空中花园不超套内面积35%！惠州第四代住宅规划细则来了

惠州区域首个高品质住宅开发建设规划管理细则来了。近日，惠城区自然资源局在官网发布《惠州市惠城区住宅用地规划管理的若干措施实施细则》的通知。

通知解释，此次发布上述细则，旨在为满足群众多样化的住房改善性需求，支持高品质住宅开发建设，结合惠城区实际，指定出实施细则。

业界观察人士解释，此次细则是在去年《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》进行落地和补充，旨在让第四代高品质住宅项目落地建设有更明确的规范，鼓励开发商设计第四代高品质住宅。

单户空中花园面积不超过该住宅套内面积35%

2024年5月13日，惠州市自然资源局出台《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，增加了部分配套不计容的面积，不纳入购房者公摊面积，还鼓励把阳台、凸窗做大，把此前阳台占比不得超过住宅水平投影的20%，提高到25%，把原进深不超过0.6米的建筑飘窗不计容，提升到0.80米。

此次惠城区《惠州市惠城区住宅用地规划管理的若干措施实施细则》的通知，首次明确，高品质住宅户属空中花园水平投影总面积不得超过住宅套内水平投影面积的35%。并且要求，户属空中花园应为悬挑结构且不封闭，外挑尺寸不应超过3.6米，至少应有相连两条外侧边无实体围护结构，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。户属空中花园绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.5米。

惠州江北一项目开发报建负责人解释，此次约定的不超住宅套内面积35%的户属空中花园面积，并不是阳台，是净高达到两个标准层且不能封闭的空中花园。

他表示，以套内建筑面积100平方米的住宅为例，不计算面积阳台最大是12.5平方米（阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积;超出25%的部分，其水平投影面积计入容积率建筑面积。）空中花园面积最大设置面积是35平方米，该住宅的最大建筑面积（不含公摊）就是147.5平方米。

其中35平方米的户属空中花园内，须设置不小于其面积30%的绿化面积。即按照35平米空中花园计算，最少要设置面积不低于10.5平方米、覆土深度不低于0.5米的空中绿化。

此细则规定，户属空中花园应为悬挑结构且不封闭，外挑尺寸不应超过3.6米。上述负责人还解释，如空中花园与阳台相连，外挑尺寸是包含阳台部分，现行规定的阳台最大进深是2.4米，要把阳台往外延伸来做空中花园，连阳台一起计算，外挑不得超过3.6米，且属于空中花园部分净高不得低于两个标准层。

公共休闲绿化平台面积不大于计容面积的30%

通知还规定，项目在申报建筑设计方案时应同步提交户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化专项设计方案，方案应充分考虑绿化种植方式防坠落、防台风等防护措施，以及视线隐私设计。还要求户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化应与建筑主体同步设计、同步验收，纳入建筑工程规划核实测量技术报告。

对于户属空中花园及公共休闲绿化平台的监管也有了明确的指向，户属空中花园及公共休闲绿化平台交付使用前由开发企业维护，交付使用后共有部分由物业管理企业维护，专有部分由业主维护。执法部门、自然资源部门、住建部门指导，镇街依职能进行监管。

通知明确，设置公共休闲绿化平台的水平投影面积不得大于所在自然层计容建筑面积的30%，公共休闲绿化平台绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.5米。平台至少一个边长临空，平台不封闭、不分隔。临空面无实体围护结构，应设置栏杆、栏板等安全防护构件。

简单说明，如果住宅一个自然层计容建筑面积是1000平方米，那在一层中设置的公共休闲绿化平台面积，不得大于300平方米。

采写：南都N视频记者 蒋奇政