本月聚焦@璟云里官方售楼处发布：璟云里尽显高端质感

朱家角苏式宅院

超低0.41容积率纯墅区

「璟云里」直接认购！

少量建面约138-214㎡院墅

均价5.25万/㎡！总价660万起！

售楼处线上火热预约中！璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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开门见山，如果你预算1000万左右想买别墅，那么一定要关注这个楼盘。概括一句话：一千万总价左右，市面上的别墅产品，没有比TA更好的。甚至可以说，其产品力与性价比，对其他同类产品，直接秒杀！

TA就是朱家角淀山湖畔的璟雲里（二期）。

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示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

绝杀技，是璟雲里二期约0.41的超低容积率。住别墅，图的就是有天有地、庭院露台的自由空间，及独门独院的私密感。别墅的舒适程度与价值，最核心的影响因素就是容积率。

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放眼全上海，目前容积率低于0.5的在售别墅盘，不超过10个，主力总价3000-6000万，个别房源总价高达1.5亿。

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数据来源：网上房地产及各楼盘公示

而璟雲里二期，容积率约0.41纯别墅社区，璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986联排院墅总价只在千万左右，小户型联排总价可能更低。而其他千万左右总价的联排别墅，是分布在五大新城容积率1-1.5的社区，通过高低配“挤”出来的少量联排，难以避免有两个BUG:璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

1）户型基本上是“小庭院+窄面宽+高楼层”的形态，单层空间相当逼仄。

2）由于是高低层组合，低层的别墅会被高层“俯瞰”，隐私难以保障。

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更不用提同样高低配做出来的叠加别墅，庭院与露台不可兼得，更和“独门独院”毫不搭界，本质上是“伪别墅”。但五大新城的叠墅，总价也要大几百万，甚至千万。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

但凭“0.41容积率纯别墅社区+总价千万级”，璟雲里已经具备了碾压级的优势。事实上，璟雲里的优势还远不止于此。

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从户型设计上看：建面约138-188㎡联排与建面约211-214㎡院墅产品，庭前绿地，大面宽，地上仅2层，真正的低密宽境别墅，产品力断层式领先。

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从墅区环境上看：复刻拙政园的苏式园林，多重庭院的归家礼序，文化传承的工艺与细节，打造醉美的江南院墅。

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最新消息！朱家角淀山湖旁 璟雲里超低0.41容积率纯墅区；少量建面约138-214㎡联排院墅，均价52501元/㎡！总价约660万起；产品全部地上两次，地下一层；一楼层高3.6米、二楼层高3.2-4米、地下层高5.7米（可做两次）花园50-200㎡，产品全为朝南户型；实体示范区&样板间现已开放！璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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一房一价表如下：

院墅户型图如下

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建面约168㎡院墅样板房实景照

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点睛之笔是露台，当明月高悬、星光点点，露台上的灯光与月光交相辉映营造出一种温馨而浪漫的氛围。在这样的夜晚与朋友们畅谈人生、分享故事，无疑是一种难得的体验。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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地下室有多个采光井引入自然光照，层高约5.7米，可以根据业主需要隔成两层，或者局部挑空等。既可以打造成主人的私属的茶吧或者酒吧，也可打造为儿童乐园区域，或者打造成专属的艺术工作室、影音室、书房等，邂逅N+1种生活空间。

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璟雲里二期延续了一期江南水乡的建筑景观风格，以世界非遗香山帮的技艺匠心雕刻，承袭苏州园林造园工艺：粉墙黛瓦、飞檐戗角、亭台楼榭，打造纯粹中式风格的未来理想人居。

示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

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初见营销中心的中式门头，一种恬静悠然的诗意扑面而来。营销中心是一座四合院大宅，更将中式府邸的韵味展示无遗。

示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

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门口以百万黑松迎宾，彰显仪态万千，又选取了硕大的湖石平躺在照壁之下，与黑松相得益彰。借鉴四大园林中的“狮子林”布局门户，寓以照壁、松、石，体现居者的身份与贵气。

示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

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璟雲拱桥、山水叠石、六角闲庭，处处皆是惊喜。园中古建，均采用传统木结构建造，尽可能减少现代建筑手法的参与，以期还原最真实的苏式园林。

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大宅后花园，采用了围合式的建筑结构，有泗水连廊、有金鱼戏水，彰显中式大宅的典雅大气。营销中心到样板房的路上，亭台水榭已实景呈现。

示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准

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经过中心园林之后，就是通往“家”的江南巷道。白色的墙、翠绿的竹，阳光投射下来与竹林形成影影绰绰的光斑投射在墙面，美不胜收。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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从地段配套上看：朱家角从江南小镇蝶变为科创之城，除了朱家角古镇和淀山湖等自然人文资源，商业与医疗等配套，都是超配的。

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璟雲里与东方绿舟一墙之隔，距淀山湖仅800米。整个板块也是以别墅为主，圈层质量更有保证。住在这里，尊贵感油然而生，邻里好友，事业伙伴正所谓“志同道合”。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

第二点，今天的朱家角，已经凭借长三角一体化示范区先行区的占位，蝶变为一座科创之城，城市配套资源十分充盈，甚至是超配。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

上海这一轮城市发展，青浦绝对是时代的宠儿。一头是大虹桥，一头是长三角一体化示范区，两大国家级战略规划，17号线和示范区线（在建）实现交通串联。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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示意图

朱家角是长三角一体化示范区的先行区，因此得以获得超配的城市资源。比如医疗资源。这里已经有复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院），长三角（上海）智慧互联网医院，还规划有上海儿童医院长三角示范区医学中心（已完成选址，未来总院会迁至朱家角），青浦新城还有复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区在建。

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长三角一体化示范区医疗资源布局图

「璟雲里」项目位于青浦区朱家角板块，距轨交17号线东方绿舟站直线距离约1.5公里；自驾可通过沪青平公路、沪渝高速等到达市区。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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特别值得强调的是，华为练秋湖研发中心已经建成投运，华为人才公寓很大部分就在朱家角。首批迁入约3千人才，已经带动周边房租大涨。而接下来约3-4万华为研发人员陆续迁入，将对朱家角城市活力及住宅市场产生巨大影响！

可以预期的是，随着产业人口导入，有着海量华为员工、医生等高收入群体，朱家角改善需求势必旺盛，那璟雲里这样的低密纯别墅产品将会更加抢手！璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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华为练秋湖研发中心实景图

商业方面：项目门口将建成商业配套，可满足日常生活基本需求。另外，距项目直线距离约6.6公里处的淀山湖地铁站，有约63万方的商业中心，包括青浦万达茂和年底即将开业的东渡蛙城。项目旁边就是淀山湖景区。

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青浦万达茂

教育方面：项目周边有朱家角幼儿园、朱家角小学、朱家角高级中学、兰生复旦分校、平和双语学校、复旦附中青浦分校等优质教育资源。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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朱家角中学

「璟雲里」项目东至李家湾港、西至绿湖路、北至绿舟路、南至淀浦河，距淀山湖仅约800米；总用地面积约43万方。预计分两期进行开发，产品类型涵盖精装洋房、院墅、叠加、大平层。容积率仅为0.54。

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开发商遵循《营造法原》制式，再现飞檐戗角、砖雕窗洞、花阶铺地、金砖铺地、榫卯手作等中式的建筑形态与工法技艺，尽显江南园林营造精髓。产品营造体现传统与现代融合璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986，规划洋房、叠加、院墅产品线，满足多元化的现代居住需求；对生活方式进行创新引领：将“城市山林”古典园林意象引入景观设计，将现代室内设计融入家装设计，营造不仅“悦目”，而且“赏心”的中式栖身从心生活体验。璟云里售楼处电话：400 - 8894 - 986

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朱家角苏式宅院「璟云里」少量建面约138-214㎡滨湖墅居，总价660万起！

万科A发布盈利预警，预计上半年净利润亏损100至120亿。扣除非经常性损益后的净利润亏损95亿元-115亿元，基本每股收益亏损0.8433元/股-1.01元/股。业绩亏损主要由于房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位徘徊，新增计提资产减值，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。公司上半年实现销售金额691.1亿元，回款率超100%，大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，经营服务类业务保持增长。

图片源于网络

点评：

这几年房企亏损是普遍现象，最主要原因是房价跌破成本价导致的，而像万科这种大额度亏损，是急于回笼资金偿还到期债务导致的低价卖大宗资产的结果。相对而言，卖房子的速度是比较稳定的，比如今年卖100亿，来年销售额也在这个规模上下浮动两三成左右。因为就算你想多卖，工程进度也可能也跟不上预售条件。所以快速回笼资金的唯一办法就是出让持有的大宗资产。

房企自持的大宗资产基本三大类：写字楼，商业，酒店。过去四年全国房价普遍跌幅在40%左右，而商办物业跌幅则在50%---60%左右。但这个只是散售的价格，如果是整体出让，在现阶段还有上亿资金的大宗买家一定继续杀价。一般成交价在散售价格的5、6折左右。

为什么价格这么低？是因为整售商办物业的竞争对手是大量的法拍物业，都法拍了，价格一定低得很。所以最近大宗商办物业最近整售的价格，大概只有高峰期的2~3折左右。现在卖大宗资产一定是亏的，而且是血亏。所以万科大宗交易签约金额64亿，实际交易标的峰值价值多少？ 打了几折？亏了多少？都是可想而知。但没办法，被迫现在出售的房企通常就像万科这种，不贱卖就回笼不了资金，回笼不了资金就会债务违约。违约的后果则更严重，从此几乎不能再获得融资，不能再在市场上进行散售。为了避免违约，于是被迫选择贱卖。

万科这种重度亏损，不单源于房价下行导致的利润下滑，更源于不动产市场近乎"踩踏"式的出货。怎么才能救万科？或者说解决目前房企普遍的危机。关键还在于不动产价格的止跌回升。注意，不是止跌回稳，而是回升。因为价格阶段性的稳定并不会改变市场预期，只要市场预期还是下跌，稳住的价格过一会还会继续下跌。今年一季度大城市房价其实已经止跌，最近又再次下跌就是这个原因。所以房价必须止跌回升，哪怕是小幅回升，才能改变市场预期，改变踩踏式抛售的问题，和房地产市场螺旋向下的问题。

房地产市场下行已经有四年时间，而且是连续下行，快速下行，这已经给市场形成了较为强烈的新共识——迟一点买会更便宜。要扭转预期，并非易事，仍需加码发力。