物业“换血潮”背后：谁在逼退头部物企？

物业行业最近又成了舆论焦点。

刚过去的6月，地产界老大哥滨江物业主动撤场杭州下沙某小区，闹得沸沸扬扬。只因新业委会成立后，立马开启了续聘物业费8折的操作。物业算了笔账，如果再降价肯定亏本，还会下降服务品质，无奈官宣撤场。

降价就一定能续聘？萧山区的东旭府小区，物业费从3.1元/平方米降至2.3元/平方米，但仍被解聘，业主直接放话：我们更看重品质。

近日，连位于“宇宙中心”奥体板块的春江彼岸小区也传出原物业龙湖“被解聘”的消息……

物业“换血潮”的疾风吹遍了全国，也吹到了杭州。“换物业”的背后也是原因各异，家家有本难念的经。

本该“相亲相爱”的业主与物业之间为何画风一转关系如此剑拔弩张？这波物业“换血潮”缘何而来？那些换了物业的小区，后来都怎么样了？

业主与物业的“相爱相杀”

理性评估“质”与“价”是关键

在这层“相爱相杀”的关系中，业主觉得物业光拿钱不办事，优质物业面对业主要求的费用腰斩，选择退出——而这场博弈中，似乎没有赢家。

近期，万物云、中海物业等头部企业正主动剥离低效项目。重庆至少有10家物业因物业费“腰斩”集体撤场，导致小区陷入“垃圾围城”的窘境。而杭州某高端小区却上演了反转剧情：业主自发筹款补贴物业费，最终留住了原物业。

杭州上城区某小区物业负责人算了一笔账：人力成本占物业费的60%-70%，最低工资标准逐年上涨，倒逼企业缩编或降低服务标准。“2.5元/平方米的物业费，放在十年前能请到本科毕业的管家，现在连保洁都难招。”一位从业15年的项目经理坦言。

怎么破局？部分小区开始探索“质价相符”模式。上海某社区通过业主投票，将物业费从2.8元上调至3.5元，同步引入第三方评估机构，每季度公示服务达标率。一年后，投诉量下降40%。

“行业亟需回归服务本质，避免‘低价竞标’的恶性循环。”一位物业协会内部人士告诉我们，业主的觉醒或许是一剂良药——换物业不是简单地“换人”，也不要“为了换而换”，而是理性评估“质”与“价”的平衡。

那些换了物业的小区

如今怎么样了？

设施老化、环境掉队、体验滑坡……面对这些高龄小区常见的宿命，交付已有18年，成都南延线门户的城南名著小区，在去年3月更换了物业。自此，老小区开启了一场“换装”，上演了一出颠覆认知的“逆生长”。进驻不到10个月，新物业完成园区新增87盏路灯、8台人行门禁、修复路灯线路，连存在隐患的井盖雨篦子也悉数整改。业主连连点赞“细节见真章”。

那么，换了物业就一定万事大吉？也不尽然。

重庆某小区新物业进场后，绿化维护从每周2次缩水为每月1次，保安从12人减至6人，业主感叹：“省下的物业费，全变成了糟心钱。”

西安红盘缤纷南郡更换物业后，问题层出不穷。电梯故障长达两个月未能修复，物业费还比市场价格高。更令人震惊的是，有业主在电梯内被困半小时，物业却迟迟未到。

就在杭州拱墅区，某商品房小区去年把服务了多年的原物业“扫地出门”，更换了新物业。“当时业委会也很辛苦，拉群、挨家挨户敲门解说换物业的必要性。”不少业主还依稀记得当时的场景，可一年后，业主群里的抱怨刷屏：“新物业连楼道灯坏了都要拖三天，早知道不换了！”“原先的管家经常会来巡楼，看看业主有什么需求，打个招呼。还会提醒我们要下雨了记得收衣服。有些业主还会把家里密码告诉她帮忙关个窗。换了物业后，管家就是很机械发温馨提示，再无交集。”

对物业不满意，换换换！而具体操作过程中，往往无形中埋下多重隐患：原始图纸丢失、维修基金账目不清、新老物业互相推诿……北京某小区因交接纠纷，导致垃圾清运停滞两周，最终由街道办紧急介入调停。

“一句‘我们换了物业’，就把一些关键的细节对接归结为‘历史遗留问题’，最终滋生了不好的服务体验。”一位社区工作人员告诉我们，换物业并非“一换了之”，业主需权衡初心与必要性。数据显示，约30%的小区在更换物业后遭遇服务滑坡。重点是，这场“大考”中，程序严谨与专业评估是关键，缺一不可！

阳光与黑暗

业委会的AB面

在物业更换的大戏中，业委会举足轻重。这个代表业主利益的自治组织，在实践中往往有着它的AB面。

北京海淀区某业委会聘请专业审计公司，查出原物业十年间截留公共收益超200万元。建立共管账户后，小区年均增收30万元，全部用于更新健身设施。

而江苏如皋某业委会4名委员收受贿赂11万元，操纵投标流程。更隐蔽的是程序违规——上海某小区业委会未公示招标文件就启动投票，最终被业主联名起诉。

2024年物业纠纷中，“业委会程序违规”投诉占比超30%。杭州某律所合伙人指出：“部分业委会成员既无专业知识，又缺乏监督，权力寻租防不胜防。”

对此，广州某社区业委会设立“阳光议事厅”，所有会议直播、财务实时公开。该业委会主任直言：“业委会不是‘权力机构’，而是业主的‘服务员’。”

善居计划、海豚计划、甜蜜课堂…

头部物业“自卷”重塑行业逻辑

纵观行业领域，一些头部物业公司已经开启了“自卷”模式。在保质保量做好“规定动作”基础上，根据业主需求创造“自选动作”，让服务不断迭代升级，最终让业主们受益。有些已成为重塑行业逻辑的经典案例。

龙湖龙民百家宴现场

绿城“海豚计划”，17年覆盖60多个城市，让21万多小业主学会游泳；万科“甜蜜课堂”成为了社区滋养亲子关系的社交主场；龙湖“善居计划”十年投入数亿元，为业主免费清洗空调、磨菜刀，实现“社区冻龄”……还会在龙民节期间举办“百家宴”，五湖四海的美味端上桌，陌邻瞬间变睦邻，烟火气氛围拉满。除此以外，龙湖物业依靠自有数字化科技底座在住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院等服务空间大展拳脚。

绿城“海豚计划”活动现场图

“这些看似是‘加法’，实则是头部企业的‘护城河’与核心竞争力。”一位经历三次换物业的业委会委员总结道，“好物业不是不涨价，而是让每一分钱看得见。”

物业服务是城市的毛细血管。当业主学会合理表达需求，业委会依法履职，物业公司专注服务时，这场“换血潮”才能惠及各方。

正如行业内人士所言：“物业更替不是目的，建立‘程序透明、质价相符、三方制衡’的机制，才是破局之道。”或许某天，“换不换物业”将不再是是非题，而是一道基于专业与信任的多选题。

橙柿互动·都市快报 记者 陆丹

编辑 陈伊

审核 张倩 邵宇峰