新加坡房地产降温新政实施！只为让更多人能“居者有其屋”

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椰子总结：

- 新加坡的卖方印花税源于1996年，旨在限制短期房地产投资。

- 2025年的修订是自2017年以来的最大政策紧缩，主要影响新推出楼盘和转售市场。因为转售能带来可观利润，但它也可能导致市场价格的非理性增长，继而引发泡沫。

- SSD修订旨在鼓励更长的持有期，防止短期获利者扭曲市场，为有真实购房需求的人群稳住房价。

原本设立于1996年的卖方印花税政策，在新加坡的房地产市场中，一直扮演着规制短期投机行为的重要角色。这个税收政策多次经历改动，例如2010年的一次暂停和再推行。

前不久，新加坡又重磅宣布，将根据私宅业主的持有年限，将卖方印花税提高最高4%！

2025年的新调整，标志着政策收紧力度的空前提升。本文将详细剖析这一变化对楼市，特别是新住宅项目和三级市场中的再销售行为的影响，同时探讨背后的原因及其对购房者行为的预期影响。

在探究转售交易兴起的原因之前，有必要先厘清其定义及其与二手房交易的区别。

转售交易指私人住宅单元在获得临时占用许可证（TOP）前进行的买卖。与之相对，二手房交易发生在项目取得TOP后，即房产竣工且获得正式入住资格时。两者的区分取决于项目工程进度：若标的单元仍处于开发阶段，则归类为转售交易。

此类交易通常发生于原始买家（直接从开发商处购得房产）在收房前将单元转卖给第三方。新买家将继承原始买卖协议（S&PA）条款，但开发商需与该方重新签订协议。而二手房交易涉及已竣工数年的房产，买卖双方直接对接，无需开发商重新出具合同。

表面看来，转售交易不过是房产交易的另一种形式。你甚至可将其视为精明投资或资产重组。问题不在于转售行为本身，而在于其催生的市场心理效应。

假设你持有某新开盘项目的公寓单元并计划未来转手。当你看到同项目某单元竟以160万新元成交——甚至在竣工前就完成转售！

不少转卖者在初期购房优惠阶段购买了这些单位。他们利用市场热度和较低的购房成本，以高价售出房产，而无须实质居住或承担太多持有成本。即便考虑到税费和手续费，利润仍相当可观。

而近期转售市场交易量的攀升，让人不禁再次想到了上世纪90年代，新加坡曾经出现的房地产市场泡沫。

在2020年至2024年间，市建局公布的私人物业指数飙升了约33.4%。2020年后，二手房交易量大幅上升，从2020年的169笔交易攀升至2024年的1324笔交易，为近10年来的最高水平。

从总体百分比来看，转售交易从2020年第四季度占所有交易的1.1%飙升至2023年第四季度的9.8%。

图源：99.co

2024年，这类转售交易主要集中在中央区以外（OCR）的公寓项目。该区域占全年所有转售交易的57.8%，其次是其他中央区（RCR），占比38.4%（共502套）。而核心中央区（CCR）由于价格门槛较高，全年仅录得49套转售交易，占比3.8%。

以下是2024年转售交易量最高的十大项目及其平均资本收益：

图源：99.co

那么，如果最近的转售激增主要是由疫情引发的，政策调整是否真的必要？答案是肯定的。

虽然施工延误确实为业主提供了一个罕见的漏洞——让他们能在获得TOP前转售而无需承担持有成本。但正如本文所分析的，此次卖方印花税（SSD）的上调并非仅仅针对少数高价转售案例或疫情时期的漏洞，而是反映了近年来转售市场的快速演变，以及90年代式泡沫扭曲市场的潜在风险。

在上涨行情中，转售获利看似是市场周期的必然产物。但当这种交易开始主导定价心理、远超自住需求时，市场显然需要纠偏机制。

最新SSD调整并非在"惩罚"投资者，而是通过延长持有期限引导更稳健的增长，剔除人为推高的价格泡沫。

这与新加坡政府过往调控逻辑一脉相承：目标从来不是彻底禁止短期投资，而是将其控制在合理范围内——确保市场服务于真正需要住房的人，而非单纯追逐回报的资本。

这项修订标志着政策制定者再次将天平推向可持续的住房自有率，并重申新加坡房地产不应沦为轻松套利的工具。