名为租赁实为借贷风险大？北京律师解析虚假合同的法律隐患

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在房屋交易中，以租赁为名行借贷之实的行为屡见不鲜，尤其是涉及经济适用房等政策性住房时，更容易引发法律风险。北京一起因虚假房屋租赁合同引发的返还纠纷案件中，法院认定合同因违反政策无效，结合双方过错及实际占用情况，最终判决部分返还涉案款项。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈明

被告：赵刚、赵丽（夫妻关系，赵刚之子为赵鹏）

（二）事件经过

赵刚与赵丽系夫妻，二人共同拥有一号房屋（经济适用房），2018 年 8 月 20 日取得不动产权证。2020 年 1 月 22 日，赵刚（出租人）与陈明（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定将一号房屋出租给陈明，租期 20 年（2020 年 1 月 22 日至 2040 年 1 月 21 日），租金 40 万元一次性支付。当日，陈明向赵刚转账 40 万元，赵刚将房屋产权证交予陈明。

2022 年 5 月，因案外人孙某与赵刚、赵丽、赵鹏的房屋买卖合同纠纷，一号房屋被法院保全查封。2023 年 5 月，法院责令房屋占有人迁出，陈明提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉。2024 年 2 月，法院作出生效判决，认定双方不存在真实租赁关系，《北京市房屋租赁合同》无效，驳回陈明全部诉求。

后陈明诉至法院，要求赵刚、赵丽返还 40 万元并支付利息，承担诉讼费、保全费等。赵刚、赵丽辩称：双方实为借贷关系，实际借款人是儿子赵鹏，40 万元到账后当日转给案外人李某 23.2 万元，剩余 12 万元转给赵鹏；陈明曾实际占用房屋出租，且赵鹏已偿还部分款项，不同意全额返还。

（三）争议焦点

《北京市房屋租赁合同》是否有效？

赵刚、赵丽应返还的款项金额如何确定？

陈明主张的利息损失及保全保险费能否支持？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

法院对合同效力的审查：

租赁关系的真实性存疑：陈明一次性支付 20 年租金不符合日常租赁交易习惯，且由承租人持有房屋产权证亦不合常理，结合执行异议之诉生效判决，可认定双方不存在真实租赁关系。

借贷关系的证据不足：赵刚、赵丽主张 “名为租赁实为借贷”，但未提供借款合同、利息约定等直接证据，其提交的转账记录仅能证明款项流向，无法证实借贷合意，故对该主张不予采信。

违反政策性规定：根据《北京市经济适用住房管理办法》，经济适用房仅限自住，不得出租、出借。无论双方真实意图是租赁还是以租赁为担保的借贷，均违反上述强制性规定，故《北京市房屋租赁合同》因违背公序良俗而无效。

（二）款项返还的责任划分

法院对返还金额的审查：

无效合同的处理规则：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应返还；有过错的一方需赔偿损失，各方均有过错的各自承担责任。本案中，双方明知一号房屋为经济适用房仍签订租赁合同，均存在过错。

实际占用的扣减：陈明自述曾占用一号房屋，结合房屋被查封前的占用时间，应适当扣减相应费用，体现权利义务对等原则。

转账流水的关联性：赵刚主张向李某转账 23.2 万元系返还借款，但未证明该转账与陈明的关联性，且转给赵鹏的 12 万元属于其家庭内部资金支配，不能对抗陈明的返还请求，故该抗辩不成立。

（三）利息及费用的合理性判断

法院对附加请求的审查：

利息损失的不予支持：因双方对合同无效均有过错，陈明主张的利息损失属于扩大损失，根据过错相抵原则，法院不予支持。

保全保险费的承担：保全保险费并非诉讼必要支出，且无合同或法律依据，故不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

一、赵刚、赵丽于本判决生效后十日内退还陈明 33 万元；

二、驳回陈明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）经济适用房的交易风险警示

政策性住房的特殊限制：经济适用房、共有产权房等政策性住房受严格监管，出租、出借、违规交易可能导致合同无效，甚至被收回房屋。产权人应遵守 “自住” 原则，避免因小失大。

权利凭证的保管：房屋产权证是重要物权凭证，不应随意交予他人，避免被用于虚假交易或担保，本案赵刚将产权证交予陈明的行为增加了风险隐患。

（二）虚假合同的法律后果

名为租赁实为借贷的风险：以租赁形式掩盖借贷目的的 “以租代借” 行为，可能因缺乏真实合意被认定无效，出借人无法通过租赁权保障债权，借款人亦可能因合同无效丧失抗辩依据。

证据留存的重要性：主张借贷关系需提供借款合同、利息约定、还款记录等完整证据链，仅凭转账记录和口头陈述难以认定事实，本案赵刚因证据不足未能证明借贷关系。

（三）无效合同的过错责任

双方过错的自负原则：交易中明知行为违法仍参与的，需自行承担部分损失。本案法院根据过错程度和实际占用情况酌定返还 33 万元，既体现了对违法行为的否定，也兼顾了公平原则。

损失扩大的避免：合同被认定无效后，当事人应及时止损，避免因持续占用、拖延诉讼等行为扩大损失，否则可能承担更多责任。

（四）诉讼请求的合理主张

利息与费用的举证：主张利息需证明对方存在单方过错，主张保全保险费需提供合同约定或法律依据，否则难以获得法院支持，本案陈明因缺乏依据未获支持。

金额主张的合理性：起诉时应结合过错程度、实际损失等调整请求金额，避免因过高主张导致诉讼费损失，本案法院根据实际情况酌减返还金额，提示当事人理性维权。

本案判决明确了经济适用房违规交易的法律后果，警示市场主体应遵守政策性住房管理规定，通过合法途径进行资金往来和房屋使用，避免因虚假合同引发纠纷。同时也提醒当事人，交易前需审查房屋性质，留存完整证据，明确权利义务，降低法律风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）