URI城市租住游学 |北京租赁住房市场多维实践-覆盖多元，探索创新

近年来，北京租赁住房市场持续深化多元化探索，通过差异化定位与精细化运营，涌现出一批具有行业标杆意义的特色项目。这些实践不仅精准匹配应届毕业生、青年群体、产业人才及高端白领的居住需求，更在运营模式、产品设计、服务体系和社群生态构建上实现突破性创新，为行业高质量发展提供了重要范本。

基于此，URI推出服务项目「游学记·URI Study Tour」，通过深度探访标杆项目、为行业参与者提供沉浸式学习平台。

本文聚焦四大项目案例，深度诠释北京租赁市场在细分趋势下的多维破局之道：从国企盘活存量资产打造的产业人才社区，到城市更新中高端公寓对租赁体验的重塑升级；从精准护航在京毕业生安居的普惠项目，到以元宇宙主题激活年轻社群的商业融合体...

这些案例既覆盖了不同客群的核心需求 —为产业人才筑稳发展基石、为品质追求者重构居住体验、为初入社会的毕业生点亮安居灯塔、为年轻一代打造潮流社交空间；更折射出租赁市场在细分赛道上的创新路径：通过资产运营模式的迭代、场景体验的升级、客群服务的精准触达，以及跨界元素的融合赋能，构建起适配多元需求的租赁生态体系。

URI 游学筹备预习：

项目定位与客群策略深度解码

• 差异化定位逻辑：聚焦四大项目如何通过客群细分（产业人才/高端白领/应届毕业生/青年社群）构建竞争壁垒，以 “租赁住房精准定位方法论” 为主题展开讨论；

•产品设计创新：独家解析首钢旗下高端公寓产品迭代溢价策略、小米公寓装配式降本模式、魔方公寓主题场景赋能等设计逻辑；

•客群精准触达：探讨校企合作（37度公寓）、园区精英白领（糯米糍公寓）、品牌招聘的员工福利（小米公寓）、大企业集客及沙河镇政府赋能（魔方公寓）三类获客模式；

运营创新与可持续模式亮点呈现

•服务体验升级：重点剖析37度公寓“无忧退租”政策（国企社会责任）、5分钟响应机制的服务体系重构；

•人才理念的革新：重点访谈创业公社领导，对培养人才的观点；

•社群价值塑造：对比元宇宙主题商业融合（魔方）与青春共享空间（小米）的社群激活路径；

•盈利模式突破：国企城市更新存量盘活改造工程、政策性村集体用地转住房租赁等资产重塑模式的ROI表现（本节因企业敏感数据，仅限线下交流，暂不公开）。

行程设置及项目特色 ：

第一站、创业公社•37度公寓

-产业人才社区的温暖服务典范-

第二站、首钢•糯米糍公寓

-瞄准中高端市场，产业园区差异化高端租赁新体验-

第三站、北京小米青年公寓

-超高性价比精准护航应届毕业生安居梦-

第四站、魔方公寓•昌平地铁站店

-政企合作，商业综合体超级租赁社区，元宇宙主题激活年轻社群-

URI洞察：

对话 苏炳清

奥程运管 总经理

创业公社 副总经理

与首钢基金高管的面谈，为我们揭开了项目运营成功的关键密码：

一、核心竞争力在于人：扎根项目的物业与运营团队深度融合，提供实时暖心服务。

二、人才理念的革新：

◦ 筛选>培养：服务精神与同理心是人才核心筛选标准，学历非首要；

◦ 服务意识至上：要求员工能真正站在租客角度思考；

◦ 企业文化植入：在培养过程中，深度植入37度公寓的品牌理念“来自朋友的问候”，充满激情和热心服务好每一位住户；

◦ 标杆管理层引领：优秀的带队人（标杆） 言传身教，确保从管理层到基层员工都能将“暖心服务”和“对租客的同理心”内化于心、外化于行。

URI认为，这一理念彻底颠覆了我们过往认为该行业人员筛选以学历为主的固有认知，凸显了服务意识和同理心等软实力在租赁住房项目运营与发展中的决定性作用。

行程及亮点

01

创业公社•37度公寓

产业人才社区的温暖服务典范

URI城市租住

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基础信息：项目前身为首钢单身宿舍，现已转型为服务产业人才的聚集社区。总计2722间房源，涵盖单人间、双人间及三人间，月租金3300-3500元/间，每间装修投入约6万元，采用商水商电计费方式。

核心亮点：

◦“无忧退租”：彰显国企社会责任担当，租客居住满3个月且提前15天报备，即可享受押金全额退还，极大程度保障了租客权益，在市场反馈中赢得广泛认可，积累大量积极正向口碑评价。

◦高效服务响应机制：物业与运营深度协同融合，达成“5-10分钟响应、30分钟解决问题”的高效服务标准。

◦资源整合能力（校企联动）：借助首钢园区成熟的配套设施吸引白领与产业工人；与高校、医院、企业等合作，提供宿舍、蓝领公寓、白领公寓等产品，践行职住平衡理念，助力人才在京留存，响应北京政府号召。

◦运营效率显著：仅27人团队（人房比约1:100），周一至周日早8点到晚10点提供驻场服务人员迅速响应。

02

首钢•糯米糍公寓

首钢园内首个高端租赁新标杆

URI城市租住

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基础信息:该项目聚焦中高端白领及企业管理层，提供479间精装房源(336套小开间、143套大户型)，其中，主力户型包括大开间(月租金3400元起）、61平米北向一室一厅（月租金6500-6800元）、73㎡南向一室一厅(7300-7700元/月)，112平米两室一厅(月租金10600-11000元)，项目整体均价约5120元/月，采用商水商电计费。

核心亮点：

◦优越区位与完善配套：坐享融石广场综合体资源，紧邻在建大型商业体与会展中心，产业集聚效应显著。

◦冬奥遗产与工业遗存交相辉映：完整的钢铁工业遗存及城市更新利用充满了赛博朋克风格，充分利用冬奥遗产开展高空蹦极、攀岩、速滑等体育活动，充满趣味和活力。

◦前期调研需求旺盛：自2025年4月15日开业以来，出租率已稳步攀升至85%。

◦首度试水：作为品牌战略升级的关键一步，首钢基金旗下资管公司此次首度涉足公寓中高端市场，同步启动产品线升级计划。表明其在产业链布局上的前瞻性 —通过产品矩阵、提升品类覆盖广度，构建差异化竞争力，为品牌价值攀升注入新动能。

03

小米青年公寓

精准服务应届毕业生的安居方案

小米招聘

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基础信息：

• 性质：政策性集体土地新建项目

• 规模：2658间，单间面积29㎡（单一户型，标准化大开间）

• 服务对象：入职小米的2025届毕业生（须符合入住条件）

核心亮点：

◦ 空间属性：标准化大开间设计，小户型兼顾实用性与居住舒适度，满足青年群体基础生活需求；

◦ 建造特色：全屋采用装配式建造+集成式卫浴，体现高效、统一的工业化装修风格；

◦ 运营保障：由泊寓专业团队运营，76人团队分工明确（管家+保洁物业），全天候服务模式强化对小米员工的精准守护，突出“贴心、及时”的服务感知；

◦ 场景定位：专为小米应届毕业生打造的集体居住空间，强化“企业配套+青年社区”的双重属性；

◦ 组团式管理：项目实行组团式管理，多栋楼分三个组团划分，每个组团围合式独立。

04

魔方公寓·昌平地铁站店

商业综合体配套 主题租赁社区

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基础信息：魔方总投资近8000万元，提供1864间租赁房源，主力户型为20㎡一居室，月租金3520-4200元，主要吸引应届生及周边大厂员工，例如小米员工（大企业客源占比35%），目前整体出租率约95%。

核心亮点：

◦ 合作模式的创新：政府（沙河镇）+企业合作的新型租赁模式；

◦“元宇宙”主题沉浸体验：深度植入主题场景设计，在同质化竞争中脱颖而出，打造独特吸引力；

◦ 租赁+商业融合模式：创新构建融合居住与多元商业（商业整体入驻率达95%）的社区生态；

◦ 交通与集体用地优势：距北京沙河地铁站仅500米，依托7个村集体用地开发（积极推进纳保工作），强力吸附产业人群。

◦ 高效运营团队：由24人团队负责日常运营。

过往案例

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:创业公社、魔方公寓

运营编辑:树懒