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新江湾久违供应——建发海宸（杨浦新江湾G1-06地块）售楼处已开放，样板间紧锣密鼓准备中，预计7月底8月初开放，可提前预约！

新江湾建发海宸地块容积率仅1.55，建筑面积159495㎡，出让价格86.5亿元，楼面价54234元/㎡。项目将推出小高层、洋房、叠加产品，面积段大约为120-235㎡，设计方案已公示！

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浦新江湾城的建发海宸已经开放展厅，项目已经爆料了最新户型面积和产品消息——新江湾城平均楼龄也已经在10年以上，喜欢这里但不接受二手房的客群别无他法，现在机会来了。

新江湾建发海宸项目共计由10幢11-13F小高层、30幢4-6F多层住宅以及若干配套用房组成，共计规划约1100余套可售住宅。

从总图来看，新江湾建发海宸地块较大，楼栋整体南偏东，部分东北侧部分小高层首层架空做配套。地块北侧主入口进入后，一系列的景观架构、风雨连廊、下沉式庭院以及地下会所，形成一条景观中轴线，西侧以叠加+洋房为主，东侧以小高层+洋房为主。

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另外，新江湾建发海宸项目地面无车位设计，仅在北侧主出入口设有一处出租车临时停车位，做到人车分流。

建发海宸位于新江湾城板块，西侧邻安徒生童话乐园，东侧临河景观带，周边新江湾城公园等环绕，低密规划（容积率1.55）稀缺，打造生态宜居地。

展厅已开放，从展厅处可看到项目工地，已经开工：

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建发海宸展厅现已开放！

从位置来看，建发海宸位于新江湾城南部，其向西约700米就是10号线殷高东路站，周边有许多高端住宅小区，如上海院子、九龙仓玺园、仁恒怡庭等，居住氛围浓厚。

新江湾建发海宸项目容积率约1.55，限高约40米，土地面积10.29万㎡，建筑面积约15.95万㎡，出让总价高达86.5亿元，折合楼板价约5.42万/㎡，住宅套数下限为1156套，体量磅礴，是近年来新江湾难得的大体量供应。

新江湾城的供应一直以来都非常稀缺。

自2005年以来新江湾城共计有11宗土地出让，而板块内追溯到最近一次公开市场土地出让已经是2019年9月16日，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，楼面价52514元/㎡，溢价率0.02%。

这个新江湾建发海宸地块就是后来的中企云萃江湾，分别在2021年12月和2022年7月入市，均价为9.7万/㎡，主力户型建面约81-138㎡2-3房。两次开盘均触发积分：63.9分和74.6分，该项目已于2023年年中正式交房。

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就拿近5年来说（2020至今），新江湾入市的新房，屈指可数。

整体的户型分布：

• 沿东侧河道与绿地排布别墅产品、洋房/小高层200㎡以上的终极改善大平层户型。
• 小区中央靠近会所的位置排布150㎡左右的改善四房户型，这5幢楼中间是第二个社区中轴景观，楼栋舒适度非常高。
• 小区西侧和北侧则分布的是洋房的103㎡左右户型和小高层的120㎡左右三房户型。这两个户型主要是为了满足中小套要求，同时给到的产品配置并不低，比如前面提到的层高和梯户比等等。而且因为小区北侧同样是绿地+河道，南侧是绿地，所以南北两侧的小户型同样享受景观视野。
• 地块北侧和东侧临河，南侧临城市绿化带，限制条件较多，交通主要出入口沿西侧的江湾城路布置，方便出行。
• 主入口标志性的大门，以及提升项目的形象和辨识度的配套售楼处布置在地块高层和洋房叠墅地块的交界位置，方便后期流线划分，便于组织交通。

沿河住宅地块的小高层+洋房+叠墅规划方案充分考虑了自然景观资源、居住需求和生活品质等因素。通过合理的建筑布局、景观设计和配套设施规划，打造出了一个非常宜居的环境。

据悉，杨浦新江湾建发海宸项目整体为海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。

杨浦新江湾建发海宸建识东方，发献大美，建发房产通过“儒门、道园、唐风、华纹”匠造理念，基于王府中式、盛世唐风、禅境中式、风雅宋韵、海派东方、诗意东方等多元产品风格，凝练为【锦】、【秀】、【华】、【章】四大产品系列，致力于成为“新中式生活匠造者”。

世纪江湾在2020年6月推出了最后一批底复洋房，地上面积约93-95㎡，并附带6米层高地下室，地下室可自由分隔成2层，均价达到了13万/㎡。

上海院子在2021年5月和2022年2月，分别推出了洋房和联排，两次开盘价格分别达到了13.2万/㎡和13.3万/㎡。

上海院子之后的供应就是中企云萃江湾。到2023年1月，沁风雅苑，一个容积率仅1.2的纯叠墅新盘入市，均价12万/㎡，开盘101套，目前为止住宅部分仍有81套可售。

除了过于神秘的沁风雅苑外，新江湾城的新盘，在过去几年间销售行情非常好。

世纪江湾36套尾盘，认购率330%；中企两次触发积分；上海院子最后两次开盘认购率也超过了100%！

新江湾拥有这样的行情，不仅仅是因为供应过少，板块内生态环境优越，教育资源丰富，而且早过了图纸阶段，全部呈现。

整个区域的绿化覆盖率高达60%，拥有世界最大的极限运动公园，还有上海首个专注儿童的专业性户外主题乐园安徒生童话公园。走在新江湾的街道中，放眼望去都是连绵成片的绿意，颇有几分大隐隐于市的感觉。

区位上有紧邻复旦校区和不远处的五角场大学城，新江湾城相继引入了复旦系、同济系、上音系、上财系等基础教育资源，解决了中产业主的后顾之忧。

再加上早年间来新江湾城开发的住宅产品几乎都是大平层、别墅，品质非常高，因此板块内的二手房价还是比较坚挺的。
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虽说大家关于新江湾城的吐槽总归离不开“没烟火气”、“商业太少”、“位置太偏”，但独家君觉得瑕不掩瑜，毕竟核心地段的新房价格涨幅还是比较惊人的，（高层）预算1500万以内，城市界面好、教育资源丰富、环境清净低密，新江湾城，拥有独一份的竞争力。