“日光”与“流摇”并存，“好房子”成市场新宠

国常会定调升级：

要求“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，直指“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。较4月政治局会议“持续巩固房地产市场稳定态势”更显急迫。如此定调或主因4、5月销售疲软、库存去化放缓，止跌回稳压力增大。

“更大力度”政策或将出台：

可能围绕一线城市限购/限售松绑；加速存量房、存量闲置土地收储；现房销售试点；城市更新扩围；加速推进落实“好房子”建设等方面。

上海12个楼盘出现13次“日光”，主要有3类楼盘：

“地王”加持（保利海玥外滩序BUND98、保利天奕、中海云邸玖章、翡雲悦府、西派海上、保利海上印等）：2024年以来，杨浦东外滩、浦东唐镇、新杨思、北蔡、闵行梅陇地价都创出新高，直接稳定了购房者的预期。

市区核心稀缺（上海壹号院等）：市区核心地段稀少的供应与顶级的配套直接决定了“日光”的成交结果。

郊区TOD项目（金茂棠前等）：项目受限于地段，主要靠自身产品以及配套建设来提升居住品质，吸引购房者。

热度分化明显：

14盘认筹率不足50%，其中12盘取消摇号。多数项目位于郊区，开盘均价低于6万/平米，随着房子“金融属性”的弱化，这类房子销售压力越来越大。

土地供应“缩量提质”：

1-6月全国城市宅地供应数量同比下降52.3%，规划建面同比下降30.2%，但供地的起始楼面均价上升38.9%。

上海徐汇地块起始楼面价16.36万/平米，提前锁定全国单价“地王”。

核心城市土拍市场高热：

上海、杭州、成都、武汉等核心城市高溢价频现。

上海：浦东曹路地块溢价率41.7%，创上海集中供地5年来新高。

杭州：钱江世纪城核心单元地块成交楼面价5.45万/平米，成为板块新“地王”。

成都：锦江区茶厂地块溢价率75.7%，成交楼面价3.55万/平米达成都历史第二。

武汉：汉口地块溢价54.36%，成交楼面价2.79万/平米达武汉历史第二。

非核心遇冷：

广州4宗宅地终止出让；绝大多数三四线城市土地市场量价双淡，热度较低。

企业投资力度回升，民企身影增多：

房企拿地金额环比翻倍，同比增近四成。央企国企仍是主力，但参与拿地的民企数量增加（1-6月权益拿地金额TOP100民企从14家增至29家），滨江、金帝、大华等民企积极补仓。

企业销售达上半年最高，同比仍弱：

6月TOP150房企销售环比增9.3%，为上半年最高单月，但同比降23.8%，仍处历史低位。保利、中海凭借上海各2次“日光”销售表现突出。

民企美元债融资“破冰”：

民营房企新城控股母公司新城发展，时隔近3年成功发行3亿美元债，票面利率利率11.88%。较高的利率显现出市场对民营房企风险溢价要求仍高，境外债的融资窗口尚未完全打开。目前来看，仅有财务相对稳健的少数地产企业能够得到海外投资者的认可。

展望

分化仍是主旋律：

下半年城市、区域、项目间的分化或将持续加剧。核心城市核心地段的高品质住宅（“好房子”）和优质土地仍受追捧；非核心区域及普通项目销售和土地市场压力较大。

政策是下半年的关键变量：

重点关注7月末政治局会议，大概率将定调下半年房地产政策发力方向。

本文基于亿翰智库6月房地产行业报告精简，获取完整版请在评论区留言

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