寻找中国资产轴：（三）强者恒强

（接上期《寻找中国资产轴：（二）房地产的三个轴》）

根据我们以上分析，中国的资产高地——“十”字资产轴浮现出来，房地产的发展又依赖于产业、人口、政策三个核心轴，那么，这意味着什么呢？

强者恒强

意味着：房地产市场已经走向了分化。

即拥有产业、人口、政策三个核心轴优势的城市，房地产市场拥有独立的行情。

当“十”字资产轴上的城市房屋价格发生上涨，如通常大家嘴里议论的当前“北上广深”“一线城市”的新房价格企稳、上涨等，其范围可能仅此而已，它并不是全国房地产市场的晴雨表，而只代表优势资产高地的行情。

这一行情，甚至可能和周边区域相反。

那么，这种分化行情会进一步持续吗？

答案是：挑战与机遇并存。

首先是挑战，就是强者恒强的戏码必然上演。

其次是机遇，就是在转型期，强者恒强的局面会倒逼各区域对核心资产重新认知，这种新的认知若形成共识，诉诸行动，则可能创造新的机会。

先说强者恒强。

正如很多分析指出，随着中国房地产市场进入下半场，市场主阵地已经变成了城市更新。

城市更新的目标是什么？

从居住角度看，就是满足新时代公众日益提升的新居住需求，构建新时代意义下的“好房子”。

对于核心城市来说，“好房子”即以新时代的科技、理念、规划、设计、投资模式等，结合整体城市功能升级，对既有居住环境进行改造，使得其具有新人居概念，并与整个城市整体功能提升融而为一。

这和旧有的房地产开发有什么不同呢？

旧有的房地产开发，凭借房地产一家企业就控局了——拿地盖房。

但是，城市更新涉及新的整体城市规划，它需要政府统筹控盘，要有政策乃至于财政支持，要依赖新基建，要多部门、多业态的参与，要面对既有密集居住的高成本开发，要新的理念规划，要新的投资模式等等。

换言之，城市更新是高政策依赖、高系统要求、高成本开发的复杂工程，也是从摸着石头过河到最终模式确立的探索过程。

目前，城市更新在全国遍地开花。虽然多数的城市更新还处于渐进性探索、浅水区试水阶段，如微改造、基础更新、商业街区改建等，但也因地制宜地出现了各种不同的更新案例。这些案例除给城市所在地居民带来实际改善，也为全国各地的城市更新拓展了思路，为进一步的更新手段升级、深入提供了借鉴。

城市更新具有光明而广阔的未来，但其过程，也会因全国各城市的基础资源条件不同，呈现出差异。它既是多模式推进、彼此借鉴，也是普惠性与阶梯性并存，即更高资金水平、更高标准、更高系统性条件下的城市更新，将进一步拉开核心城市与周边城市房地产市场（包括房价）的差距，体现强者恒强的特点。

如果说，投资“十”字资产轴上的城市房屋，具有更好的升值属性，那么，除了城市核心资源、公众服务优势等享用权，还包括对未来更优居住环境提升的兑换权。

强者恒强案例：北外滩城市更新

2020年，《北外滩地区控制性详细规划》获批，上海北外滩城市更新正式开始——以“国际最高标准、最好水平”的规划，建设包括“世界会客厅”等标志性项目。

2025年5月13日，上海市政府举行新闻发布会，介绍北外滩开发建设五周年成果。

北外滩面积不大，是沿黄浦江、苏州河形成的一块约4平方公里的长条区域（大致东西宽4公里，南北1公里）。但该区域为上海城市主中心，与外滩、陆家嘴构成了“黄金三角”。

北外滩地理区域示意图

政府主导

北外滩城市更新，以政府负责顶层设计、规划审批、基础设施建设和招商引资，然后引入有实力的大型开发商（如金茂、上实发展、金光集团等）进行具体地块的开发建设。官方说法为：“创新形成了系统高效的建设机制”。

产业聚集
北外滩的发展重点为航运服务、总部经济等。本次更新也吸引了一批重量级的金融、航运、科技企业总部和功能性机构落户。

按照新闻发布会介绍——

5年来，北外滩集聚港航企业4700余家，运力占全市近7成。聚各类金融机构2100余家，资产管理规模超8万亿元，入选上海市首批股权投资集聚区。航运和金融产业区域贡献超45%。建成上海城创金融科技国际产业园、上海创新创意设计研究院、北科创生物技术产业园等高质量科创空间。先后引入荷兰全球人寿、法国东方汇理、德国汉宏物流、阿联酋博禄、日本商船三井等知名跨国公司，2024年全区实到外资增长35.8%。

未来5年，北外滩将加快推动产业创新与科技创新深度融合，扩大航运、金融、商贸等支柱产业优势，壮大绿色低碳、高端智能检测装备、生物技术等新兴产业集群，做大科技服务、文化创意等特色产业规模，系统提升产业体系综合竞争力。

系统升级开发

本次北外滩城市更新，完成了多层次的系统开发与改建。

1.通过大规模土地收储和基础设施建设先行，实现了成片开发、整体推进，以及地上、地下一体化开发。

2.完成了系统性功能开发，如打造全球总部城，重点吸引跨国公司地区总部、功能性机构和国际组织入驻，发展高端商务、金融、航运服务等核心功能；打造顶级中央活动区，融合高端商业、顶级酒店、文化艺术、旅游休闲等功能，提供全天候活力；打造建设世界级滨水区，优化滨江公共空间，贯通岸线，提升景观品质和亲水性。

3.历史风貌保护与活化利用，如对提篮桥历史文化风貌区（包含上海犹太难民纪念馆及周边）进行严格保护和有机更新，避免大拆大建；对优秀历史建筑（如雷士德工学院旧址、浦江饭店等）进行精心修缮和功能置换（如雷士德工学院成为创新创意设计学院）。

4.基础设施与交通优化，如推行“无车区”理念，即在核心商务区实践“窄马路、密路网、小街区”，限制社会车辆，优先保障公共交通和慢行交通；建设核心区地下车行系统，减少地面交通压力；打造二层连廊系统，实现便捷、全天候的空中步行网络，连接主要建筑和交通节点；强化公共交通强化，优化地铁、公交、轮渡接驳。

5.核心地标项目与绿色生态、智慧城市的融入，如打造世界会客厅、北外滩来福士、白玉兰广场、友邦金融中心等，同时在规划中强调绿色建筑、立体绿化、海绵城市等理念。在基础设施和城市管理中积极应用智能化技术，打造面向未来的智慧城区。

区域房产案例

在以上城市更新中的背景下，北外滩“低密风貌项目”天潼里入市。

北外滩天潼里楼盘

按照相关资料介绍，天潼里小高层公寓均价18万元/㎡，总价3400万元~1.3亿元/套；叠墅与合院的均价为28.8万/㎡。按照正在销售的数据，该楼盘在售800~1200㎡风貌合院别墅15套；209~641㎡平层洋房59套。预计总价1.9亿元起。

上海北外滩城市更新代表着中国城市最优资源条件下的一种尝试，但它只是方案之一。

（待续）

值班编委：苏志勇

编辑：韩涧明

审读：戴士潮