国央企在这个市场，开挂了

最近两年，随着客源争夺日趋激烈，越来越多租赁企业开始发力to B业务，抢占企业客户资源。

比如今年7月，广州安居集团就与小鹏汽车签署战略协议，合作打造小鹏新总部员工公寓项目。

在此之前，陆家嘴集团首个企业公寓“数智天地·新乐里04”和锦江酒店全新企业公寓品牌“途羚公寓”相继开业，深圳市安居集团专为企业客户打造的服务平台“企乐汇”也于去年10月上线。

企业公寓赛道，硝烟再起。

最近两年，加码布局企业公寓产品线的运营商，主要分成以下几类。

第一类是以万科、陆家嘴集团为代表的房企系。

比如2024年万科泊寓就推出多人宿舍产品线品牌“泊寓丨安舍”，为企业提供定制化宿舍建设及运营服务。同时针对B端客户，泊寓还推出商旅短租服务，满足企业差旅住宿、实习生及新入职员工集中培训的住房需求。

今年2月，陆家嘴集团首个企业“数智天地·新乐里04”正式开业，户型为建筑面积约35-40平方米四人间，共计床位1000余张。

第二类是以锦江酒店为代表的酒店系。

去年9月，锦江酒店推出首个企业公寓品牌“途羚公寓”，专为星级酒店、餐厅、外卖、快递、医院等企业单位提供租住解决方案，并计划今年在北上广深及新一线城市布局3000+房间。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

第三类是以广州安居、深圳安居为代表的城投系。

今年7月，广州安居集团就与小鹏汽车签署合作协议，为其打造“小鹏之家”公寓及专属住房服务。

深圳市安居集团去年推出企业客户专属服务平台—“企乐汇”，并与中建一局、建行深圳分行、中国移动深圳分公司等50余家企业签约，为其提供租赁住房。

为何这批租赁企业开始加码布局企业公寓？小明认为主要有三个原因：

首先是坪效高，企业公寓以 “床位出租” 为核心，主打多人宿舍（4-8 人间为主），套租金通常高于大部分同等条件下的白领公寓。

有机构以上海顾村板块公寓市场测算，某企业员工宿舍租金坪效近6元/㎡·天，明显高于周边集中式白领公寓（5.13元/㎡·天）、人才公寓（3.68元/㎡·天）及公租房的租金坪效（2.71元/㎡·天）。

其次是客源稳定，企业公寓通过与企业签订长期合作协议（通常 1-3 年），由企业统一为员工租赁或直接付费。即使员工流动，企业仍会持续补充入住人员，空置率低且租金回款有保障。

最后是运营成本较低，企业公寓多为集中式大体量物业（如整栋楼宇改造），可通过标准化和数字化管理实现高人房比，继而降低运营管理成本。比如普通白领公寓的获客成本通常占单月房租的10%-12%，而某企业公寓运营商的获客成本仅为1.5%。

虽然企业公寓的市场前景被广泛看好，但对于众多运营商而言，要在短期内实现市场突破、站稳脚跟，仍面临不小的挑战。

比如企业客户在选择公寓运营商时极为谨慎，会综合评估品牌信誉、住宿品质、配套服务、租金价格等多方面因素，导致企业公寓的获客效率远低于个人租房市场。

再如，企业公寓通常体量较大、居住人员较多，这对运营商的运营管理能力、服务服务保障能力、风险防控能力、应急处理能力等均提出了更高要求。

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小明建议，公寓运营商可以从以下几个维度发力：

第一是定期拜访企业，及时了解客户需求。

比如为了尽快打开局面，厦门安居某运营团队6个月内拜访了64家企事业单位，房源现场带客参观超500组、40个场次。同时，团队还利用宣传物料投放，以及走进招聘会、政府宣介会、园区招商会等方式，提高企业曝光度，不放过任何一个出房机会。

长沙某保租房项目，门店管家、销售、分销团队会定期对周边产业园、3公里范围企业进行拜访、宣讲、拓展，每月完成不低于20家企业拜访，获取大型企业租房需求，给予宿舍定制。

万科泊寓为了寻找企业客户，不仅在内部启动了KA经理制，还让总经理、城市负责人、部门负责人、KA团队都要做KA经理。

第二是提供多种合作模式，供客户选择。

比如深圳市安居集团旗下“安居乐寓”，就推出三种合作方式：

一是企业框架模式，即给予员工租房优惠，员工完成企业身份认证，入驻可享相应企业权益，付款方式为员工个人支付；

二是企业直租模式，即企业统一安排员工入驻，由运营商提供服务，付款方式为企业对公支付押金租金；

三是企业定制模式，即对未施工项目或已开业项目做升级改造为多人宿舍或人才公寓。戳这里，降低空置损失，资产应租尽租

华润有巢的合作模式与上面类似，一种是框架协议，仅约定企业员工专属签约优惠，不构成对企业的约束，签约时由员工自付，形式灵活。另一种是包租协议，即约定意向房源及需要支付的合同金额，费用由公司统一结算，统一开票，优惠力度最大，便于统一管理。

另外万科泊寓还与多家企业达成合作，通过上线其内部差旅平台，为企业员工提供商旅短租服务。

第三是做好增值服务，增强客户粘性。

对企业而言，住宿服务不仅是解决员工 “住有所居” 的功能性需求，更是人才吸引、留存的重要配套支撑，而增值服务恰恰能填补基础住宿与企业管理需求之间的空白。

比如某国有公寓就为企业客户开通了心理健康热线、家属探亲房以及应急医疗通道等服务，并能根据企业需求植入健康管理系统、技能培训平台。

华润有巢针对企业客户，也推出企业定制通勤班车、创意社群活动、免费商业场地、共享华润联动福利等权益。