北京
表弟最近在梳理市场数据的时候，发现昌平新房排名的两个现象，和大家分享一下。
01.
先说第一个，表弟叫它观萃现象。
今年截止到现在，昌平的销冠是龙湖观萃。
并且是套数、金额双冠王。
这有什么可说的呢？
事实上，虽然龙湖观萃当初顶着首个好房子的光环入市。
但是当时市场上并不是很看好这个项目。
因为虽然也可以称作朱辛庄板块的项目，但其实它和寰宇未来、越秀星樾等项目，有个本质的区别
地铁步行距离没那么友好
并且周边的发展成熟度，也需要时间周期。
但今年的数据是
龙湖观萃去化318套，均价5.54万元/㎡；
寰宇未来去化179套，均价5.95万元/㎡。
以地块素质来说，每平米相差四千的价格相对公允。
但是去化套数，观萃比寰宇未来多了78%。
当然，寰宇未来处于尾盘阶段，去化速度肯定会有降低。
让我们选取同样与朱辛庄地铁站，有一定步行距离的星耀未来进行对比。
由于星耀未来4月开盘，为了相对公平，我们选取4月至今的成交情况：
龙湖观萃去化201套，均价5.49万元/㎡；
越秀星耀未来去化155套，均价5.55万元/㎡；
观萃、星耀未来的区位对比，谁好谁坏，或许见仁见智。
但是从好房子的政策友好度、以及容积率&业态来看，星耀未来显然是稍胜一筹的。
事实却是，
近似的的价格下，观萃成交套数比星耀未来多30%。
原因很直接，龙湖观萃的实景示范开放了，而且开得很不错。
02.
下面说第二个现象，可以叫做观堂府现象。
先来看一组截图中的数据对比：
建发观堂府成交套数271套，均价4.7万元/㎡；
梧桐星宸成交套数118套，均价4.63万元/㎡。
两个项目的去化率都是70%左右，观堂府住宅累计卖了1200套+，梧桐星宸供应合计将近1000套。
都是大盘，都可以说是尾盘。
但是要知道，梧桐星宸位于高教园，以常规的视角来看，属于观堂府的上游。
甚至观堂府所处于的南邵，客户大部分来自昌平城区本地，是个内生型市场。
那为什么观堂府比梧桐星宸还贵，卖得还更好？
昌平城区的人更有钱吗？
再来看一组截图中的数据对比：
建发观堂府成交套数271套，均价4.7万元/㎡；
梧桐星宸成交套数118套，均价4.63万元/㎡；
梧桐山语成交套数115套，均价3.78万元/㎡。
事实上，也在南邵的梧桐山语，与上游高教园的梧桐星宸价差将近一万，这才是常规水平。
建发观堂府是个意外。
为什么有这个意外？
答案也很简单。
建发的产品，别说昌平城区客户，就算是海淀朱房客户也迷糊啊！
03.
观萃和观堂府的两个现象，本质上其实都是产品现象观。
实际上，如今的市场下，要靠产品突围，是各家开发商的共识。
就比如同样位于昌平区，今年4月份开盘的北京国贤府二期，前段时间刚刚开放实景示范区，又一次以超强产品力出圈。
所以，项目网签表现也很不错，到目前为止北京国贤府二期已经签出了306套的好成绩，几乎是隔壁某竞品项目的两倍。
不过，有些企业是真卷产品，有些企业是装卷产品。
什么叫装卷产品？
就是现在都开实景示范，都开大门、会所、园林、实楼样板间甚至地库。
开是开了，但是有没有然后呢？
都说麻雀虽小，五脏俱全。
但是五脏俱全，燕雀也是燕雀，鸿鹄也是鸿鹄。
要真的有亮点、记忆点，而不是作为一个常规动作，别人做自己也做。
怎么鉴别是否在演努力？
其实也很简单，
就是你示范区开放后，能不能比你那个更靠近地铁但只贵四千的竞品
套数多卖78%。销冠100
本周数据观察：
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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