河南灵宝法院成功化解一起因房屋漏水引发的财产损害赔偿纠纷案

房屋漏水问题是居民小区中常遇到的问题，它不仅严重破坏房屋使用功能，还影响居住环境舒适度与安全性。近日，河南省灵宝市人民法院速裁一组成功化解一起因房屋漏水引发的财产损害赔偿纠纷案件，真正做到解民忧、暖民心。

基本案情

2019年12月，孙某与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买其开发小区内顶层房屋并办理房产证。2020年6月底收房时，孙某即发现屋顶多处渗水，立即向物业公司报修，此后五年间，屋顶渗漏问题反复发生，始终未根治。孙某多次向物业公司催告维修，但仅进行表面修补。截至起诉之日，主卧及餐厅仍存在渗水点，2025年6月15日渗水更导致餐厅壁布大面积变色损坏。因长期持续渗漏造成天花板鼓泡剥落、壁布损毁，严重破坏房屋使用功能及居住环境。孙某认为开发商未履行房屋保修义务（屋顶防水保修期5年），物业公司未履行物业维修管理职责，共同导致自己权益持续受损。无奈诉至法院。

审理情况

由于矛盾争议较大，三方当事人经多次调解未达成一致意见。承办法官考虑到该案涉及业主、开发商、物业公司的多方利益，关系到社会和谐与稳定，法官决定以调解的方式妥善化解纠纷。

调解过程中，原告称自己五年期间一直因为房屋漏水问题得不到解决，很是疲惫和委屈，买了新房应该是高高兴兴入住，谁知却引来了烦恼，但被告开发商及物业公司也称自己及时处理了业主反映的问题，已经尽到了相关义务。

法官了解情况后，先平复当事人的情绪，引导他们理性地看待问题、换位思考、互相体谅，并通过释明法律让当事人理解相关法律规定并明确各自应承担的责任。在法官的耐心调解下，开发商、物业公司与原告孙某自愿达成了和解协议，开发商公司对孙某房屋渗水处进行维修（已履行），并自愿在原告孙某房屋质保期外（自2025年7月22日起 6个月内）若原告孙某房屋出现渗水情况，被告开发商公司承担继续维修责任；被告物业公司同意自2022年7月1日至2025年12月31日期间对原告孙某的物业费按80%收取。至此，该案不仅得到圆满化解，还让当事人真正感受到司法温度。

法官说法

一、房屋出现渗水漏水，谁来担责？

开发商作为房屋的设计、建设者，对所售房屋承担质量保修责任。如果漏水原因为房屋质量问题，开发商不能举证证明该渗水漏水是由于自然原因或购房者人为改动等造成的，则需要在保修期内承担维修责任，并承担相关损失的赔偿责任。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，对于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。

若新房或购买的二手房屋超过保修期，大部分是因为防水层、管道等建材长时间使用产生了老化和损坏，这种情况需要业主自行维修，可以申请使用房屋维修基金。如果商品房质量一直达不到合格标准，或在维修后较短时间内维修处再次发生渗水，即使房屋已经超过保修期限，开发商仍应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、物业公司需要承担相关责任吗？

一般根据业主与物业签订的服务合同，物业需要对小区公共管道来进行日常的维修和养护。业主使用的楼内水管发生渗水漏水，大部分是使用不当或老化损坏造成的，物业不负有维修义务。但如果漏水是由于公共管道破裂、屋顶漏水等公共部位的问题引起的，且物业公司未能及时履行维修义务，那么物业公司也可能承担相应的赔偿责任。

法条链接《商品房销售管理办法》

第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

《建设工程质量管理条例》

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。（王项峰 苗钰艳）

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