地产行业，已出现企稳迹象

本周，上海第六批次供地，引发了市场热烈竞争。虹口区北外滩地块被绿城以64.719亿元的价格摘得，成交楼面价126577元/平方米，溢价率46.33%。

与此同时，大量房企仍然在生存边缘挣扎。这种“冰与火”的图景，恰是当前地产市场的真实写照—— 经过两年多的深度调整，一线城市核心区已显企稳迹象，而多数城市仍在等待明确的止跌信号。

与此同时，“反内卷”政策正以精准手术刀的姿态介入市场，也开始影响地产行业。

供给端斩断高杠杆房企的无序扩张，需求端用利率工具唤醒沉睡的购买力，信用端则通过保交楼专项借款缝合市场信任裂痕。当政策工具箱持续扩容，市场最迫切的追问是：这场反内卷攻坚战，能否成为地产止跌回稳的破局之钥？

我们邀请了专家，与您一起探讨，在反内卷的趋势之下，地产是否能加快止跌回稳的步伐。

问答实录

①丨当前地产市场“止跌”的核心阻碍是什么？

-　价格信号传导阻碍，房企信用修复困难，土地回暖有限

主持人：

当前地产市场的“止跌拉锯战”，本质上是哪些深层矛盾的集中爆发？为何这些矛盾会呈现出与商品领域、产业层面“内卷”相似的纠缠态？

当前市场陷入“三重预期循环”困境，所以止跌回稳之路充满“内卷”。

价格信号撕裂加剧观望情绪。三四线城市新房价格同比跌幅仍4.6%，而一线核心区新房价格同比跌幅已经收敛到1.4%。这种分化导致刚需群体担忧“买在半山腰”，改善型家庭则因非核心资产流动性下降而犹豫置换。

图：不同能级城市新房价格走势

数据来源：Wind，嵩山论市

房企信用修复滞后拖累信心重建。尽管房企债务化解资金到位超6000亿元，但现房销售占比从2022年15%升至2024年31%，折射出购房者对期房的信任危机。

图：房企融资收缩，伴随现房销售比例提升

数据来源：Wind，嵩山论市

可以观察的典型案例，就是是郑州管南片区。通过“政府代建+资金闭环”模式，交付率从35%跃升至80%以上，直接带动周边二手房成交回暖——这说明保交楼是激活需求的关键锚点。

图：受保交付拖累，郑州房价景气度弱

数据来源：Wind，嵩山论市

土地市场传导机制梗阻。上半年全国土地出让金同比下降7.8%，300城市土地成交面积仍下降5.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超40%，而三四线城市仍回落。土地增量几乎全集中在杭州、成都等核心城市。

三四线城市土地流拍率居高不下，导致“土地流拍→配套滞后→购房意愿下降”的恶性循环。

图：今年以来，深圳、成都、杭州土拍溢价率明显改善

数据来源：Wind，嵩山论市

②丨反内卷政策如何针对性破解“止跌回稳”障碍

-　供给端、需求端、信用端

主持人：

反内卷政策在破解这些矛盾时，如何体现出“精准滴灌”而非“大水漫灌”的特质？与整治商品过度促销、化解产业产能过剩的政策工具相比，地产领域的反内卷措施有哪些独特性与协同性？

政策正从单向刺激转向系统破局，聚焦三方面重构市场逻辑。

首先，供给端方面，目前限跌令+好房子品质革命遏制内卷。南京、苏州等12城明确新房降价不得超备案价15%，防止恐慌抛售。同时强制新盘100%执行绿色建筑标准（如上海前滩“好房子”项目），通过品质差异化解价格战。二季度重点城市新房价格环比跌幅收窄0.3个百分点，印证了“限跌保质”组合拳有效性。

图：90平米以上房子的价格跌幅，明显小于90平以下房子

数据来源：Wind，嵩山论市

需求端方面，精准激活置换链条。首套房贷利率进入“低于3时代”（5年期LPR降至3.5%，首套房贷利率突破3%以下），多数城市推行“认房不认贷”；叠加城中村改造房票安置（如广州黄埔区拉动2万㎡商品房去化），6月重点城市二手房带看量同比激增72%。

深圳上半年二手房成交增30.7%、广州6月新房成交6796套创年内新高，显示核心城市需求韧性正在释放。

图：2025年上半年广深二手房成交改善

数据来源：Wind，嵩山论市

信用融资端，白名单打通融资血脉。房地产融资协调机制已审批贷款8.54万亿元，二季度新增9200亿元，民营房企获贷占比提升至接近30%。绿城、新城成功重启海外债发行，预示融资通道逐步疏通。

图：白名单机制形成了开发端的“超额信贷”

数据来源：Wind，嵩山论市

③丨哪些信号预示地产可能“加快回稳”？

-　土地结构性回暖、核心城市商品房成交、新旧产能迭代

主持人：

从市场数据到政策信号，哪些“微光”正在汇聚成地产“加快回稳”的迹象？这些信号与商品领域价格企稳、产业层面投资回暖的趋势是否形成了跨领域的正向共振？

三个维度已现积极变化：

成交量持续“暖周期”。一线城市6月新房成交面积环比增12%，连续3个月正增长；强二线城市如杭州、成都库存去化周期降至12个月以下（警戒线18个月），供需关系发生改善。

图：一线城市去化周期明显改善（周）

数据来源：Wind，嵩山论市

土地市场结构性复苏。30城土地成交面积同比增20.6%，杭州单城土拍金额超600亿元，北京、上海溢价率突破29%。然而全国整体土地购置费仍然同比下降7%，市场的结构分化更加明显。我们认为，地市回暖往往是房价企稳的先导指标，但当前的市场仍然是“点状回暖”。

表：一二线城市土地市场点状回暖

数据来源：中指研究院，嵩山论市

新旧产能迭代启动“好房子”战略，推动产能升级。住建部新国标要求住宅项目符合“安全、舒适、绿色、智慧”标准，北京龙湖观萃等四代住宅项目到访量激增40%。这标志着行业从“拼规模”转向“拼品质”，过剩的同质化产能正被高质量供给替代。

非常感谢专家！当郑州管南片区的业主拿到迟到两年的钥匙，当上海前滩的新盘再现排队选房的场景，这些微观切面正在拼凑地产市场的“止跌图谱”。反内卷政策的价值，不仅在于让70城房价指数的跌幅连续收窄，更在于重构了行业的底层逻辑——从“规模竞赛”转向“品质竞赛”，从“金融游戏”回归“居住本质”。

这场转型注定伴随阵痛：三四线城市的去库存仍需时间，房企的信用修复尚未完成，地方财政的土地依赖也非一日可破。当政策工具箱里既有保交楼的“急救包”，也有REITs的“长效针”，市场终将在供需平衡中找到新的锚点。或许不必期待V型反弹的戏剧化场景，但“一线城市企稳、强二线回暖、三四线筑底”的分化复苏，已成为反内卷浪潮中最坚实的前行轨迹。而地产的止跌回稳，终将是中国经济穿越周期、走向高质量发展的重要注脚。