重点城市的超密集布局 龙湖轻资产落地杭州第14座天街

观点网 7月21日，杭州经开区国控集团与龙湖集团浙江公司签订《开发管理咨询及商业运营服务项目合同书》。此次签约项目萧山龙湖天街，是双方共同打造的首个商业综合体，同时也是龙湖天街首次落子萧山。

据了解，项目整体商业体量9.7万平方米，将全面授权以龙湖天街品牌进行开发运营，并预计于2029年正式开业。在建筑规划上，采用“街区+盒子”的复合形态，集购物、休闲、社交、体验于一体，旨在打造全时段、全龄层、全场景的沉浸式社交目的地。

实际上，这一次的合作此前已有“预告”。

公开信息显示，今年3月27日，项目用地由经开区国控集团下属杭州金开城发置业有限公司以2127万元竞得，该地块由两宗子地块及乐达路地下空间三部分组成。

按照规划，将打造为机器人产学研科创孵化基地和集商业服务配套、医疗康养及为一体的创新创业及商业商务综合体。项目预计总建筑体量将达30万平方米，总投资约20亿元。

拿地后不久，经开区国控集团发布信息指出，龙湖集团浙江公司代表到访集团，就合作事宜展开洽谈。双方共同谋划，针对已出让的市北单元杭政储出[2025]20号地块项目展开建设合作，有意进一步推动合作深化。同时，还发布了商业购物中心意向效果图。

种种细节表明，龙湖集团有望携旗下商业项目再次落地杭州。直到7月11日，杭政储出[2025]20号智能机器人及康养医疗科技研发基地开发管理咨询及商业运营服务项目中标(成交)结果出炉。

中标供应商名称显示，牵头供应商为成都龙湖龙智造工程建设管理有限公司，投标联合体包括成都龙湖龙智造工程建设管理有限公司、浙江智达天街商业运营管理有限公司。可以说，龙湖集团商业、代建等业务协同，联合“吃下”这一项目。

据悉，杭政储出[2025]20号地块作为全区村级留用地集中安置首例，其地理位置优越，临近奥体板块，除了住宅小区外，西侧为娃哈哈大楼，东侧是浙大国际科创中心等产业园，南侧是微医总部，周边还有以及学校、医院等其余生活配套。作为成熟居住板块，未来有望为项目带来稳定客流。

数据来源：企业公告，商业客整理

而龙湖商业在杭州的布局持续深化，随着萧山天街的落地，其在杭布局的天街项目数量也将达到14个。截至目前，已开业运营的有8个，另有杭州上城天街计划在年内开业。

该项目已于今年3月31日封顶，据本月早些时候的相关消息，项目招商率已达75%，主力店确定入驻盒马鲜生浙江首个创新门店；餐饮业态占比达35%，引入牛NEW寿喜烧、蝴蝶里等17个首进城东品牌。

包括萧山天街在内的5个项目，则将在未来几年陆续入市。

在一座城市内拥有超过10个天街项目并非个例，这也反映出龙湖商业正在加密对重点城市的布局，持续深化业务渗透。

据商业客统计，截至2024年末，龙湖商业在重庆已开业11座天街项目，是“含天街”浓度最高的城市。

此外，龙湖商业还在重庆布局了重庆晶郦馆、重庆春森星悦荟、重庆紫都城、重庆爱加星悦荟、重庆MOCO等5座星悦荟及其他产品，商业产品类型上较其他城市更为丰富。

按照计划，2025年内，重庆还将新开业龙兴天街、南坪天街，届时重庆的天街项目数量将达到13个。

巴蜀不分家，重庆“隔壁“的四川省会成都也是龙湖商业布局最为密集的城市之一，其已开业的天街项目数量仅次于重庆，达到10个，除此之外还有1座成都武侯星悦荟。目前，成都驿都天街正在建设中，计划在2026年及之后开业。

实际上，仅就已开业天街项目数量来看，杭州与北京齐平，均为8个。但若算上筹备中项目，杭州则领先许多。

而从进驻城市，到更细化的商圈插旗，上述几座城市也为龙湖带来不低的租金收入。

数据来源：企业公告，商业客整理

以重庆为例，在2024年，11座天街的租金收入合计约为22.31亿元，占全年租金收入的比重达20.3%；星悦荟及其他产品的租金收入合计1.43亿元，占全年租金收入的1.3%。就整个地区而言，商场租金23.74亿元，占全年租金收入的21.6%。

成都10个天街项目贡献租金收入11.81亿元，占全年租金收入的10.8%；包含成都武侯星悦荟的租金收入为12.22亿元，占比11.2%。杭州8个已开业天街项目年租金收入为14.83亿元，占全年租金收入的13.6%。

这三座城市共计持有已开业天街项目29个，但合计实现租金收入48.95亿元，占全年商场租金收入的44.6%。

当然，集中布局的策略还是要基于城市自身的经济水平、消费能力等关键因素。以企业的角度，采取轻重并举的布局模式，才是平衡规模扩张与成本控制的有效路径。

截至2024年年末，龙湖已经开业商场89个，重资产75个，轻资产14个。但若以在手项目看，2024年，龙湖集团将商业单项目的分期进行了合并，合并后一共在手128个商场，其中重资产项目100个，轻资产项目28个，轻资产项目占比21.88%。这一数字超过已开业商场中轻资产项目占比的15.7%。

这或许能侧面反映，轻资产模式是龙湖商业深化城市布局的重要抓手。

以杭州第12座天街为例，富阳天街位于杭州西南部的富春湾新城板块，是由龙湖商业与华景川集团携手打造。2024年5月，华景川集团以16.1亿元的价格竞得富春湾新城17号地块，溢价率29.79%。

除住宅用地以外，出让文件显示，该地块还要求新建一处面积不小于6万方的商业综合体，以及一处面积不少于1万方的酒店。也由此，华景川集团与龙湖商业建立合作，其中，龙湖商业以轻资产的方式，提供招商和管理服务，而不持有资产。

除了新建项目的轻资产合作，存量商业改造也是龙湖商业获取项目的重要方式，过往在杭州的布局中，不乏类似案例。

位于下沙的吾角天街前身是下沙吾角商业中心，项目用地成交于2012年，但之后数年始终无明显进展。直到2021年5月，龙湖商业将其签下，这也是龙湖商业在华东的第一个轻资产项目。此外，杭州城东九堡的国芳天街也是以类似模式，由国芳百货改造而来。

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