投资商铺，宁波选哪里？

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老司机输出的内容，大部分都与住宅相关，很少涉及商铺。因为过去20年，楼市的主旋律是住宅涨价，商铺被迫成了楼市里的小透明。

但最初的叙事其实不是这样的。老司机刚进入楼市时，20多年前吧，那时候商铺的价格普遍比住宅要高，有的甚至高出好多倍。开明街的商铺单价要卖到6位数，同期的住宅不到其十分之一。

那时候买商铺，也不是为了炒房，而是为了收租，租金几乎年年涨，转让费瞠目结舌，一铺养三代，就是那个年代公认的真理。

那时候的投资理念也非常朴素，买商铺拿租金，获取相对固定的回报。20年过去，投资又开始回归到这样朴素的逻辑上来了。

这20年，执着于商铺的投资客错过了住宅的大涨，也躲过了住宅的大跌，福兮祸兮，谁说得清呢？

现在，属于住宅的时代可能已经结束了，过去几年，投资住宅非但没有获利，反而付出了巨大的代价。

于是商铺再次走入一部分人的视野，虽然没有大涨大跌的刺激，但持有优质商铺，获取稳定租金，仍不失为一种较好的投资。

问题在于，什么样的商铺是好商铺？

以宁波为例，宏观上商铺的总量是过剩的，这几年大家都有感受，一些商铺的租金下跌了，一些商场关门了，商铺的投资稳定性受到了挑战。

在此大背景下，必须要有一套标准来遴选商铺，老司机今天简述几条，抛砖引玉，希望大家能在文末留言探讨。

第一，商铺的独立性。好的商铺必须是独立的，即可以自己单独开门做生意，最糟糕的商铺是在大型商业体内，比如姜山的海港城，江北的中体城里的商铺，这些商铺的命运完全寄托于他人，如果商场经营遇到问题，里面的商铺全都得死。

独立商铺就是我们常见的沿街商铺，如住宅小区下面的底商，这些商铺基本不受别人影响。周边商业氛围好则锦上添花，周边氛围一般，自己也可以做生意。

有一种独立商铺也要警惕，那就是内街，宁波大多数内街都做不起来，做得好的内街需要强大的运营能力，所以内街的商铺独立性也是很差的。

第二，商铺的地段。老司机对于地段的看法和传统观点不一样，传统观点认为好地段就是市中心，交通方便，商业林立那种，但现在的市中心商铺租金正在下滑，而且出租困难。

真正好的地段是要有非常坚实的消费人口，比如写字楼下面的商铺，如果写字楼的出租情况很好，这些商铺就很有价值。同理，如果小区的入住率高，且住户的消费能力上乘，则社区商铺的价值就很高。

所以地段的核心是人，是商铺的消费人群。为什么老司机前段时间会向VIP会员推介明湖怡府的商铺，就是因为这里的住户在快速增加，同时他们的消费力在宁波首屈一指。有这样坚实的消费人群在，商铺的价值就有保障。

第三，商铺的供应量。任何商业都会死于内卷，而内卷的原因是供过于求。哪怕消费人群再坚实，如果商铺供应量过大，还是会有一部分开不下去。为什么有些郊区的商铺比市中心租金还高，有些乡镇的商铺比城里还贵？就是因为在当地，商铺供不应求。

判断供求关系的一个重要指标是空铺率，这是肉眼可见的。一条街走过，如果空铺超过20%，那这条街的商铺都会岌岌可危；相反，如果一条街基本没有空铺，也基本没有转租广告，那这条街的商铺就非常有价值。

宁波在售的商铺很多，基本上每个楼盘多少都有一些，但值得买的却很少。

就算有商铺满足了老司机上面说的那几条，但能不能下手，还得看一个关键指标：

价格。

商铺是如何定价的？一般有两种方法，一种是市场比较法，即通过与周边商铺比较来制定价格；另一种是租金反推法，即通过调查市场租金，来反推可能的售价。

两种定价法互不矛盾，而且往往相互印证。

宁波的在售商铺，租金回报率往往介乎3-4%之间，超过4%的就已经不多了，这个回报率看上去不怎么诱人，但相比住宅1-2%的平均回报，还是会高一倍以上。

住宅的定价里，往往包含有涨价幻想，而商铺的定价则是完全实打实的租金反推。

3-4%的回报有意义吗？这取决于你对赚钱的理解，如果想用100万快速再赚100万的，这个回报率没有意义；如果只是想保值增值，细水长流的，这个回报率很有意义。

因为现在的长期存款利率只有1.5%，一年期只有0.95%，10年期国债也只有1.66%了。

未来的很长一段时间，投资回报可能都是非常平庸的，如果有一项投资宣称有非常高的回报，如超过5%，大概率是在等韭菜上门。

最后说回正题，老司机上文提到的明湖怡府的底商，现在已经是现房，目前正在发售。商铺定价约2万/平，总价200-400万，是明湖东高端住区唯一商业街上唯一的在售商铺。

通过老司机购买，能够拿到最大的优惠。这不是说大话，是我和承销方的老板很熟，老司机的客户，都是由承销方老板亲自接待。

明晚（周六）8点，老司机将在直播中详细介绍本项目，并回答大家关于商铺、住宅投资的一些问题，欢迎扫码预约。

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