省广州市。

本次广东共有3项经验入选，其中广州就占了两项：

一是搭建智慧物业平台，引导物业服务线上线下协同发展，强化线上服务，对接智慧物业管理、智慧社区信息系统，以及社会专业服务平台。

二是推动“好房子”全产业链融合发展。聚焦数字设计、智能生产、智能装备、装配式装修、智能家居5条产业赛道资源，成立智能建造与工业化建筑协会。另外，积极推动建筑机器人、人工智能等与建筑业融合。帮您管好每一个工程项目，点击了解

在今年6月份，广州住建局曾出台一份文件，提出大力发展智能建造和工业化建筑，文件提到，到2030年，智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元；从2026年开始，广州新出让的宅地，必须100%采用装配式建筑。

可以说，广州了铁了心要“猛攻”智能建造和工业化建筑了。

一些项目已经开展试点。

如今年广州天河奥体某保障房项目探索使用不同的技术体系进行建造，其中，1#住宅试点模块化建造技术；2#住宅应用UHPC轻型叠合板，密拼安装探索免模、免支撑示范；3#、4#住宅则应用双面叠合剪力墙装配式结构体系。

该项目的模块化建筑系统图

另外，还有一些项目试点应用MiC 模块化集成建造、云端建造机、索驱式钢筋绑扎机器人、混凝土整平机器人等等，这些探索为智能建造与工业化建筑积累了宝贵经验。

相比于建造环节，日常场景中的智能化应用普及门槛相对较低，目前已有众多落地案例。

比如苏州提出以“两智一全”住宅建设作为“好房子”的实践路径，截至三月份，全市共有25个“两智一全”试点项目，其中有11个已上市销售，5个项目已开工。

试点项目中，智能化技术得到了广泛应用。

如某改善型项目引入了华为全屋智能系统，通过毫米波 AI 康养传感器实时监测老人活动轨迹，遇紧急情况秒级触发医疗救护并同步子女。全屋智能联动覆盖灯光、空调、新风等系统，支持 “归家 - 睡眠 - 起夜” 等 20 余种场景模式。

另一个项目部分户型的智能家居系统，集成控制中央空调、新风系统、地暖、电动窗帘、灯光照明五大系统，就连电器晾衣架、暖风机等也都接入全屋智能系统，能实现语音控制、场景联动。

在社区，智能技术的应用案例也越来越丰富。

如成都某项目不仅上线了智慧物业平台，实现设备报修、社区活动预约等在线化，还在社区配备 AI 跌倒监测、共享图书馆、无人健身房等设施，让智能技术更好的服务于住户。

小结

14个省的经验做法为各地“好房子”建设打了样板。有了示范省份的带动，“好房子”建设步伐将会进一步提速。