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一、楼盘概况：

中建璞园&璞园PARK, 位于朝阳区金盏板块，属于孙河生态别墅区，在望京东7公里，是一个4-8层的低密度洋房社区。

一期为中建璞园：主打74-125㎡的4-8层低密洋房，共28栋楼，总户数983户，一梯两户设计，容积率仅为1.5，在朝阳新盘中比较少见。房子层高3米-3.3米，得房率为85%-93%。

二期为璞园PARK：主打125-210㎡的4-6层低密洋房，户数更少，22栋楼，仅442户。容积率更低至1.2，层高3.1-3.5米，得房率达到93%-96%。

*注意：项目开发早于北京“好房子”新规，但低密、高得房率、层高高度等指标接近新标准。

看房当天是个周末，现场人不少，车辆进场需要排队，一定程度上说明这个楼盘在市场上的关注度比较高。

项目沙盘

二小区环境：低密度生态社区

实地踩盘下来，最吸引我的是这个项目的园林设计。目前已完成实景，蜿蜒的石阶小径穿梭于园林之中，两旁点缀着形态各异的景观小品，灌木、雕塑、石凳等，营造出一种惬意的漫步氛围。

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中建璞园小区内道路实景

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中建璞园园林实景

中间的景观湖很漂亮，湖水倒映着蓝天白云与周围的绿树繁花，增添了一份灵动与柔美。

中建璞园中央湖

另社区配套的1.8万㎡丘谷花园（目前已开放部分）——内含生态湖域、阳光草坪、水岸礼堂等，从设计上对标“阿那亚”的功能与艺术感（销售原话）。冬季可滑冰，夏季能露营，开放式设计使得周边居民可共享。从这点上，确实比市区的老小区先进了不少。

质疑点：艺术氛围能否持续运营？

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丘谷花园（效果图）

小区采用一梯两户/一梯一户的洋房设计，楼间距较为开阔。璞园PARK的部分楼栋仅4层高，社区内人车分流。

楼栋实拍图（已封顶）

璞园PARK部分楼栋效果图

装修标准：销售宣称1万/㎡，实地样板间参观，装修用料较为扎实，色调协调，德国品牌厨卫+岩板台面观感不错。

样本间-入户大堂

样本间-客厅

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样板间-卧室

样板间-厨房

三、周边生活配套：潜力与现状的短板并存

整体来讲，目前周边配套较少，仍需几年的建设时间。

1、交通：短板明显。距最近地铁站（15号线孙河站）约4公里，依赖自驾或社区班车（规划接驳到望京南、三元桥）。自驾上机场高速，不堵车20分钟可达望京。不太适合日常不开车的通勤上班族。

交通位置图

2、商业：仍在建设中，因该项目在中央别墅区（对面就是九章别墅，4000万起步），目前周边比较荒；未来依赖规划中的鲲熙汇LOMO（约6000㎡在建商业），目前已引入PAGEONE书店、户外骑行“骑意”等品牌；现阶段需依靠3公里外的望京、东坝商圈。

鲲熙汇LOMO（效果图）

3、教育：地块周边规划教育用地（宣传提到有白家庄小学、八十中），但新房未交付前学区存不确定性；现有金盏学校、国际学校等分散分布。

4、生态：是其最大优势。毗邻温榆河生态走廊，7大公园环抱，空气质量优于城区。项目配套的1.8万㎡丘谷花园，打造富有松弛感的生态休闲社区。

5、康养：5600㎡的文体馆，篮球、乒乓球、阅读等文体活动场所；规划配套1.2万㎡的养老空间，号称对标二级甲等医院；

6、医疗：4公里内地坛医院、国门医院可满足基础需求。

四、主力户型解析

中建璞园&璞园PARK的售价在每平米7万左右，具体看户型、楼层、位置等。主力户型情况解析如下：

（一）中建璞园

1、两居：74㎡，紧凑小两居，低总价（反馈当前已售罄）。

2、三居（主力）：88-94㎡，空间紧凑，功能性突出；主卧朝南，2个次卧朝北，次卧面积偏小。

3、三居（主力）：99-103㎡，客厅面宽更开阔，格局方正，双卧朝南，一卧朝北。

4、四居：125㎡，适合改善，各空间独立，双卧朝南+双卧朝北。

（二）璞园PARK（都是四居）

1、四居：125㎡，户型方正，双卧朝南+双卧朝北，客厅朝南面宽5.3米，采光好。

2、四居：140㎡，是125㎡的升级版，四叶草户型，各空间独立，客厅朝南面宽5.75米。

3、四居：160㎡，南向四面宽户型，客厅面宽5.6米，南向四个阳台，双套房设计，适合多人口家庭。

4、四居：210㎡，一梯一户，双开门，3.5米层高，南向17.5米宽全落地窗，视野采光好。

璞园PARK除平层四居户型外，还有上跃和下跃的四居户型。

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