物企降价保盘

文/乐居财经 徐酒眠

物业费“降价潮”汹涌，有物业公司决绝撤场，有物业公司主动降价。

近日，“南京天鹅堡美好花园”微信公众号发布一则《关于优化天鹅堡花园物业服务方案、降费提效的告全体业主书》，引发较大关注。

简单来看，这是华侨城物业（集团）有限公司南京分公司致信南京天鹅堡小区业主，宣布其计划将现行物业费3.1元/平方米/月，下调至2.6元/平方米/月，同时承诺“降费不降质”，未来将投入更多资源提升服务品质。

有意思的是，华侨城物业在《告全体业主书》明确表示，该小区近年来平均物业费收缴率仅60%，叠加运营成本持续上涨因素，其面临严峻的财务压力。“即使如此，我司始终严格履行合同约定的服务标准。”

收缴率偏低，财务压力大，华侨城物业为何还做出物业费降价16%的决定？

降价背后

天鹅堡小区坐落南京河西南的观江地段，地理位置优越，是华侨城旗下的豪宅产品系列。旁边还有总投资近250亿元的大型综合体华侨城欢乐滨江，将打造集商务、娱乐、文化、休闲为一体的滨水城市微度假目的地。

资料显示，该小区2019年8月首开，当年年底就火速完成收尾，开盘价为36000-41000元 /㎡左右。根据贝壳数据，目前二手房挂牌均价也在47226元/平方米。

该小区2022年6月底交付，本着肥水不流外人田的原则，前期物业开发商敲定了华侨城物业。

“高昂物业费与低劣服务质量之间的严重失衡，已深刻影响到每一位业主的切身利益”，然而去年底，南京天鹅堡美好家园发文《致天鹅堡业主的一封信》表示，小区高昂的物业费并未能带来与之相匹配的服务质量。

“当前，本小区住宅物业费高达3.9元/㎡，商业物业费更是达到10元/㎡，远超南京同类无会所、无科技系统服务小区的收费标准。”

文中吐槽：近三年，业主通过12345热线投诉物业等各种问题超千次，但物业整改始终流于表面——投诉就应付，服务质量毫无提升，小区路面、绿化、车库、入户大堂、电梯等公区因为缺乏维护而逐渐破败。

为了解决“投诉-敷衍-再投诉”的循环，业主们认为，要尽快筹建业委会，召开业主大会，启动终止前期物业合同等流程。

据悉，早从2023年开始，天鹅堡业主就组织了多次业主大会投票，推动业委会成立。

今年6月24日，该小区发布了公开选聘物业服务企业的方案草案，当中提到物业服务企业可自主报价，其中不含公摊住宅物业费最高不超过3.1元/平方米/月、商业物业费最高不超过6元/平方米/月，地下车库产权车位停车服务费80元/辆/月；公共收益中，扣除补贴/成本等等之外，70%归全体业主所有，并对小区公区环境设施升级……

7月7日，该小区又发布了召开2025年第一次临时业主大会会议的通知，会议仅一个议题：是否同意继续聘用现物业华侨城物业（集团）有限公司南京分公司为小区提供服务。本次临时业主大会发放、回收选票的时间自7月23日至8月5日，统计选票时间为8月7日。

丢盘危机

面临被“赶出”小区的危机，华侨城物业紧急表态：降价提质。

华侨城物业表示，将投入资源用于：

1、专项公共区域维修改造及绿化景观升级，重点解决现存问题，保障设施正常运行;

2、优化服务流程，提升响应速度与服务体验；

3、深化沟通协作，进一步加强与业主委员会的沟通协调，建立高效反馈渠道，聚焦解决影响小区品质的核心问题，确保优化方案有效落地。

同时，为了实现承诺，华侨城物业方面决定增加人员配置。服务团队总人数从66人扩增至81人，包括管理团队5人，保洁30人，安保24人，绿化8人，客服8人，工程6人。其中客服、保洁、保安、工程分两个班次。

但天鹅堡业主们，最终是否会被华侨城物业这一“让步”方案打动？

据悉，天鹅堡小区由13栋住宅楼、1栋公寓和1所幼儿园组成，占地面积88170.83平方米，总建筑面积285441.35平方米，住宅收费面积194447.28平方米，商业收费面积21113.71平方米。其中住宅972户，配建1217个产权车位，350个人防车位及地下设施配套；商业产权车位254个，人防车位28个。

据此大致推算，若保住该项目，即便是降价后，住宅物业每年能够收取的物业费依然高达606.53万元。另外加上商业及停车位管理费，华侨物业从该小区每年能收取的物业费应该仍超千万。

丢盘危机下，物业主动降价保盘并不是个例。

今年6月下旬，荣万家常州分公司也曾向荣盛水岸花语业主送一份“糖衣炮弹”：

包括物业费由原先的1.8元/㎡/月下调至1.0元/㎡/月后，再下调至0.8元/㎡/月，承诺降低物业费单价的同时不降低服务标准；与此同时还并表示愿意推行信托制物业，以及承诺续聘后出资100万元专项用于小区质量整改和品质提升、续聘后3年内不动用公共维修资金。

但降价并不是保盘的良药。

在今年3月，碧桂园服务在杭州萧山区东旭府小区二度表态调价物业费之后，收费标准从3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月，并承诺将品质改造提升资金从30万涨到50万，但最终并未能打动东旭府大部分的业主们，被业委会发出“解聘”通知书。

值得一提的是，杭州萧山区东旭府小区是碧桂园开发的纯刚需居住楼盘，2018年8月拿证预售，2020年完成交付。