二手结构 | 上半年京沪深杭大面积、中高总价成交占比持增

步入二季度以来二手房成交规模增速有所放缓，但是累计同比增幅显著好于新房，仍处于高位震荡行情。

◎ 文 / 俞倩倩

步入2025年二季度以来，二手房成交热度稳步回落，逐月下跌，但上半年累计同比增幅仍显著好于新房。据CRIC监测数据，2025年上半年30个重点城市二手房成交累计同比增12%，与新房成交环比持增形成鲜明对比。究竟上半年二手房市场成交结构有哪些变化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？

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京沪深3000万以上豪宅需求持稳

300-600万成交占比显著回调

从成交总价段来看当前居民当前购买力，主要呈现出以下特征：

一是京沪总价1000万以上豪宅市场需求稳中有增，成交占比不大但增幅较为显著，以上海为例，总价超1000万二手豪宅2025年上半年成交套数占比不足5%，但整体呈现出同环比齐增，其中1000-3000万增幅最为显著，同环比分别上升0.68pcts和0.33pcts。

二刚改客群即总价段处于300-600万成交占比显著回调，客户观望情绪持续加剧，以北京为例，三个总价段300-400万元、400-500万元、500-600万元2025年上半年成交占比同环比齐跌，全面飘绿，整体市场呈现出刚需、高改“两头翘”，而刚改、中改需求“塌陷”的特征。

三是低总价段即200万以内极致刚需客群消费降级较为严重，沪深杭低总价房源2025年上半年成交集中度仍有上行趋势。以深圳为例，2025年上半年总价200万以内房源成交套数占比为14.69%，环比上升0.37pcts,同比上升3.39pcts；市场份额有进一步扩大趋势。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主力，上海、杭州低总价段成交套数占比均在40%左右。

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京沪深杭90平以内成交集中度下降

140平以上成交占比同环比齐增

从成交面积段来看，总体呈现出90平以内小面积段仍是成交主力，但是成交集中度下降，而140平以上大面积段成交占比普遍持增；主要源于核心一二线小面积段多为一房、二房设计，户型功能性缺失且多为老旧房源；而大面积段产品多为三房/四房设计，可以满足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高。值得关注的当属上海，中等面积段90-140平2025年上半年成交占比环比还是有小幅回落行情，主要源于新房市场对改善客群的分流作用，因2025年上半年优质改善高端盘集中入市，也使得部分刚改和中改需求被分流至新房市场。

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上半年成交占比环增多为中等价值片区

沪深主力区域集中度下降

而从成交区域来看，成交占比环比持增的多为城市中等价值片区，譬如北京海淀区、门头沟区；上海徐汇区、普陀区、静安区，深圳龙岗区、龙华区，杭州拱墅区、钱塘区，值得关注的是，沪深主力区域成交集中度下降，据CRIC监测数据，2025年上半年环比跌幅TOP3的深圳南山区、福田区，上海闵行区成交套数占比均为本城市TOP3区域。

总体来看，步入二季度以来二手房成交规模增速有所放缓，但是累计同比增幅显著好于新房，仍处于高位震荡行情。从成交结构来看，低总价极致刚需成交占比持增；千万豪宅成交高热不退，相较而言刚改中改需求“塌陷”，成交区域也有向城市中等价值片区不断聚焦的趋势。

图片预判后市，我们认为，短期来看京沪深杭二手房市场还将稳中有降态势，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，这也意味着区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，后期也将面临不小的去化压力。（来源：克而瑞地产研究）