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杭州金沙院子
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1️⃣沐云川里的叠墅
沐云川一向是卖得很好的，基本上也是开了就售罄。
依稀记得首开的定价30499元，比限价时代的经开区便宜1元，相当经典的定价。
当然，兴耀的大水院与庭园、各地美学集采、夜行者美学，这些也很重要，是与限价时代大相径庭的产品力。
那么问题来了，金沙院子是什么，它是在沐云川里的叠墅。
2️⃣39席是怎么来的
金沙院子39个席位，为啥会缺一席。它规划了5幢，一幢两个单元，上下叠，就是40套。

那么四层做成一套，就成了四层建制的排屋。看来是很保守，做了一套。那么就变成了39席位。

金沙院子叠墅的一幢有两个单元，8户人家，上下叠各四户。当然也是院落感很强，私密入户门厅。

看一眼，其中一套下叠的花园，它是边套，真的是很大的庭院。一般的排屋也没那么大，就是印证了这宗地方正的优势。

建筑立面，有弧度的玻璃栏杆，金色铝板的镶边，很是飘逸。

因为是自由定价，这些叠墅都不会有很多人报名，也就无需公证摇号，登记人数也是0，但不影响它当日售罄的销售状态。
3️⃣首开8套
来看它的首开套数与定价，一幢楼8套房子，均价是4.7万，以毛坯形式交付。总价900-1330万。
建发云启钱湾的排屋也是毛坯交付，近期越秀如院首开19套排屋也是，这个是4.5万的排屋。
毛坯形式自然会让总价变得更便宜，也更有利于业主自个儿全面装修，这与一些装修要价大几百万的叠墅又形成了巨大的反差。

这其实就是市场的分化，但背后是开发商分析地段、买家购买力做出的不同决策。
当然，买家需要一定简装，开发商应该也不会置若罔闻。毕竟，这更是一个买方市场。买方，有很大的选择余地。
4️⃣回顾定价
再来看金沙院子4.7万的毛坯定价，以沐云川高层3.1万来看，50%的上调幅度，这是以往单限时类似的叠墅与高层差价比例。
所以，金沙院子并非不限价的跳涨，而是以合理价格出售。那么金沙院子首开8套售罄，在价格层面上也不是什么问题。
来细看定价，上叠边套4.25万，下叠边套要5.4万。下叠的单价含地下室，比上叠贵27%左右。
这个定价我找了一下绿城咏湖云庐的上下叠，它是六层建制的上下叠，且是精装修。看了两套，下叠的单价是比上叠贵22%。
那么这是一个可以参考的数据。金沙院子与咏湖云庐的叠可能在地段、总价、装修与毛坯，地下室的大小上都存在不同，定价上有出入很寻常了。
而细看中间套与边套的定价，无论是上叠与下叠，都是不明显的。当然，户型是存在很大的尺度不同，总价段是200-300万的差距，买得起自然边套爽朗。

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