陕西
在买房的过程中，你最怕遇到怎样的情况？
相信排在前面的问题一定包括交付难、房企跑路、楼盘停工烂尾等，最令人担忧的还有掏空6个钱包，却被告知您的房子已经被房企抵押给银行......随便一个问题都能压垮一个家庭，好在这次最高法出手了。
刚刚发正式发布且已经施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，针对期房预售工作中出现的诸多问题，做出了引导规范市场行为的规定。
家庭自住买房被重点保护
目前来看，最新的司法解释针对期房预售中的交易监管、预售资金监管、不动产登记等环节存在的问题均做出了规定，其中对房屋交付予以保护的消费者范围也进行了规定。
那么，哪些购房者能够被重点保护？《解释》明确得很清楚：所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
需要注意，这里提到的“家庭”指的是夫妻和未成年子女，而“居住生活需要”也不再限制于家庭唯一住房，意味着改善型住房也可以享受这样的权利。
能看到，在大家对于高品质生活的追求之下，住房要满足的已经不再是基本的居住空间，更包括对生活品质、教育资源、医疗配套等方面的考量，因此能发现《解释》从“居住需要”改为“居住生活需要”，让房屋交付与退款有了更合理的适用范围。
《解释》中提到“家庭”和“生活需要”，这意味着政策并不是一刀切，而是支持合理改善的住房需求，同时在“房住不炒”的背景下，抑制投机行为。
合理支持改善住宅生活需求，同时对有居住需求的购房者进行权益保护，让房子真正回归生活的同时，也通过这样的保护政策，让更多担心房子没办法交付或有交付风险的购房者吃下了一剂“定心丸”。
针对烂尾楼有“药方”
除了对购房者范围的明确保护之外，《解释》中针对烂尾楼问题，也开出了“药方”。
此前很长一段时间，买房遇到延期或无法交付，会让购房者受到精神层面和财富层面多重打击，贷款照样还却迟迟不见房，虽然也有部分可以停贷，但已经缴的款基本就直接打了水漂，让多少家庭的生存和生活遭受重创。
虽然此前也有政策等出台，但因为在实践过程中救济渠道或法律适用尺度的不同，导致依旧有有“退房难、退款难上加难”的情况。
而针对这一系列的问题，《解释》提到：相应的主债权可以视为已获清偿，案外人有权主张排除优先债权的执行以及请求按套注销抵押登记。
这意味着，若房子彻底烂尾无法交付，购房者能优先从楼盘拍卖款中拿回已付房款，这笔钱不用跟银行还有其他债权人排队分，直接优先退还。
而针对开发商的房子被抵押的情况，只要购房者付了合理房款，照样能顺利过户拿房产证，不用怕房子被银行收走。
这样的政策优化，让未来烂尾楼的退款有了保障，同时对于购房者来讲，购房款的返还具备了优先性，给购房者们进一步减少了因烂尾导致的资金压力问题。
满足这两点才有实在保障
能看到，这次的政策补丁给咱购房者们可是带来了实打实的权益保护，但需要注意，要想维护好权益，实打实让房子更有保障，还需满足这两点。
丨买房时向预售资金监管账户交付价款
《解释》的第十二条明确：对于已解除购房合同的烂尾楼业主，如果执行法院冻结了开发商的预售资金监管账户，业主可以提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行，并申请法院发放。
同时也要求购房者将房款直接支付至预售资金监管账户，这一机制从源头防止开发商挪用资金，降低新项目烂尾风险。
此外，将房款打入预售监管资金，即使开发商其他债务纠纷导致账户被冻结，监管账户内的购房者资金仍可通过执行异议之诉排除强制执行。
回到西安来看，目前西安住建局也有专门的预售项目资金监管信息公示查询平台可以查询相关信息，如果不放心，在打款的时候也可以看看是否和公示查询平台上的信息一致。
这里要注意，同一小区的资金监管银行可能不同，你买的房子是哪栋，预售证号是多少，对应的银行是哪个，都需要仔细看清。
丨买房人依法进行预告登记
《解释》第十九条提到：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
这点很重要，进行了预告登记，就意味着给房子“上了个锁”，办了之后房企再想抵押、转卖都无效，哪怕房子被查封，只要符合过户条件照样能办证，不怕房子不是你的。
目前西安已经执行了全面推行预购商品房预告登记制度，买房时就可以委托房企代为登记。西安办理预告登记的地点位于朱雀云天大厦不动产登记服务中心，也可以自己前往。
前往办理时，这些材料需要提前准备：
最高法院这波操作，从买房前的风险预防、过程中的问题把控，到最后出问题的权益保障，都给购房者撑了腰。
而结合之前要求，能发现房地产的盖房时代真的要过去了，接下来房子的质量更为重要，除了打造好房子，各种法律法规还将帮助买房人过上更安心的好日子。
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