我司总经理接受中国房地产报采访分享城市更新模式新探索观点

7月25日，合一城市更新集团董事总经理罗宇先生接受《中国房地产报》采访，围绕深圳城市更新两大典型样本——布吉南门墩项目城市更新项目转型城中村改造新政模式，以及红岗花园旧住宅区"业主自筹"改造模式，展开深度解读，揭示当前深圳城市更新破局的关键路径与实践思考。

南门墩项目：从"旧改困局"到"新政破题"

作为深圳城市更新的典型样本，布吉南门墩项目的转型备受关注。该项目最早于2008年纳入深圳城市更新首批计划，最初由佳兆业负责开发；2021年因开发企业资金链断裂，项目拆除后长期停工，成为深圳旧改停滞的典型案例。2025年6月30日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布《龙岗区布吉街道木棉湾片区城市更新单元计划调整（草案）》公示，明确天健集团正式接棒，项目性质从"城市更新"调整为"城中村改造"。这一转变或成为深圳破解旧改困局的又一关键解题思路。

合一城市更新集团董事总经理罗宇先生指出，”龙岗布吉南门墩项目的转变最根本在于模式之变，从市场运作的一二级联动城市更新模式转变为政府主导的城中村改造新政模式”。

“南门墩城市更新项目遭遇开发企业暴雷出险，普遍出现过渡费拖欠、回迁遥遥无期、前期融资违约等情况，面临严峻的社会维稳问题。对于政府而言，已不仅是保交房，更要解决保回迁，化解社会矛盾和多方利益纠纷等。”罗总认为，从以终为始的角度来看，国企、央企承接存量纾困城市更新项目，不仅是解决当下项目实施推进受阻问题，更是聚焦保回迁和保交房。

“在房地产持续承压之际，国央企凭借品牌优势、融资优势和开发建设优势等，给予被拆迁权利人和购房者更多信心，较民营开发企业市场可接受程度更高，同时，由于负债率相对较低，且有主体优势，更易于获得银行业金融机构的融资支持”。

去年5月，深圳印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确城中村改造将通过“拆除新建、整治提升、拆整结合”3类方式进行。对具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。为项目转型提供了政策支撑。

同样的模式转变，此前深圳已有案例——深圳区属国企大鹏投控盘活原恒大大鹏新区白石岗片区城市更新项目，该项目同样是从市场运作的城市更新模式转变为政府主导的城中村改造新政模式，目前该项目正开发建设中。

从“市场运作、高门槛、协议出让”的旧赛道，切换到“政府主导、降门槛、多元资金工具”的新赛道，本质上正是给停滞搁浅的项目重新启动的政策支持，也将带来深圳城中村改造工作的提速。

红岗花园"自筹拆建"：旧住宅区改造的探索与挑战

作为深圳首例旧住宅区业主自筹资金拆除重建的项目，红岗花园小区于2024年6月启动首轮摸底后，9月份居民同意率整体已达90%以上，项目进展与“自主更新”的改造模式引发关注。然而，项目推进一年后陷入停滞：今年3月成立的"自拆自建改造委员会"后续再无实质进展，部分业主反映"意向公示后便无下文"。

针对于旧住宅区业主自筹资金改造模式探索，已有城市试点成功。罗总指出，“从目前国内多个城市已经推动的旧住宅区自筹自建改造模式来看，核心在于三大方面——业主意愿与政策激励、实施模式与组织保障、资金闭环与融资支持”。

罗总表示，为了推动众多业主居民参与，政府应主动出台政策支持，政府可在项目审批支持以及给予部分财政资金补助、规划增容业主增购住房面积激励业主积极性。其次，统筹实施难度大，核心在于居民诉求协调，对于极少数参与意愿较低或诉求过高的业主，政府可探索房屋征收模式，保障大多数业主的改造利益。

内容来源：

《中国房地产报大湾区》公众号

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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