深圳热搜楼盘｜ 中海云启源境官方售楼处发布，启幕鼎级尊邸奢境

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南山科技园板块内唯一一个央企开发的新规房项目——【中海云启源境】，位于南山区南头街道同乐北板块，距离12号线同乐南地铁站行约400米，1栋1单元207套房源已取证，样板样已开。该项目总共有3座住宅楼，其中1栋1-2单元为商品住宅，3单元为保障房。最高得房率95%，最牛的户型95平可以做4房。

可售商品房共计298套，首推1栋一座208套，含：90㎡3房-95㎡3+1房-105㎡3+1房-143㎡4房。后续1栋2单元还有约90套房会加推。

南山区核心地段+名校加持+央企开发+玻璃幕墙+铝材线条立面+起步价低，精装修标准高交付，想入手的朋友可以一探究竟了。

片区配套

楼盘基本信息

灿灿聊房产 -- 中海云启源境

开发商：

深圳市海奕房地产开发有限公司

物业管理：

深圳市中海海美城智慧城市运营有限公司

占地面积：约9006.5㎡建筑面积：约8.7万㎡

绿 化 率 ：约30% 容 积 率 ：7.11

楼 栋 ：3栋 户 数 ：708户（商品房298套+保障房410套）

车 位 ：598个

管 理 费 ：待定

竣工日期：2027年4月

学位配套：南山实验园丁学校（九年一贯制），学校就在楼下50米，生源和教学模式都比较好。该校近年普高率稳步提升（2024年近90%），据民间统计近两年中考成绩表现仅次于南外文华和深中南创，完全有资格进入到第一梯队序列。

小区位置：

云启源境距离12号线同乐南站大概400-500m距离，步行时间大概在5-8分钟，12号线可以换乘5号线和1号线，9号线，11号线到宝安，前海、科技园。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便。

10分钟距离即可享受前海四大商圈，前海山姆，万象前海，卓越INTOWN，前海壹方汇，同时还可以享受深圳湾万象城，潮流之地的万象天地，便捷享受深圳湾世界顶配商业。

休闲配套

中山公园（步行5分钟）：49万㎡！深圳最老牌公园，2.1km星光跑道夜跑超治愈，周末带娃搭帐篷、打棒球，朋友圈随手拍都是“向往的生活”

户型详情

- 中海云启源境

项目可售商品房共计298套，首推1栋一座208套，3梯5户，含：90-95-105-143㎡户型。备案均价约90958元，整体折扣0.918，折后单价约83500元，比当时预期的86,000以上还是要低了不少，而且大部分户型都低于周边的二手房市场价。

价格区间如下：综合折扣0.918折！

01号房，143㎡4房2卫，单价约：7.9-9.3万，总价约：1137-1338万

02号房，143㎡4房2卫，单价约：7.4-8.8万，总价约：1070-1272万

03号房，90㎡3房2卫，单价约：7.6 - 8.1万，总价约：：701 - 751万

04号房，105㎡3+1房2卫，单价约7.7 - 8.4万，总价约：820 - 898万

05号房，95㎡3房2卫，单价约：7.7 - 8.6万，总价约：742 - 828万

顶复：239㎡，2套，单价约10万-11万，总价约：2528万-2670万

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“云启”的定价策略打破了近年来“楼层越高越贵”的常规逻辑，呈现出独特的“纺锤形”结构。其47层的住宅楼中，价格峰值出现在30层上下，向上或向下则呈现递减趋势。

横向对比南山当前在售新盘，该三房户型单价虽略高于西丽、赤湾及同乐区域的竞品，但其学区优势更为显著。相比龙华核心地段的三房产品，其总价仅高出约50-100万元。这一价差对于目标客群而言，选择区位更优的南山项目显然具备更强的吸引力。

在售1栋户型分布

灿灿聊房产 -- 中海云启源境

PART 1-产品信息

项目占地面积约9006.5㎡ ，筑面积：约8.7万㎡ 一共3栋楼，含1座保障房、2座商品房，1栋一座商品房约150米，47层，3梯5户，1栋二座商品房约70米，21层，2梯5户，目前首推1栋1座商品房，共：207套。

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