上海六批次首日收金185.3亿元：中海连落两子，安徽高速溢价30%斩获闵行莘庄宅地

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中指研究院讯：7月24日，上海2025年六批次土拍正式开拍！8宗地块分两日出让，其中24日共出让5宗地块，分别为静安区东斯文里地块、闵行莘庄地块、奉贤新城地块、普陀真如多用途组团用地、青浦新城多用途组团用地。最终4宗地块溢价成交、1宗地块底价成交，共收金185.3亿元！

静安区东斯文里地块

静安区C050202单元053-b-1地块，是东斯文里片区首幅住宅用地，今年四月053-b-1地块由100米限高的商办用地调整为150米限高的住宅+商业综合用地，并在六月份明确，将053b街坊开发地块主导功能由商办为主调整为住宅为主。

该地块土地出让面积16809.38㎡，规划建筑面积59337.11㎡（其中住宅79%，商业21%），容积率3.53，地上建筑限高150m，顺德路沿街建筑限高12m，石门二路沿街建筑高度按照现状建筑高度控制；地块起始价48.71亿元，起始楼面价82098元/㎡。

该地块共吸引了招商蛇口&象屿地产、中海、保利发展、华润置地四家竞买人参与现场竞价，经过34轮竞价，最终由福州中海海逸地产有限公司（中海）以总价53.63亿元竞得，成交楼面价90390元/㎡，溢价率10.10%！

出让文件要求，商业物业须100%自持；配建社区级公共服务设施3500㎡（计容）。无配建保障性租赁住房要求、无配建高端人才房要求、无中小套型要求，商品住宅装修标准不低于7000元/㎡（集采价）。

闵行莘庄地块

闵行区莘庄社区02单元06-05地块，土地出让面积26232.04㎡，规划建筑面积65580.1㎡，容积率2.5，建筑限高60m，起始价28.38亿元，起始楼面价43268元/㎡。

该地块吸引了安徽高速、中海、象屿、保利发展共四家竞买人参与竞价，经过78轮竞价达到中止价36.887亿元，对应溢价率40%，2家竞买人退出，2家竞买人进入竞高品质环节，并在竞报公共服务设施指标环节决出胜负，最终安徽省高速地产集团有限公司以总价36.887亿元+商品住宅装修标准4000元/㎡（集采价）+公共服务设施2650㎡斩获地块，折合成交楼面价56247元/㎡，溢价率30%。

出让文件显示，该地块须配建配建养老服务设施300㎡；无配建保障性租赁住房要求；无配建高端人才住房要求；中小套型比例30%，计19674.03㎡以上。

奉贤新城地块

奉贤区奉贤新城04单元14-04地块，土地出让面积25690.6㎡，规划建筑面积30828.72㎡，容积率1.2，建筑限高40m，起始价6.78亿元，起始楼面价22000元/㎡。

该地块吸引了国贸&象屿、奉贤新城&奉发两家竞买人参与竞价，最终国贸&象屿以总价7.58亿元竞得地块，成交楼面价24595元/平方米，溢价率11.8%。

出让文件显示，该地块要求配建保障性租赁住房比例为5%，计1541.44㎡以上；配建养老服务设施200㎡；无配建高端人才住房要求；中小套型比例15%，计4624.31㎡以上；商品住宅装修标准不低于2500元/㎡（集采价）。

普陀真如多用途组团用地

普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块，由1幅宅地和1幅商服地块组成，总土地出让面积47199.11㎡，总规划建筑面积110925.6㎡，总起始价57.15亿元，起始综合楼面价51521元/㎡。该地块吸引了中海、上海城建两家房企竞价，最终中海以总价65.25亿元竞得地块，成交综合楼面价58823元/㎡，溢价率14.17%！

A03D-01地块为住宅用地，土地出让面积34340.46㎡，规划建筑面积85851.2㎡，容积率2.5，建筑限高100m，起始价54.04亿元，起始楼面价62946元/㎡。无配建保障性租赁住房要求；无配建高端人才房要求；中小套型比例30%，计25755㎡以上；商品住宅装修标准不低于5000元/㎡（集采价）。

A03D-03地块为商服用地， 土地出让面积12858.65㎡，规划建筑面积25074.4㎡，容积率1.95，建筑限高60m，起始价3.11亿元，起始楼面价31100元/㎡。地块内须设置1500㎡菜市场（计容），建设不小于10000㎡公益性应急预留设施（应急楼）（计容）。

出让文件要求，竞得人负责出资建设A03D-02 地块，用地性质为公共绿地。土地面积3770.16㎡，建设标准2000元/㎡。

青浦新城多用途组团用地

青浦区QPC10004、QPC10005单元47-04、49-01、50-01、52-02、52-04地块，由3幅住宅用地、2幅商业用地组成，总土地出让面积70377.23㎡，总规划建筑面积147059.45㎡，总起始价21.948亿元，起始综合楼面价14925元/㎡。该地块最终由上海联泓房地产开发有限公司（联发）以底价21.948亿元竞得，成交综合楼面价14925元/㎡，溢价率0%。

其中3宗住宅用地出让面积为60158.73㎡，规划建筑面积134797.25，中小套型比例均为40%，合计53338.9㎡以上。配建公共设施建筑面积合计1450㎡，养老服务设施400㎡；无配建保障性租赁住房要求；无配建高端人才房要求；商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。

图：六批次地块位置分布

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上海土地市场月报2025年6月

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上海市场研究半年报（2025年1-6月）

www.cih-index.com/report/detail/103440.html?agentcode=242438

▌202505903

地块编号：静安区C050202单元053-b-1地块

用地性质：住宅、商业

建设用地面积：16809.38㎡

规划建筑面积：59337.11㎡

起始价：487146万元

成交价：536346万元

成交楼面价：90390元/㎡

溢价率：10.10%

竞得人：福州中海海逸地产有限公司

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静安东斯文里位于南北高架和苏州河交汇处，紧邻上海“申”字型高架路网的中心，衔接南京西路和苏河湾两大功能区，是上海现存规模最大的成片广式石库门建筑，规划三位一体格局，即产业功能、城市空间、文脉传承相得益彰。

本地块邻近多个地铁站，两个三线换乘站汉中路地铁站（1号线、12号线、13号线）和南京西路地铁站（2号线、12号线、13号线），以及13号线自然博物馆地铁站和1号线新闸路地铁站直线距离均在1km以内；坐享区重点小学静安实验小学、区重点中学上海市第一中学、三甲医院海军医科大学第二附属医院、购物中心凯德·星贸、世纪盛荟广场(新闸路西斯文项目)等优质配套；邻近苏河湾绿地，景观资源优渥。

直线距离1km范围内有3个在售新房项目，分别为海玥·黄浦源、昌平云岸、华发仁恒苏河世纪，在售的物业类型为超高层、高层或小高层。2025年1-5月，海玥·黄浦源累计去化46套，成交均价141119元/㎡；昌平云岸累计去化11套，成交均价154460元/㎡；华发仁恒苏河世纪累计去化13套，成交均价144945元/㎡。直线距离1.5km范围内近1年无涉宅用地成交。

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▌202505905

地块编号：闵行区莘庄社区02单元06-05地块

用地性质：住宅

建设用地面积：26232.04㎡

规划建筑面积：65580.1㎡

起始价：283750万元

成交价：368870万元+商品住宅装修标准4000元/㎡（集采价）+公共服务设施2650㎡

成交楼面价：56247元/㎡

溢价率：30%

竞得人：安徽省高速地产集团有限公司

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莘庄作为上海2035规划中的9大主城副中心之一，地处闵行区“一南一北”区域的中间节点，不仅是上海西南地区的重要门户，也是链接长三角的重要区域，未来将通过产业转型提升，强化科技创新，促进产城融合。

该地块北邻淀浦河及其岸边绿地、水清路绿地口袋公园等自然资源配套，环境品质佳，南侧马路对面即莘松中学（水清路校区），周边生活氛围浓郁。

整个莘庄板块近1年未有宅地成交，距地块最近的新房项目中企·云启春申自2023年12月开盘以来累计套数去化率超85%，销售均价80091元/㎡，未来或可对区域内新房形成有效补充。

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▌202505906

地块编号：奉贤区奉贤新城04单元14-04地块

用地性质：住宅

建设用地面积：25690.6㎡

规划建筑面积：30828.72㎡

起始价：67824万元

成交价：75824万元

成交楼面价：24595元/㎡

溢价率：11.8%

竞得人：国贸&象屿

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奉贤新城作为上海五大新城之一，将围绕金海湖，重点培育科技创新、商贸等核心功能，形成辐射杭州湾北岸地区的区域综合服务中心,打造智慧、宜居、低碳、健康城市。

本地块南侧濒临浦南运河及其岸边绿地，西邻南上海运河公园，环境条件优越；奉贤区教育学院附属实验小学、汇贤中学直线距离在700m以内，近距离享受优质的教育资源。

地块容积率仅1.2，周边直线距离1.5km范围内近1年未有宅地成交，且基本无新房在售，未来或可有效补充优质低密产品。

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▌2025060h2

地块编号：普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块

用地性质：住宅、商业

建设用地面积：47199.11㎡

规划建筑面积：110925.6㎡

起始价：571500万元

成交价：652500万元

成交综合楼面价：58823元/㎡

溢价率：14.17%

竞得人：中海

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真如作为最早的上海主城副中心之一，作为普陀区“一心、三带”空间格局的“一心”，将承担商务、贸易、综合枢纽职能，加快推进功能再造、产业升级、形象提升、环境优化。

该多用途组团用地属于真如翠谷的一部分，真如翠谷以TOD和生态共享为导向，东侧邻近7号线岚皋路地铁站，北侧邻近在建的20号线，将打造成集高品质居住、商业、公共服务等于一体的综合社区。组团用地中的商业用地规划定位为高端社区商业，将打造以“时尚、精致”为内核的烟火气商业，成为引流的关键因素。

真如板块已长期未有涉宅用地成交，地块周边在售新房极少，未来或可有效补充板块内高品质新房产品。

▌2025061h5

地块编号：青浦区QPC10004、QPC10005单元47-04、49-01、50-01、52-02、52-04地块

用地性质：住宅、商业

建设用地面积：70377.23㎡

规划建筑面积：147059.45㎡

起始价：219480万元

成交价：219480万元

成交楼面价：14925元/㎡

溢价率：0%

竞得人：上海联泓房地产开发有限公司

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青浦新城作为上海五大新城之一，将围绕夏阳湖，以创新研发、商务贸易、旅游休闲功能为支撑，形成辐射沪湖方向以及环淀山湖的区域综合服务中心，打造江南历史文化底蕴的生态型水乡都市和现代化湖滨城市。

该多用途组团用地属于青浦新城未来城市样板区，周边水系丰富，南侧邻近淀浦河，景观资源丰富；自带商业，且17号线淀山湖大道地铁站及其附近的青浦万达茂直线距离约1km。地块周边直线距离1.5km范围内近一年未有涉宅用地成交，基本无新房在售，未来或将有效补充高品质住宅产品。

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