房姐直言：五环限购解除后，这些房子要凉凉

五环外放开限购，房价能涨吗？

昨天有位粉丝问：房姐，五环外放开限购，我在大兴的老房子能涨价吗？

这个问题问得很到位，作为在北京房产市场摸爬滚打十几年的老司机，我可以很负责任地告诉大家：政策调整必然带来市场波动，但涨跌的逻辑远比大家想象的复杂。

一、短期交易量上涨，这是铁律

五环外放开限购，短期内交易量必然迎来一波爆发，肯定会是这个方向。

原因很简单：被限购政策压抑的外地购房需求会集中释放，我手上经常会有外地的粉丝咨询北京的房子，限购一放开，他们的购买力会立刻涌入市场。

从历史经验看，任何限购政策的调整都会带来这种效应，2016年的930新政如此，2017年的317新政也是如此，市场从来不会辜负政策的引导作用。

但是能维持多久这个就说不好了！

二、涨价逻辑，区域分化将更加明显

交易活跃不等于价格普涨，我的判断是，五环外将出现更明显的区域分化，强者恒强，弱者更弱。

优质区域依然稀缺，短期涨价逻辑成立，海淀北五环外的清河，西北旺，上地等有涨价逻辑，为什么呢？

1、学区价值，虽然不是顶级学区，但海淀的教育品牌效应依然存在！

2、产业支撑，中关村软件园、上地信息产业基地的辐射效应不容小觑，这些区域的就业密度和收入水平为房价提供了坚实支撑！

亦庄板块同样值得关注。

经开区的产业集聚效应正在显现，高端制造业和高科技企业的入驻为区域发展注入了强劲动力，虽然地理位置相对偏远，但产业价值还是有的。

朝阳的东坝、新北苑、崔各庄一带等区域也有一定机会，主要受益于朝阳整体发展规划和交通配套的逐步完善，同时需要品质过硬。

结论：如果限购解除，以上个别区域短期内成交量会起来，价格“量价企稳且局部板块出现涨幅”，但能维持多少判断不准，长期还是要看经济基础！

三、供应过剩区域，涨价动力不足。

相比之下，房山、大兴等区域的涨价逻辑就相对薄弱了。

这些区域最大的问题是供应过剩，房山有房山新城、长阳、良乡等多个大型居住区，大兴有亦庄新城、黄村、西红门等板块，新房供应量巨大，在供过于求的市场环境下，价格上涨缺乏基础。

更关键的是，这些区域的产业支撑相对薄弱，大部分购房者依然需要到市区工作，通勤成本高，生活便利性一般。

四、老破旧房源，最大的输家。

这里我要特别提醒持有五环外老破旧房产的朋友们，这次政策调整对你们来说可能是个坏消息，优质板块还好，冲击不会很大，但非优质板块的老破旧小区，一定会受影响比较大。

同志们，你发现没，国家今年的政策导向就是建“好房子”，在这种基调之下，对远郊区的老破旧房子简直就是“扑街式”碾压。

首先，新房供应的丰富性会进一步挤压老旧房源的市场空间，外地购房者进入北京市场，追求的是改善性居住体验，在同等价位下，试想选择老破旧小区的人会有多少呢？

其次，放开限购会触发一波置换潮，原本住在老旧小区的业主看到市场活跃，也会考虑换房改善，这意味着老旧房源的供应量会大幅增加。

在房产价值链条中，老破旧房源本就处于底端，当市场选择更加丰富时，这类房产的价值重估不可避免，说白了，就是会更便宜。

基于以上分析，我给出几点建议：

如果你持有海淀北五环外、亦庄或朝阳优质板块的房产，特别是品质较好的次新房，可以不必过度悲观。

如果你持有其他区域的老旧房产，建议提前做好准备，该置换的尽早置换，该出手的不要犹豫，市场窗口期不会太长，短期波动一直都只是插曲。