房地产，大变天！

近期发生的一系列事情，都在说明房地产市场正在发生大转变，房地产市场一个新的时代或已经到来了。

7月14日-15日，中央城市工作会议召开，会议明确指出：

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这个论断其实就是当下的城市发展阶段算是下了一个结论了，城镇化进程正在走向稳定发展期，走向存量时代了。

据统计数据，城镇化率由2014年的55.75%增长至2024年的67%，年均增长约1.1个百分点，这时期的增速算是非常快的。然而通过对数据的分析，我们也发现最近几年的每年城镇化率提升是低于1%，比如2024年末的城镇化率仅比2023年末提高0.84个百分点，呈现出了明显的放缓态势。

城镇化率放缓对房地产意味着什么？

从过去房地产市场的发展进程来看，房地产的发展与城镇化进程是密切相关的。大量的农村人口通过城镇化进程流入城市里，为城市带来大量的新增住房需求，推进了城市的房地产市场高速发展，带动房地产成交量与房价的快速上涨。一定程度可以说，房地产市场享受到的人口红利是通过城镇化实现的。

而如今，城镇化进程放缓，这种传导作用就会减弱，客观上会使得每年由农村流向城市的人口会减少，由此带来的新增住房需求也会减少，人口红利也会减弱。

除此之外，对大众育儿的支持力度在加大。

7月25日，国常会部署逐步推行免费学前教育有关举措，减轻育儿成本。会议明确提出：

逐步推行免费学前教育是涉及千家万户、事关长远发展的重要惠民举措，要指导各地尽快细化工作方案，按照分担比例安排好补助资金，确保按时足额拨付。

这意味着免费学前教育进入实质性推动阶段，接下来，幼儿园免费教育会逐渐普及了，一定程度上会降低大家的育儿成本。

与此同时，7月28日，育儿补贴也来了，将对3周岁以下婴幼儿发放育儿补贴，每孩每年3600元，至其年满3周岁。

不但要推行免费学前教育，而且还发放育儿补贴，这说明什么？

不管是推行免费学前教育，还是发放育儿补贴，都是未来减轻大众的育儿成本，继而能够促进大众敢于生育、愿意生育。这背后的原因其实就是人口发展形势逐渐变得比较严峻了。

2022年末，国内总人口相较于上年减少了85万人，正式开启了负增长，紧接着的2023年及2024年，总人口分别减少206万人和139万人。同时，人口老龄化的程度在不断加深，如果不想办法提升人口出生率，总人口减少的速度有可能会加快。

讲到这里，相信大家也能意识到问题所在。而对于房地产市场来说，总人口的负增长以及城镇化进程的减缓都是非常不利的因素，这也意味着房地产的发展也会进入一个新的阶段——存量市场时代。所以大家千万不要还是以过去的老眼光、旧思维来看待房地产市场，转变思维非常重要。

当然进入存量市场时代后，也不是说房价就一定会继续下跌，这个还要具体看城市。楼市及房价的走势大概率会因城市而分化的。