租金，要涨了？

　　正文

　　就在刚刚，7月21日晚上7点多，国务院公布了《住房租赁条例》，我就快速写了这篇文章！

　　这份《条例》有7章50多条，内容很多，我摘重点的内容和大家说说。

　　一，啥是条例

　　条例不是法律，

　　但国务院颁布的《条例》具有和 法律文件的性质，在实施过程中与法律的效力一致。

　　所以可以这么理解《住房租赁条例》就是租赁维度的法律！

　　所以《条例》里面的所有内容都是行为准则。

　　二，条例的主要内容是什么？

　　我看完了《条例》的所有内容，总结而言就是一句话：通过《条例》重构中国租赁市场。

　　那么，怎么重构中国住房租赁市场？

　　简单概括就是安全为底线、以税收为纽带、以保障为托底。

　　什么是安全为底线？

　　比如改造的群租房被明令禁止！

　　来，大家看下面这张图，这是50平米的房子，里面有16张床铺，而火灾就是因为“群居”而引起。

　　刚刚颁布的《住房租赁条例》明确不能擅自改动消防、室内装饰、称重和水电，这就意味着“改造房屋结构”的二手房将彻底退出市场。

原文

（一）出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房；

（二）损坏、擅自拆除、停用消防设施；

（三）改动租赁住房承重结构；

（四）私拉乱接水、电、燃气管线。

　　这个条例当中关于“安全底线的内容”很多，还包括中介人员不得租赁车库、阳台等等。

　　除了安全维度的内容，有一个非常关键的要求，就是[原文：未按照规定办理住房租赁合同备案]的机构、中介会被警告、罚款（2到10万元）、停业！

　　这意味着什么？

　　意味着税收

　　那么，什么是税收为纽带？

　　因为从现在开始租房必须要签订《住房租赁合同》，而租赁合同备案必须缴税。

　　至于税率多少，各个地方城市不一样，我找了一份广州的租赁备案收税的标准，大家可以看看

　　有些伙伴看到这里会问：1000元的租金，我租赁合同写100元，是不是税费就少了呢？

　　我告诉大家，大家忘记住宅销售的时候，“商品房销售价格审核”了吗？同样的道理，租赁价格一定是市场评估的租赁价格。

　　所以把真实租金写成“虚构”的低租金，这条路肯定走不通。

　　那么在这种情况下会发生什么？

　　我写文章的时候第一个想法就是：成本转嫁啊！

　　就是租赁合同分成两份，一份就是正常市场价格《租赁合同》，另外一份可以变成家电租赁合同。

　　换句话说，因为《租赁合同》备案产生的税收，也就是减少的租金收入，以家电租赁的方式转嫁给租客！

　　我知道，看文章的伙伴有很多没有房，在租赁房子，看到这样的内容一定心里大喊：你这个自媒体太无良了，我们不租了，换一套房子不可以吗？

　　其实呢，税费成本转嫁成租金，这件事会是所有租赁方，不管机构、房东、租赁公司的共性认知。

　　因为中国的住宅房贷的最低利率是3%，住宅的租金回报率很少能超过3%，只有很老旧的住宅能达到5%。

　　在这样的前提下，收取10%左右的租赁综合税，对所有“持产者而言”都是不合理的。

　　所以，人性之下，转移租赁税成本到承租方，也就是租客，一定是共性选择。

　　而我举例的“家电租赁”只是“小把戏”，类似长租公寓、租赁机构可以收取服务费、厨房使用费、洗衣机使用费等等。

　　那有伙伴说，我可以不租啊，可以换啊！

　　大家要明白，这里有两个前提：

　　第一个前提：低价租赁房源会消失

　　大家想啊，这群居、改动的二手房再次出租都不符合“安全”要求，这就意味着这一类型的租赁房源会退出市场。

　　所以，可租赁的房源，短期来看一定会减少！

　　在租赁房源减少是必然的前提之下，换房租赁本身就意味着租房难，租房成本上涨~

　　2、成本

　　从“产权持有者”看，成本不可承受~

　　目前市场租赁的房源有如下几类：

　　——从产权性质角度看，分别是商品房租赁、公寓房租赁、城中村租赁；

　　——从管理运营角度看，就两类，分别是长租公寓，短租公寓（类酒店）

　　而公寓的房贷利率普遍在4.1%到4.2%之间，现在租赁回报率5%看似有得赚，但如果收租赁综合税达到10%，那么就不存在盈利！

　　——住宅租赁前文有讲，就不赘述了

　　至于现在最大的租赁房来源就是城中村，而城中村又是中央城市会议城市更新的重点。

　　换句话说，依据中央城市会议的规划，未来城市更新主要是城中村和老旧危 房，而这两块是目前“租赁市场”占比最高的。

　　所以，正确的说法不是房屋租金上涨，而是租房的成本会增加~

　　关于未来租金必涨这件事，我们在2023年9月份就写文章告诉大家了，只是不知道多少人听进去了

　　那么，除了安全隐患的低价房源会减少，税收成为大概率事件之外，这份《条例》还有哪些内容值得普通人关注呢？

　　就是针对中介服务有更规范的要求。

　　比如这条——

　　（原文）第四十五条 住房租赁经纪机构的从业人员同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务，或者以个人名义承接住房租赁经纪业务的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，可以处1万元以下的罚款；

　　有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，1年内不得从事住房租赁经纪业务；情节严重的，5年内不得从事住房租赁经纪业务。

　　除了这条之外，还有（原文）发布虚假或者误导性房源信息，隐瞒或者拒绝提供拟出租住房有关重要信息的都会责令整改或罚款。

　　3、最后

　　文章最后，说几点我的感受~

　　铺垫——

　　我感觉这件事有利于租赁保障房金融化。

　　按照十四五规划，中国将建成650万套保障房，地方政府从开放商手里收购商品房做保障房，不是为了“留着看的”

　　而是要将保障房做成REITs的，比如如福州、上海，年化收益4%–6%

　　规范——

　　看完《条例》的第一个感觉就是规范，对承租方也就是租客而言，未来的租赁房市场会更安全、更规范

　　寡头——

　　中国未来的租赁房市场会形成地方城市安居公司+城市龙头机构的寡头格局，换句话说，未来城市可租赁房源，大部分都会被大企业、大机构瓜分。

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