法眼|姐弟坠亡案涉事房法拍遇冷：“凶宅”法拍有何法律门道？

齐鲁晚报·齐鲁壹点 张子慧

7月23日，重庆市南岸区腾龙大道一套房产在阿里法拍平台上线拍卖，因法拍公告中特别标注“张某、叶某尘曾在该房屋内将两名幼童推下楼致其死亡”，这处“重庆姐弟坠亡案”涉事房产引发网友高度关注。尽管该房产以60万元起拍，却最终因无人报名而遇冷。这一特殊法拍案例的出现，让公众对“凶宅”法拍的相关问题聚焦热议：这类承载负面记忆的房产能否依法交易？拍卖过程中如何保障竞买人的知情权？若遭遇流拍，又会面临怎样的处置流程？

“凶宅”法拍能顺利交易吗？法院需明确告知，起拍价一般低于市场价

从法律概念来看，“凶宅”并非严格的法律术语，通常指发生过自杀、他杀或其他非正常死亡事件的房屋，其拍卖在司法实践中涉及多项法律要点。

从拍卖合法性角度而言，“凶宅”是可以拍卖的。北京金诚同达（济南）律师事务所律师赵猛表示，司法拍卖是法院为实现债权人权益，对被执行人财产进行强制处置的公权行为，只要房产所有权明确，不存在产权纠纷、涉及国家机密等法律禁止拍卖的情形，即可依法拍卖。“重庆姐弟坠亡案”涉事房产因被执行人与银行的借款合同纠纷，法院通过拍卖偿还债务具有明确法律依据。

同时，赵猛强调，鉴于“凶宅”的特殊性，法律对拍卖人赋予了更高标准的“如实告知义务”：“需在拍卖公告中如实披露房屋曾发生非正常死亡事件，并通过加粗、标色等方式重点提醒竞买人，否则可能因违反民法典诚信原则及欺诈相关条款产生交易瑕疵。”

在价值影响方面，北京大成（青岛）律师事务所律师许磊波表示，尽管我国房地产估价规范未将“非正常死亡”纳入评估参考，但实际交易中，“凶宅”因公众心理忌讳，市场价值低于同地段普通房屋，起拍价通常较低。例如此次涉事房产评估价107.98万元，起拍价为60.4688万元；此前杭州一“凶宅”法拍成交价为市场价的7.5折，公告中也明确标注了曾发生跳楼事件。

二手房“凶宅”隐瞒交易咋办？卖家担责，买家可索赔

如果竞拍人拍下“凶宅”后反悔，能否悔拍呢？许磊波表示，根据相关规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。也就是说，若拍卖公告已明确告知房屋为“凶宅”，竞拍人参与竞拍并成交后，一般不能悔拍；若强行悔拍，不仅可能损失保证金，还可能面临法律责任。

“凶宅”交易也曾引发法律纠纷。今年4月，央广网报道过一起案例：一名女子在购买一套708万元的婚房时，支付20万元定金和14万余元居间费后，才得知该楼栋发生过非正常死亡事件。北京市海淀区人民法院一审判决该房产经纪公司向女子支付50万元违约金，女子自行承担20万元定金损失及案件诉讼费。在二手房交易中，若卖家隐瞒房屋为“凶宅”的事实，该如何处理？许磊波表示，依据诚实信用原则及交易习惯，卖家有义务如实告知买家房屋的真实情况，包括是否发生过非正常死亡事件。若卖家故意隐瞒，买家可依据民法典中关于欺诈的相关规定，主张撤销合同，并要求卖家承担违约责任、赔偿损失。

房屋法拍二次流拍后咋处理？启动60天变卖程序，价格与二拍起拍价一致

由于“凶宅”的特殊属性，即使其司法拍卖起拍价已低于市场评估价，实践中仍存在较高的流拍风险。针对网上热议的“流拍房该如何处置”这一问题，记者采访了业内资深人士。

山东拍辅帮网络信息有限公司王宁表示，司法拍卖中的流拍房屋处置有明确法定流程：首次拍卖需在公示前3天通知当事人，不动产公示期不少于30天，公示结束后启动拍卖，首拍起拍价最低可定为评估价的70%，竞价时间不少于24小时。

若首拍流拍，法院会在30日内在同一司法网拍平台组织二次拍卖，“二拍起拍价会在首拍价的基础上再下调至80%，通过合理降价提高成交率。”王宁解释道。

若二次拍卖仍流拍，则可启动为期60天的变卖程序，“变卖价与二次拍卖起拍价一致，主要目的是为意向竞买人提供更多考虑时间。”

王宁进一步说明，每次标的流拍后，申请执行人都可以申请以物抵债：“债权人同意的话，房屋按流拍价抵偿债务，实行多退少补；若申请执行人在变卖流拍后拒绝以物抵债，也可在评估报告到期后申请重新评估，按新的评估价重新启动拍卖程序。这样操作下来，成交概率会大大增加。”

至于成交后的流程，王宁补充道：若成交金额能覆盖全部债务，法院将依法分配款项并终结本次执行程序；若成交金额不能覆盖全部债务，法院会继续保留对被执行人其他财产的执行权，通过各种渠道查询被执行人的其他财产线索，以保障债权人的合法权益。

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