一级火爆、二级盘整 公募REITs能否继续布局？

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　　文章来源：新华财经

　　新华财经上海7月17日电（记者 杨溢仁）尽管在经历了前期的大幅上涨后，近期我国基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）市场重拾缩量回调走势，但记者观察到，REITs的一级发行依旧火爆，并未受到市场调整的影响。

　　分析人士指出，虽然公募REITs市场短期有所降温，但目前依旧可关注核心资产回调带来的配置机遇和打新机遇。

　　一级发行热度不退

　　目前，公募REITs的审核发行仍在不断加速，且新资产的市场需求依旧坚挺。

　　2025年7月14日，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“南方润泽科技数据中心REIT”）与南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“南方万国数据中心REIT”） 同步启动了面向公众投资者的发售。

　　记者注意到，发售首日，市场反应积极——两只REITs面向公众投资者发售的份额均于当日售罄，基金管理人随即宣布提前结束募集，并将根据规定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以部分确认。

　　事实上，市场对上述两单产品的关注度早在前期询价阶段已充分显现。据发行公告披露，南方润泽科技数据中心REIT的网下投资者有效认购申请份额数量达到初始网下发售份额数量的167.06倍；南方万国数据中心REIT的网下认购倍数也高达166.1倍，充分反映了专业机构投资者对于优质数据中心基础设施资产的认可与需求。

　　业内分析普遍认为，人工智能（AI）算力需求和数据储存需求的爆发式增长，显著提升了优质数据中心的战略价值和资源稀缺性。此次首批数据中心公募REITs的成功发行并提前结募，具有重要的里程碑意义——标志着数据中心这类新型基础设施资产的“投资-融资-管理-退出”全生命周期闭环正式打通。这一机制的建立，将为投资规模大、回报周期长的数字基础设施项目引入宝贵的长期、稳定资金，有效盘活存量资产，优化资本结构。

　　市场情绪依旧向好

　　无疑，一级市场的火爆认购，验证了公募REITs热度未退的现状，那么，各机构如何看待当前二级市场的调整？

　　记者观察发现，本轮公募REITs调整始自6月末。具体来看，6月24日公募REITs放量大跌，迎来了久违的调整，各类型无一幸免——当日中证REITs全收益指数的涨跌幅为-0.90%，在主要市场指数中排名垫底。截至7月14日‌收盘，中证REITs全收益指数较6月23日的阶段高点回调幅度已超过2%。

　　截至记者发稿前，中证REITs全收益指数的5日涨跌幅为-0.07%，20日涨跌幅为-1.41%。

　　“导致近期公募REITs市场调整幅度加大的原因较为复杂，主要包括几个方面。”一位保险机构投资人告诉记者，“首先，前期公募REITs市场的涨幅较为明显，很多公募REITs产品的估值已经偏高，确有回调需要；其次，近期股市表现向好，叠加10年期国债收益率的上升，促使部分机构选择获利了结（影响部分套利资金的情绪）——即对部分公募REITs产品进行获利出售；此外，眼下部分REITs板块的基本面情况有待好转，除了保租房、市政工程和消费基础设施的行业情况相对稳定以外，产业园区、仓储物流和新能源行业的供需情况都存在一定压力，高速公路REITs的表现更是受到了区域经济情况的影响，分化不断加剧。考虑到部分REITs存在行业复苏不及预期和底层项目经营业绩下滑的风险，叠加目前市场整体估值较贵，则调整势在必行。”

　　不过，展望后续，记者在采访中发现，大部分机构并不悲观。

　　实际上，2025年以来，中证REITs全收益指数涨幅超过14%，跑赢债券市场与主要权益市场，且从波动率和最大回撤情况看，REITs显著好于主要权益资产。这与利率水平下行和国际局势变化引发的避险情绪上升息息相关。

　　“不仅如此，公募REITs市场的表现仍有诸多利好因素支撑。”招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿表示，“具体包括，低利率和‘资产荒’的持续演绎；REITs的避险属性匹配当前国际、国内宏观经济背景，配置高股息特征的REITs仍然是相对占优策略；大部分券商和保险机构对REITs依旧欠配，长中短期资金尚有待入市，增量资金进场的逻辑仍然存在。综上来看，后续REITs市场有望延续高位震荡的走势，建议继续紧密跟踪市场情绪变化、风格轮动变化及流动性情况以积极应对可能出现的风险，并把握布局机会。”

　　建议把握配置机遇

　　总之，站在中期的配置视角审视，REITs的独立性决定了其具备较高的资产配置价值。

　　“短期来看，公募REITs一级市场相对二级市场的估值差依旧存在，参与优质资产的战略配售和打新大概率为占优策略，尤其是近期新发REITs的热度较高，通过专户参与打新的收益率比较可观。”万亿称，“二级市场方面，REITs走势除了和项目及其所在行业景气度有关以外，还和市场供需情况、整体流动性情况、市场风险偏好、基金投资者结构等因素有关，各机构需要保持对上述影响因素的密切关注。如参与二级投资，建议精选个券，同时要考虑流动性和行业轮动对短期估值波动的影响，特别要注意流动性变化、行业轮动、价格分化对绝对收益带来的负面影响。若市场陆续调整到位，各机构可考虑逢低参与REITs一、二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。”

　　“随着市场扩容和利率下行，REITs作为另类高股息资产的投资价值将进一步凸显，中长期投资者应抓住配置机遇。”前述投资人告诉记者，“展望下半年，一方面，建议锚定基本面稳定的核心资产，关注公募REITs回调后带来的投资机遇——其中，现金流稳定和现金流改善是核心要素；另一方面，建议继续关注新上市资产带来的打新机遇，6月份公募REITs一级市场的发行速度和质量明显提升，扩募规则的完善以及数据中心REITs的上市有望带领市场开启新一轮价值重估。”

　　编辑：李一帆