通州临铁3盘，该如何选？

低总价+临铁，单就这两点，足以精准击中刚需痛点，成为新盘热销的黄金公式。

招商通州八里桥新盘朝棠揽阅，靠着小户型+地铁22号线和与朝阳深度绑定的区位，狠拉了一波朝阳通勤族的流量。

朝棠揽阅不是个例。

通州近期打着“好房子”标签入市的临铁刚需项目，包括云璟揽阅、花语璟云、花溪云锦的热度都不低。

此前很长一段时间，朝阳外溢首选在亦庄、昌平，通州解除限购后，拉回了朝阳一大批刚需客群。

这部分客群预算有限，但在居住品质上有要求，不愿屈就二手房，而此时通州临铁+小户型+低总价的“好房子”成为他们的最优解。

这便也是招商的解题思路。

招商·云璟揽阅，凭借精准匹配朝阳刚需客群需求及市场先机，一度成为销冠。

云璟揽阅的成功让招商尝到甜头，随即在八里桥地块复制“揽阅”模式，推出朝棠揽阅。

不仅坐拥深度绑定朝阳的区位优势，吸引通勤流量，更将小户型优势做到极致。

这样一来，朝棠揽阅上车门槛也就下探到了400万左右，所以在朝阳上班的年轻刚需购房群体，但凡有点购房意向的都想着一探究竟。

最近小编也去朝棠揽阅看了下，通过真实踩盘，咱们来看看同样为临铁刚需上车盘：

22号线永顺站的招商·朝棠揽阅、八通线梨园站的招商·云璟揽阅、中铁建·花语璟云。该如何选择？

其实主打一个都差不多：

都有地铁（差三步两步的区别）、报规条件一样、得房率都90%多、同等面积段户型设计都差不多、也都有会所等配套、大门园林也都不赖等等。

朝棠揽阅和云璟揽阅都是招商的“揽阅”系产品。

中铁建·花语璟云属于中铁建地产的花语系产品。

品质上肯定要比周边二手好太多。

这几个盘品质上没有拉开差距。

有差距的是板块潜力。

八里桥vs梨园

在通州住了5年多了，梨园板块和八里桥我觉着各有千秋。

短期内来看，梨园板块是不错的，作为通州的老城区，是人群最密集的板块。

配套不缺，地铁、超市、底商、商场、小吃街.......各种。

但感觉就是“上个世纪”的产物了。

受益于副中心的强大基础设施建设和城市更新，梨园很多老小区在改造，马路也都翻新了。

但毕竟已经都住满了，未来也不会有太大的改变。

长期来看，八里桥板块—朝棠揽阅会更好一些。

因为至少八里桥板块不仅有规划还有期待值！

八里桥棚改24年开始的，整片拆了重建，不到一年几乎都拆干净了。

就很干净利落！

拆之前是京东最大的市场，八里桥市场，里面的东西都是批发价，还挺好逛的。

除了朝棠揽阅，整个片区还有5块住宅用地、幼儿园、小学（后南仓小学八里桥校区）、一个体育中心、若干写字楼。

同时，相关网站发布了“北京市通州区八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6049地块R2二类居住用地项目中标结果公告”。

该项目投资估算： 81000万元。

未来，该片区将以商务服务、文化体验和居住为主导功能，配备商业、教育、滨水空间新枢纽！

目前已有的配套是万达商场，1号线通州北苑站和6号线通州北关站，地铁站稍微有点远，但是在能接受的范围内。

通州万达广场也是最好逛的一个商场，通州后面新开了那么多商场，只有万达的人流量经久不衰。

尤其是万达金街和改成“胖东来”的永辉。

妥妥的商业中心。

后面2026年地铁22号线开通，永顺站直线距离103米，时速160公里，比1号线更快，四站CBD慈云寺桥。

还有就是，八里桥那附近还守着一个后南仓小学，在通州排前三。

富力金禧花园能卖到6万出头，就因为是后南仓小学的对口小区。

至于朝棠揽阅的河景，目前来看当个小的加分项吧，和大运河差得远了。但河景的规划效果图，还不错。

综合来看，梨园两个楼盘更适合附近的人改善，通州老房子实在是又老又破，户型还不好。

而朝棠揽阅更适合年轻人，小户型没有遮挡，也不是东西向，也算受到了优待。

不过，和住在梨园的姐姐聊，如果有再选择一次的机会，会考虑运河大街延线的，不喜欢太乱的环境。

运河大街延线就是靠近大运河了，也是通州近些年着力发展的板块。

比如刚刚由中建玖合以74.91亿元独自拿下通州运河核心区“八子组团”地块，未来就是一组不错的地标性建筑。

一是 离副中心（市政府）核心咫尺距离，相比八里桥和梨园那边。

二是 北侧一路之隔是副中心站综合交通枢纽，据说，亚洲最大。

三是 超大生态配套，南侧2公里即是通州最大的生态公园绿心+大运河

四是 真运河，在通州，河景也不是稀缺品，运河才是。

400万左右，能选的只有八里桥朝棠揽阅的69平3居小户型。

之前去看过，北侧卧室属于是灵活空间，可以分隔成两个房间，分隔完，两个卧室的空间才4-5平左右，还是有点小的，能放下1.5米的床….

主卧面积7平左右，中规中矩。

69㎡三室两厅一卫洋房(总高11层)共124套。

最低首付60万。

预计使用率92%，主要看点是，客厅面宽做到了3.6米市场上这个户型最大尺度了。

450万左右，能选的只有梨园-招商·云璟揽阅的79㎡三居。

其实格局和朝棠揽阅69一模一样，南向面宽竟然一样。

作为上车户型，朝棠揽阅69平到显得性价比更高的。

500万出头三个盘都有，竞争很激烈。

梨园-中铁建·花语璟云94㎡的洋房楼栋。

分布在3、4、5、6、7号楼的边户，预计52套房源。

客厅面宽约4.3米，在同面积段里遥遥领先。大宽厅搭配了270°转角客厅飘窗，大幅提升采光与空间感。

南侧双阳台设计，北次卧侧边飘窗，书房整合设备平台，扩展面积非常大，实际使用率约91.35%。

主卧套房设计，在功能性上较为齐全。独立家政间优化收纳，非常适合预算有限但需三居功能的年轻家庭。

八里桥-招商·朝棠揽阅

86㎡，中间户，总价会低点。

86户型的优势就没那么明显了，市场上同类产品不少，谈不上稀缺。

兄弟盘云璟揽阅，物资学院板块的国誉朝华，这个面积段都有三居两卫户型。

同样的总价，在国誉颂能买到四叶草。

89㎡，边户，跟86格局一样，好处是客厅是270°的落地窗，更通透。

梨园-招商·云璟揽阅89㎡。

文末！说一下不利因素：

八里桥—— 招商朝棠揽阅噪音三重奏！

◎ 距离京承铁路430米左右，小小增加了一层噪音；

◎ 在建地铁22号线地下行进路线距离西地块西北角4号楼比较近，虽然具体影响程度还不确定，但部分楼栋可能会感受到轻微震动；

◎ 东地块东北角1号楼和西北角3号楼都临近十字路口，早晚高峰车流还是很大的。

◎ 还有就是高压线的问题，地块南侧与西侧环绕着高压线，据说区政府承诺会将高压线入地，这样的话，视觉和心理上的担忧或许能小一点。

梨园—— 招商·云璟揽阅、中铁建·花语璟云

◎ 梨园两盘南边的商住楼云景豪庭和贵友商场，很高，会对部分楼栋有遮挡。

◎ 位于梨园老城区，周边车流量也比较大，又乱又吵。

另外，就是通州区的共性，飞机！飞机！飞机！

因为临近首都机场，整个通州的上空都会受到飞机低空飞行所产生的噪音影响。

还有需要吐槽的是，老城区“百米一个红绿灯”，通州区的红绿灯没有最多只有更多！