房奴或将成为历史？最后一波房市机会，80%的房子将迎来大洗牌

最近总有人问我：房子还能不能碰了？

说实话，风向真的变了，过去压得人喘不过气的房奴时代，可能真要翻篇了。

但有个事儿得搞清楚，全国80%的房子，正站在最后一波市场浪潮里，接下来会有一轮彻底的降息和政策洗牌，看懂的人少亏百万，看不懂的恐怕要踩坑。

一、房奴时代终结，背后是人口和房子的双重变局

为什么说房奴要成历史？根本原因就两点：人少了，房多了。

幼儿园一家家关停，年轻人数量断崖下跌，未来10年还将迎来史上最大退休潮，干活的人越来越少，领养老金的人越来越多，需求端彻底萎缩。

房子过剩已成定局，全国早就建了6亿套房屋，商品房超5亿套，足够装下30亿人，当供需关系反转，房子从稀缺资产变成过剩负担只是时间问题。

这可不是危言耸听，房价连跌两三年，表面是市场冷清，实则是结构性躺平，大家不再把房子当财富核心，而是琢磨着怎么避坑。

二、最后一波机会，80%的房子面临大洗牌

当前的政策信号非常明确：分化正在加剧

压降老破小价格，政策要求租金除以房价必须超3.5%，达不到就得继续降价。手里有租金上不去的老破小，趁早出手，否则未来不是反弹，而是跟着利率一路贬值。

政府低价收房，用房票收购存量房，打包收益建保障房，一举解决去杠杆、去库存、保租金、补财政四大难题。

房企生死洗牌，百强房企中，负债率高、资产差的已被新资本势力取代。1万亿政策支持看似救市，实则是加速分化，优质资产才有活路。

市场分化的另一端，是年轻一代购房观念的彻底转变。

90后群体中，越来越多人选择租房而非购房，即使面对首付下调、贷款优惠、购房补贴等政策诱惑，他们的理由直白而清醒：给贷款再减息也不想被房子锁住”。

这种态度背后有坚实的数据支撑，2024年中国人口首次出现负增长，减少54万，65岁以上老人占比突破19.8%，适龄购房群体持续萎缩，未来十年，新增购房的年轻人将减少2800万。

当95后开始用租房结婚对抗高房价，当煤老板从囤房转向囤黄金，这个承载着国人财富信仰的市场，正在经历前所未有的价值重估。

手握两套及以上房产的家庭，占全国城镇家庭总数的42%，他们正站在风暴中心。

持房成本飙升首当其冲，房产税试点范围2025年进一步扩大，政策明确拥有两套及以上房产的家庭将被征税。在一线城市，按房产评估价的1%征收，500万的二套房每年需缴纳5万元税款。

资产大幅缩水，东北部分城市房价从2021年的1.2万/㎡跌至2025年的6500/㎡，跌幅超40%，连上海、深圳中心区房价也从峰值下跌30%以上。

最致命的是流动性枯竭，市场从卖方转向买方后，购房者变得极为挑剔，户型差、楼层低、无学区的房产首当其冲被淘汰，很多家庭陷入两难：继续持有意味着持续亏损，大幅降价抛售又心有不甘。

房产价值的重估大潮中，一个时代正悄然落幕，当房子剥离金融外衣回归居住本质，当年轻人拒绝为钢筋水泥透支青春，房奴这个词终将成为历史书里的过时概念。

中信证券指出，房地产新周期开启的信号已经出现，但房价止跌还需政策临门一脚。

未来仅有10-20个人口净流入的核心城市具备长期价值潜力，而80%的普通房产将经历残酷的价值重估。

最后一波机会属于两类人：一是能识别核心资产的眼光者，二是敢于抛弃囤房暴富旧思维的勇者。

市场不会消失，只是回归本质，当房子不再是投机工具，居住价值才开始真正闪光。

这场洗牌之后，中国人才会真正理解李嘉诚七年前的忠告：房子的本质是居住，而非赌注。