东京房价冰火两重天！暴涨75%VS暴跌40%

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东京房价冰火两重天！暴涨75％VS暴跌40％

TOKYO

“2020年奥运的光环褪去后，
东京正经历一场无声的 ‘资产大迁徙’——
有人因品川亚马逊进驻资产翻倍，
也有人困在足立区 ‘人口蒸发’ 的鬼城公寓里，
手持贬值40%的房本，无人接盘...”

奥运遗产：从狂欢到暴雷的四大区域

▍ 上涨区：品川站TOD开发

黄金信号：

↑亚马逊日本总部进驻 → 催生 8,000套高管住宅需求

↑山手线新站开通（2027年）→ 到羽田机场仅15分钟

▍ 崩塌区：晴海奥运村

残酷现状：

↓赛后改造公寓空置率超30%

↓便利店/超市接连关闭 → 生活便利度暴跌

业主血亏案例：

2021年以9,800万日元购入65㎡奥运村公寓，2024年挂牌6,500万仍无人问津，账面蒸发3400万日元

人口悬崖：这些町域正在消失

▍高危“鬼城”清单

衰退连锁反应：
学校倒闭 → 家庭迁出 → 商铺撤离 → 房产流动性归零

▍ 幸存者区域：外国人口托底效应

新宿区大久保：

在日韩国人聚居 → 韩流商圈托底租金

30㎡公寓空置率 ＜3%

丰岛区池袋：

中国留学生占人口 18% → 小户型刚需坚挺

气候炸弹：海平面下的豪宅坟墓

区域 淹水风险等级 地价潜在跌幅

江东区丰洲 Level 4 ↓30%↑

中央区晴海 Level 3 ↓15%

大田区羽田 Level 2 基本稳定

血泪案例：
2023年台风水淹丰洲塔楼车库，业主均摊 2.4亿日元 维修费 → 每户狂征 300万

＜04＞

2030投资攻防手册

▍ 进攻策略：3大十年潜力股

☆品川站TOD辐射圈：紧抓 高轮Gateway站 1km内地块

☆羽田机场扩建区（大田区）：2028年第三跑道启用 → 物流仓库需求 ↑200%

☆秋叶原-神田再开发：动漫产业升级元宇宙基地 → 小户型公寓缺口 46%

▍ 撤退红线：立即减持区域

⚠️ 晴海奥运村：空置率破30%且无商业规划
⚠️ 足立区竹之塚：小学数量5年减半
⚠️ 江东区丰洲：海平面风险Level 4

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