44.05亿处置7块商业用地 深圳前海华发冰雪世界瘦身记

观点网 没有雪的深圳，正建造全球规模最大室内滑雪场。而一宗土地交易，揭示出该项目在商业地产寒冬中面临一次艰难抉择。

7月28日晚间消息，深圳市土地储备中心以44.05亿元价格，收回收购前海会展新城片区的7块商业用地。

这些地块原本属于一个更庞大的梦想--深圳前海·华发冰雪世界（下称，冰雪世界）。这个总投资367亿元的冰雪综合体项目，规划了约131万平方米集零售、娱乐、商业、酒店、市政和文化设施集群。

如今当冰雪世界临近于2025年年底开业时，项目业主华发股份（珠海华发实业股份有限公司）选择剥离近半办公体量，实现"轻装上阵"。

冰雪世界成型中途

冰雪世界的诞生曾充满光环。

2020年11月23日，由融创中国与华发股份组成的联合体斥资127.1亿元，底价竞得项目前身宝安沙井A301-0575号宗地。这幅地块也是深圳历史上第七块百亿地块。

与成交金额的高昂相对，该地块体量亦同样庞大。资料显示，该地块土地用途为商住用地，土地面积43.68万平米，建筑面积131.07万平米。

其中，办公用途占比最高达74.25万平方米，住宅用途30万平方米，游乐设施10万平方米，商业用途9.97万平方米，配套酒店4.9万平方米，公共配套设施约1.95万平方米。

按照规划，这幅地块旨在发展文旅相关产业，竞得者需要在地块上建设冰雪项目和影视酒店。项目总投资约367亿元，将打造集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目。

图片来源：华发股份官网，2023年2月披露的项目整体效果图

为操盘这个巨无霸项目，融创和华发合资创建深圳融华置地投资有限公司作为项目公司，两者持股比例分别是51%、49%。

冰雪世界无论对融创和华发来说，均意义重大。其一，冰雪世界被视为融创广深区域在深圳实现破冰的里程碑。在此之前，融创在粤港澳大湾区广州、江门、东莞等城市连番落子，却难以进入根基不深的深圳。

其二，2020年正值华发冲刺千亿销售规模的关键时刻。冰雪城地块是对华发在深圳区域的土地储备的极大补充。

但这个项目还是出"意外"了。

2023年年初，出于化债纾困需求，融创选择以35.8亿元价格向华发出售融华置地公司51%股权。冰雪世界项目正式全盘由华发接盘操作，项目案名也变为"深圳前海·华发冰雪世界"。

截至目前，项目住宅部分华发新城已开发完毕。

而来自深圳前海·华发冰雪世界官方公众号7月18日的消息：项目主体"冰雪中心"已实现封顶，室内已全面亮灯。预计项目在2025年第四季度试营业。

那么此时此刻，是时候对项目整体进度做一个把控了。

为何剥离近半办公

回到最新的交易，融华置地被收回的7块商业用地，为深圳市前海合作区会展新城片区沙井街道展城路和沙福路交汇处西北侧、景从路东侧的A301-0600宗地和A301-0599宗地部分地块。

地块账面原值58.41亿元，土地面积合共7.05万平方米，计容积率建筑面积46.1万平方米，为原规划74万平方米办公集群"华发广场"的一部分。

其中办公约41.97万平方米，地上商业3.29万平方米，地下商业3500平方米，公共配套设施4900平方米。

换句话说，华发股份此次一口气为冰雪世界项目，削减了近半办公体量。按照华发股份公告，目前这7幅地块均处于未建状态，是闲置的"沉淀资产"。

同时经综合测算，预计本次交易产生的亏损将超过华发2024年经审计净利润的50%。但好处是能回笼44.05亿元现金。

抛开对公司财务的考量，华发选择剥离主要用途为写字楼的存量土地绝非偶然。

2025年上半年的深圳商办市场相比过去几年，虽然新增供应收缩，暂时缓解了空置率上行，但空置率仍处历史高位。更严峻的是，根据戴德梁行统计数据，未来三年深圳还将迎来420万平方米新增供应。

仍然来自戴德梁行的报告，截至2025年第二季度末，深圳全市甲级写字楼存量已达到860.5万平方米。供过于求推动甲级写字楼空置率同比上升1.2%至27.8%，平均租金则较去年年末下跌5.3%至160.1元每月每平方米。

高力国际的报告则显示，2025年第二季度末深圳甲级写字楼，市场总量维持在972万平方米，空置率则为27.4%。同期，深圳甲级写字楼净有效租金环比下行2.6%至139.4元每月每平方米。

尽管如此，深圳甲级写字楼净吸纳量上半年累计约11.7万平方米，较去年同期下降42%，亦低于去年下半年60%。

就深圳前海·华发冰雪世界所处的宝安区。第一太平戴维斯关于深圳甲级写字楼2025年第一季度的一份报告表示，宝安区的空置率相对全市来说，仅高于福田区，但低于全市水平、罗湖区和南山区。

但与此同时，租金指数却也是几个子市场里面最低的，进入2024年以来就一直低于80。

继续加码开发办公，就冰雪世界整个项目的安全性而言，显然不是明智之举。

现时，项目7块被政府回购的商业用地静待新生，未来会由谁接手，又是否会更改用途，还有待揭晓。

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