重磅官推｜明园徐汇芯著官方售楼处发布：明园徐汇芯著引爆市场！

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明园·徐汇芯著是上海徐汇区内环核心地段的品质住宅项目，由深耕上海多年的明园集团开发，为明园小安桥社区的收官之作。综合信息如下：

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核心亮点

1. 区位价值
   • 地处徐汇田林板块，紧邻内环高架，距轨交3/4/9号线宜山路站约‌400米‌，15号线吴中路站‌800米‌，形成四轨交汇的交通网络，可快速通达徐家汇、静安寺等核心商圈‌
   • 商业配套密集：1.5公里内覆盖徐家汇商圈全业态（港汇恒隆广场、光启城等），古北时尚广场步行可达‌
   • 医疗资源优越：直线600米至上海市第六人民医院（全国顶尖骨科三甲），周边集聚国妇婴、胸科医院等‌
   • 文娱生态丰富：南临梦公园绿地与天然河道，毗邻上海体育场、电影博物馆等文化地标‌

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1. 产品设计
   • 户型多样‌：主推建面约‌55-120㎡‌ 的1-2房精装户型，覆盖单身至家庭需求：
     • 55.17㎡一室一厅‌：开放式餐客一体，总价低（约540万起），适合投资或单身人群‌
     • 68.24㎡一室一厅‌：独立玄关，南向大面宽采光‌。
     • 71.34㎡一室两厅‌：创新双厅布局，增设多功能空间‌。
     • 120.59㎡两室两卫‌：双套房设计，南北通透，配备独立家政间‌。
   • 准现房交付‌：楼栋由长租公寓改造升级，外立面采用现代简约风格，与社区中式园林呼应‌。明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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1. 价格与价值
   • 均价约‌10.3万/㎡‌（部分房源单价10.2万-11万/㎡），总价540万起即可入驻徐汇内环‌。
   • 对比周边二手房（明园小安桥挂牌价9.7万/㎡）及徐汇新拍地块（楼板价超13万/㎡），性价比突出‌。
2. 开发商与社区
   • 明园集团为上海老牌房企，曾开发明园世纪城、明园森林都市等标杆项目，具备丰富城市更新经验‌
   • 社区自2004年分期开发，内部水系景观与现代化楼宇融合，形成"出则繁华，入则宁静"的居住氛围‌明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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需关注细节

• 户型适配性‌：55㎡户型空间紧凑，71㎡户型卫生间距卧室较远；120㎡双卫设计更便利‌。
• 改造背景‌：在售楼栋原为长租公寓，经全面翻新后推出，风格与社区原有楼宇略有差异‌

总结

该项目以徐汇内环稀缺小户型、准现房状态及成熟配套为核心竞争力，适合注重地段与通勤便利的购房者。建议实地考察户型动线及社区细节，结合价格权衡适配性。

历经十多年锤炼打磨，明园地产从明园世纪城、明园小安桥，到明园森林都市，每一次落子皆刷新上海居住想象。明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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最新消息：明园·徐汇芯著 徐汇内环旁 臻装准现房「明园·徐汇芯著」建面约55-120㎡1-2房
明园徐汇芯著

徐汇田林品质住宅

徐汇田林

推出建面约55-120㎡一房两房

预计均价10-11万/平

月底开放样板间，即将入市

交房时间：准现房

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01.

项目信息：

明园集团，近四十年稳步发展，开拓出：

明园地产、明园投资、明园艺术、明园健康、明园高科五大业务版图

三区交汇 催生活力与繁华，明园·徐汇芯著坐拥徐家汇CAZ、古北CAZ、漕河泾开发区，三大辐射圈，享国际繁华版图。交通枢纽顶尖资源约3KM范围内享摩登商圈

现代建筑简约风格 时代审美的表达语境

建筑采用现代都会风格，立面框体强调纵深感，建筑历久弥新

外挂石材幕墙，铜色金属与玻璃幕墙相互穿插，勾勒出镌刻时光

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四重庭院强调自然的场景营造

款待之庭｜臻选泰山石，打造山峦雕塑，植物层落与景石交融

光影之庭｜围绕建筑艺术造景，为归家之路增添一份惬意与从容

曲水之庭｜涟漪水钵高低起伏，镜面水池，营造跌水蜿蜒

林径之庭｜以乔木作为园林的边界，婀娜陈木，塑造出序列的景观

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02.

项目介绍：

位于徐汇内环的明园小安桥项目将以全新案名“明园·徐汇芯著”重新入市，拟推出58-120㎡的1-2房！目前该项目二手房源的价格约9.7万元/㎡！

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根据过往历史推断，这批房源极可能是2009年计划加推的房源，因故长期未售，现经改造后重新包装上市。为了验证信息的准确性，小编通过网上房地产查询，项目目前确实仍有不少房源仍未进行网签销售。

部分未售房源，仅供参考

此外，项目曾将部分房源用于整体经营，打造酒店式公寓（目前已停止运营），此次面积段与运营需求高度契合，进一步佐证了这一推测。

此次明园徐汇小安桥项目「明园·徐汇芯著」焕新产品，将推出建面约55-120㎡雅致1室-2室，小面积、低总价，可以满足全龄段的置业需求。

03.明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

项目最新户型图独家首发：

户型图如下：

A｜流光｜建面约71.34m²｜一室两厅一厨一卫

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B｜荣光｜建面约120.59m²｜两室两厅一厨两卫

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C｜循光｜建面约55.17 m²｜一室一厅一厨一卫

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D｜和光｜建面约68.24m²｜一室一厅一厨一卫

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黑白灰的基调，没有太多装饰，一切奔着【精致】【质感】【沉稳】。

电视墙很长，用石材+护墙板做分段装饰，简单、有质感。

餐厅

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餐厅，做饭的机会其实不多，但厨房是一个家的灵魂。

瓷砖通铺到厨房，用了同色系的灰调柜门，简单干净易打理。

卧室

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04.

板块信息：

典范之城 汇聚事业与视野，“上海2035”规划中徐汇以“一核、两带、三区”规划格局，构建全球卓越城市的典范之城。

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5维立体路网，快速通达上海市心

★2大总站｜上海南站、西区汽车站

★3大高架｜内环高架路、沪闵高架路、延安高架路

★4轨环伺｜地铁3、4、9号线宜山路站；地铁15号线吴中路站

★5大干道｜中山西路、宜山路、吴中路、凯旋路，虹桥路

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★上海一线商圈｜徐家汇、古北、淮海路、龙华、艺术西岸等摩登商圈

★旗舰商业中心｜港汇恒隆广场、古北时尚广场、光启城时尚购物中心等大型商业明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

05.

徐汇土拍信息：

11月10日，绿城徐汇区斜土街道xh128D-07地块规划设计方案公示。

彼时，距离其拿地时间已过去3个月。

今年8月7日，上海第四批次土拍中，绿城以总价480480万元斩获徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成交楼面价131045元/㎡，溢价率约30%，刷新了2016年融信中国在上海创下的国内最高土地成交纪录，成为全国单价新“地王”。上海易居研究院副院长严跃进表示：“卖到20万元/㎡以上的可能性比较大。”

规划方案显示，该地块为三类住宅组团用地，东至兆丰路，南至龙华中路，西至大木桥路，北至x1280-06地块(汇元玺)。

地块占地面积16666.04㎡，容积率2.2，总建筑面积57092.47㎡，其中地上计容建筑面积36665.29㎡，地下建筑面积17722.641㎡。

地块拟建设3幢21+1F高层住宅以及1幢2F的公共服务配套用房和1幢物业配套用房，总户数120套，停车位349个，车位比近1:3。此外，方案还显示，小区还规划了风雨连廊、下沉庭院和室外泳池。

据爆料，项目将建设清一色大户型，主力户型为建面约270㎡、320㎡的大平层和500-700㎡的顶复。明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

该地块坐落于徐汇滨江板块，与西岸金融城相邻，周边优质配套集聚。交通方面，地块周边有地铁4、7、12号线环绕，最近站点为4、12号线换乘的大木桥路站。明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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此外，距离内环高架路入口仅约300米，打浦桥隧道仅100米，交通网络还包括龙华中路、中山南二路、兆丰路、大木桥路等主干道。

教育资源方面，地块西侧紧邻南洋中学，周边还分布有江南新村小学、日晖新村小学、位育中学等多所优质学校。医疗资源同样丰富，地块附近拥有中山医院、龙华医院等医疗机构。

商业配套方面，地块周边环绕有西岸金融城、复地御江庭项目、正大乐城、绿地缤纷城、保利时光里等大型商业设施，为居民提供便利的购物休闲体验。

06.

项目周边配套：

项目紧邻徐汇内环，咫尺徐家汇，项目属于明园小安桥项目的一部分。

明园小安桥项目由上海安桥明园房地产进行开发，最早于2004年正式推出首期房源。待售楼栋原来是作为长租公寓整体运营，现在重新包装推出市场，已准现房状态。

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项目地处目前徐汇为数不多的四轨交板块，周边拥有地铁3、4、9、15号线四条地铁，直达徐家汇、古北、漕河泾等高能级产业区，也能直达多处市级商业中心。

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项目附近汇集了密集的优质生活资源，且彼此之间距离非常接近，使得项目周边配套设施水平在全市范围内亦属拔尖。3KM范围内汇聚：徐家汇、古北、淮海路等一线商圈，近达港汇恒隆广场、古北时尚广场、光启城时尚购物中心等无法复制的奢华。

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近享上海电影博物馆、上海体育馆、上海体育场等文化艺术领地，以及上海交通大学、上海师范大学、田林二中、田林三中等优质教育。

项目直线距离“全国骨科王牌top级三甲医院”上海市第六人民医院仅约600米，更有国妇婴、上海市胸科医院等前沿医疗，专业护航。明园徐汇芯著售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

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徐汇田林品质住宅

徐汇田林

推出建面约55-120㎡一房两房

预计均价10-11万/平

月底开放样板间，即将入市

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The following is some relevant knowledge about real estate. I hope it can be helpful to everyone!
下面便是房地产方面的有关知识，希望能够帮助到大家！
I. Term of Land Property Rights
一、土地产权年限
We are a socialist country and the land belongs to the state.
我们是社会主义国家，土地是国家的。
Depending on the project's initiation, the lease period for state land varies. The state grants land users usage rights of 40, 50, or 70 years through fixed-term land transfer. As long as the documents are complete, they all fall under the category of large property rights.
根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权，只要证件齐全，都属于大产权。
Whether it is 40 years, 50 years or 70 years, there will always be an expiration date. After the expiration of the land use period, the land can be renewed.
不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，都能续签土地。
The renewal amount is paid in accordance with the current relevant national regulations, based on the guiding price of the floor area at that time, at a certain proportion.
续签金额根据国家现行的相关规定，按照当时楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。
The ownership of houses on land belongs to individual property rights and is a type of private property right. The ownership of a house is permanent and has no usage period limit. As long as the house is still habitable, it can be lived in indefinitely.
而土地上的房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，房屋的所有权是永久的，没有使用期限限制，只要房子还能住，就一直能住下去。
Forty years
40年
Commercial, tourism and entertainment land.
商业、旅游、娱乐用地。
There are no purchase or loan restrictions. The area is not limited. The floor height can be used as a loft. The floor plan is flexible. The maximum loan term is 10 years. The down payment is 50%. No provident fund loan. Commercial water and electricity. The living cost is high. You can register a company, but not settle down. There is no school district. The tax collection is high.
不限购不限贷，面积不受限制，层高能做loft，户型灵活，贷款年限最高10年，首付50%，不能做公积金贷款，商用水电，生活成本高，能注册公司，不能落户和没学区，征收税费高。
Fifty years
50年
Comprehensive land for industrial, scientific, educational, cultural, health and sports, as well as commercial and residential uses.
工业、科教文卫体、商住两用综合用地。
There are more 50-year land units. Most of the ones on the market are comprehensive land, and their conditions are similar to those of 40-year property rights. The advantage over 40-year property rights is that they have an additional 10 years of usage period. This is because some of them are residential buildings, and these may be converted for residential water and electricity use.
50年的地单位较多，市面销售的大多是综合用地，各条件跟40年产权差不多，比40年产权好的是多10年使用年限，因为有部分居民住宅，这些可能会改为居民用水用电。
70 years
70年
Residential land.
住宅用地。
It is the first target of the purchase restriction policy, with a large number of first-time home buyers. There are restrictions on the size of the housing type, which is suitable for living, can be registered, can be divided into school districts, has a low down payment, a long loan term, can apply for a provident fund loan, and uses domestic water and electricity. The cost of living is low, there are many second-hand transactions, and the tax collection is low.
是限购政策第一对象，刚需自住的群体较多，户型面积有限制要求，适合居住，可落户，可划分学区，首付低，贷款年限长，能做公积金贷款，民用水电，生活成本低，二手交易多，征收税费低。
Two. Five certificates and two books
二、五证两书
Having all five certificates in place is a necessary condition for developers to sell commercial housing in the market. These are various certificates obtained from the real estate management department in accordance with relevant regulations.
五证齐全是开发商在市场上销售商品房，必须具备的条件，是按照有关的规定在房地产管理部门办理的各种证件。
Among these five certificates, the most important one is the pre-sale license, which is also the last one to be obtained and indicates that the house can sign the contract online.
在这五证里最重要的是预售许可证，也是五证中最后才拿的证，也代表了房子能网签合同。
1. Construction land planning permit: It is a legal document issued by developers to the land management department for applying for land expropriation and confirming that the location and scope of the construction project comply with urban and rural planning. Land users without this permit are considered to be using land illegally.
1.建设用地规划许可证：是开发商在向土地管理部门申请征用、确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，没有此证的用地单位属非法用地。
2. State-owned Land Use Certificate: A land use right certificate issued by the local government.
2.国有土地使用证：由当地政府颁发的土地使用权凭证。
This certificate mainly specifies the name of the land user, the location and purpose of the land, the area of land use rights, the term of use and the boundaries.
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
3. Construction Project Planning Permit: It is a legal document issued to confirm whether a construction project complies with the requirements of the urban planning department.
3.建设工程规划许可证：是确认建设工程是否符合城市规划部门要求而发的法律凭证。
Construction units without this certificate are considered illegal buildings and are not allowed to commence construction.
没此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不允许开工建设。
4. Construction Permit for Building Projects: Before commencing construction, the construction entity shall, in accordance with the regulations, apply to the local construction administrative department where the project is located for a construction permit.
4.建筑工程施工许可证：建设单位在开工前依照规定，向工程所在地建设管理部门申请领取施工许可证。
On behalf of the construction unit, the project complies with the regulations and is allowed to commence construction.
代表施工单位工程符合规定，允许开工建设。
5. Pre-sale license for commercial housing: This is a document that needs to be obtained for the sale of a house before it is completed. It is a certificate for developers to pre-sell houses after approval by the housing administration bureau and also a document to distinguish whether the property rights are legitimate. It can be signed and filed online.
5.商品房预售许可证：房屋未建好前出售要办理的证件，是经房管局批准后开发商可预售的房屋凭证，也是区别产权是否正规的证件，能网签备案。
After purchasing a house, it is necessary to check or accept the "two books".
补充说明“二书”，买完房以后还要查验或叫验收“两书 。”
What are the two books?
什么是两书呢？
The two books are two legal documents provided by the developer to the homebuyers after they pass the completion acceptance and notify them to move in. The first one is the residential quality guarantee, and the second one is the residential user manual.
两书是开发商在竣工验收合格时，通知购房者入住之后提供的两份法律文件，第一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。
The warranty responsibility assumed by the residential quality guarantee within the service life and the warranty period of each component of the house under normal usage conditions.
住宅质量保证书在使用年限内承担的保修责任，在正常使用情况下，房屋各部件的保修期；
Residential user manuals usually include precautions and usage instructions for various facilities in the house.
住宅使用说明书通常包括房屋各个设施配套的注意事项和使用说明。
Iii. Procedures for Purchasing a House
三、购房手续流程
The materials required for purchasing a house: Customers who pay in full only need their ID cards. However, those who purchase a house with a loan need to provide more materials, including marriage certificates, ID cards, household registration books, income certificates, work certificates, and bank statements.
购房所需的材料：全款购房客户只需要身份证，贷款购房客户要提供的材料就多一些，结婚证、身份证、户口本、收入证明、工作证明、银行流水单。
Now, in Hainan, there is a policy that allows foreign clients to purchase only one residential property throughout the province on a family basis. When non-Hainan residents purchase a property, they need to go to the housing administration bureau to obtain a certificate of no property before signing the contract online for filing. To obtain the certificate of no property, they need to bring the ID cards and marriage certificates of both the husband and wife. If the child is underage, they also need to check the child's information.
现在海南有对外籍客户以家庭为单位在海南全省范围只能购买一套住宅的政策，非海南户籍客户购房时要去房管局开具无房证明才能网签合同备案，开具无房证明需要携带夫妻双方的身份证和结婚证，如果孩子没成年，也要查询孩子的信息。
1. Subscription
1.认筹
Internal reservation, VIP queuing and other such behaviors are all illegal activities carried out by developers before obtaining the "pre-sale license", which are explicitly prohibited by the state.
内部认筹、VIP排号等行为，都是开发商在没取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。
It is also a way for developers to accumulate customers, lock in potential clients and recover funds in advance. Generally, when making a reservation, the house number and price are not determined. There will be additional discounts and priority in house selection at the opening, and the reservation funds will be refunded free of charge.
也是开发商蓄客、锁定意向客户和提前回收资金的一种方式，一般情况下认筹时不确定房号和价格，会在开盘时有额外的折扣和优先选房权，认筹金无偿退还。
2. Subscription
2.认购
Generally, at the stage when the developer can officially sell after obtaining the "Pre-sale License", the subscription is a preliminary confirmation of matters related to the transaction of the house by both parties. It can confirm the house number and price of the purchased commercial housing. It is a reservation contract before the house purchase contract, and the deposit paid is a deposit. The subscription agreement is protected by law, and in case of breach of contract by both parties, it will be executed as agreed.
一般在开发商取得“预售许可证”后可以正式销售的阶段，认购是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，能确认购买商品房的房号和价格，属于房屋买卖合同前的预约合同，交付的是定金，认购协议书是受法律保护的，双方出现违约会按约定执行。
3. Sign the contract
3.签合同
A house sale contract is a contract where one party transfers the ownership of a house to another party and the other party pays the price.
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
The function of a house purchase contract lies in proving the legality of your property's existence and clearly stipulating all the information about the house as well as the rights and obligations of both parties in the contract.
房屋买卖合同的作用在于能够证明您的房产存在的合法性，在合同中明确房屋所有信息和双方的权利与义务。
It is a written legal basis used to safeguard the rights and interests of both buyers and sellers.
是用来保障买卖双方权益的书面形式的法律依据。
4. Filing
4.备案
Online signing and filing is a network supervision system established by real estate management departments to regulate developers' sales of houses, prevent developers from hoarding properties and selling the same property to multiple buyers, and make house transaction information transparent.
网签备案是房地产管理部门为规范开发商销售房屋，防止开发商捂盘以及一房多卖而建立的网络监管系统，让房屋交易信息透明。
After filing with the relevant real estate department, there will be an online signing number. Citizens can use this number to query relevant information and supporting documents online.
在房地产相关部门备案后，会有个网签号，市民可以通过这个号在网上进行查询相关信息和证明材料。
Iv. Delivery Conditions and Taxes
四、交房条件与税费
Taxes and fees: After the new house is delivered, the developer is ready to handle the property ownership certificate. At this time, the owner needs to pay various taxes and fees required for handling the property ownership certificate.
税费：新房交房后，开发商就准备办理产权证了，这时业主要缴纳办理产权证所需要的各种税费。
Deed tax: It is levied at 1-3% of the total house price.
1.契税：按总房款的1-3%征收。
2. Public Maintenance fund: It is levied at 60 yuan per square meter of the building area of the house.
2.公共维修基金：按房屋建筑面积60元/平征收。
3. House property rights registration fee: 80 yuan per unit for residential properties.
3.房屋产权登记费：住宅80元/套。
4. Stamp duty for licenses and certificates: 5 yuan per copy.
4.证照印花税：5元/本。
5. Production cost: 10 yuan per copy.
5.工本费：10元/本。
As can be seen from the above, the largest taxes and fees are deed tax and public maintenance fund, while other taxes have little cost.
从上面可以看出来，最大的税费是契税和公共维修基金，其他的税基本没多少费用。
Delivery time
交房时间：
Pre-construction housing: A house that has not yet been completed and cannot be delivered for use is called a pre-construction housing.
期房：尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。
It refers to the houses that developers sell before meeting the delivery conditions.
即指开发商在未达到交付条件的情况下就销售的房子。
Under normal circumstances, the prices of pre-sale properties are low, offering a wide range of choices and great growth potential. They are suitable for customers who are not in a hurry to move in or are making investments.
一般情况下，期房的价格低，挑选余地较大，增长空间大，适合不着急入住，或做投资的客户。
Ready-to-move-in property: A ready-to-move-in property refers to a commercial property that the owner can move into immediately upon purchase. That is, the house sold by the developer has met the delivery standards. After completing the purchase procedures, the property ownership certificate can be obtained immediately and the owner can take possession of the house and move in.
现房：现房是指业主购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商所售房屋已经达到交付标准，办理完购房手续后，立即可以办理房产证并能收房入住的房子。
Delivery standard
交房标准：
Roughcast delivery: Roughcast houses are also known as "plain houses". When such houses are delivered, most of them only have door frames but no doors inside, and the walls and floors only undergo basic treatment without surface treatment.
毛坯交房：毛坯房又叫“清水房”，这样的房子交房时大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。
In the later stage, the owner needs to do the decoration by themselves. Although it is a bit inconvenient, they can choose the decoration style they like and also change the structure of the house according to their own preferences.
后期需要业主自己装修，虽然是有点不方便，但是装修风格能自己挑喜爱的，户型结构也能随自己喜好改动。
Hard decoration delivery: Hard decoration delivery means that the house is delivered with decoration, which can save the owner a lot of time and energy. The decoration ensures that the floor tiles, walls, roof, and even the kitchen and bathroom are all well equipped, but it basically does not provide movable furniture and appliances.
硬装交付：硬装交付就是房子交房时是带装修的，可为业主节省大量的时间和精力，装修做到把地板砖、墙面、房顶，甚至厨房、卫生间的配套都做好，但基本不会配置活动家具家电。
Fully furnished delivery: Soft furnishing delivery means that when a house is delivered, it is equipped with movable furniture and appliances on the basis of hard decoration, allowing for move-in with just a suitcase, making it more convenient for the owner.
精装交付：软装交付就是房子交房时是在硬装修的基础上，配置了活动家具家电，做到了拎包入住，让业主更加方便。