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青岛绿城西海云庐

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5月份，青岛楼市，在努力变好，要留心发现！

胡Sir从不唱多，本篇只谈几件事实！

01 有责任感的房企，在拿地

2025年，青岛高新区青岛中学北、火炬路南的地块，顺利土拍，拿地的是中国金茂。

其实，这块地的住宅开发挑战并不小。

地块占地约62644㎡，容积率1.6，建面约100230.4㎡，起拍地价3850元/㎡，起拍总价3.86亿。

高新区本身小面积高层产品的单价早已“回千”，8000元/平的在售项目大有盘在。

因此，金茂做小户型的概率不会大。

若按套均建面130㎡估算，未来可提供700多套的住宅。按照每平6000多的建安成本，利润空间也不大。

另外一方面，高新区中大户型产品的需求却有限。

中欧青特滨湖国际销量相对稳定，而高实金茂文典府在流速不佳的情况下，精装五衡洋房已经有单价1.2万多的“工抵房源”。

可以说，中国金茂是顶着压力在拿地！不容易！

再者而言，金茂已深耕高新区长达11年，用具有相对性价比的住宅为城市首置提供安家的机会，以览秀城赋能高新区商业配套的发展。

当然，还有在建的伊甸园，最近好像有动作！毕竟，这两件事儿，多数时候是相随的。金茂现在形成“金玉满堂”四个产品系，不管哪个落地，新地块使用五衡系统的概率不大！

如此来看，此次中国金茂在高新区拿地，仍表现了央企深耕青岛、履行社会责任的担当！

同样在5月份，更懂城阳人的青特置业，在白云山板块的春阳路以北、荟城路以西，通过股转拿地。

青特置业成立20年，这是其在春阳路布局的第十盘！房企拿地，是对青岛这座城市的炽烈示爱！

相信，青岛土地市场通过提前盘点、预申请等措施，局面还会有所改观。

毕竟，像东李等板块，特定面积的新房库存早已紧张，浮山后、新都心的新盘几乎没有供给。

热门土地和优质房企都在，就看如何双向奔赴。

02 有吸引力的产品，广受欢迎

5月份，青岛有两家新楼盘正式亮相，售楼处和样板间开放，其产品具备降维打击的实力。

一家是市北区的国信和悦，首开一共不到100套房源，售楼处开放当天就到访了255组客户。

这个盘，连想不用想，不愁卖！因为它解决了青岛预算在总价300万以内、改善客户的「三大求而不得」：

一来，它是整个地块容积率仅有2.42的低密楼盘；

再者，户型充分利用住建新规，面积利用率约达96%；

三来，和悦规划建面119和143平，首推小高层，定位和推盘策略都非常接地气。

这样一来，之前积压的小高层意向客户，国信和悦可以吸纳进来。之后，国信和悦对其他总价交叉的竞品项目，还有压制性的“盖帽”实力。

因此，当国信和悦在6月成功首开之后，从竞争生态和房企盈利层面上看，均有上调价格的可能性。

另外一家，则是绿城TOP产品系落位青岛的优质低密项目——绿城西海云庐。

这个容积率仅有1.1的地块，建设精装洋房和毛坯别墅，位于地铁1号线安子站不远处。

仅有142户的墅级社区，却配备了包含游泳池、茶室、健身房和儿童活动区的会所，户均使用率高，档次并不逊色于崂山改善盘。

胡Sir可以这么讲：

绿城西海云庐，在建筑形态及外观、景观、空间利用率等多方面，都让青岛改善买房的客户实现了“城市之间的品质平权”。

说简单点说：

之前，很多改善客户嫌咱们青岛高端盘土里土气，西海云庐这种楼盘本身就是绿城在杭州、武汉及合肥等城市落位过的TOP系列产品。

绿城西海云庐现身青岛，可实现有效的品质拉通。

西海云庐的地段优势，恰好能将青岛东西两岸的改善客群都串联起来。而且，项目是先兑现、再销售，预计明年就能交付。

从国信和悦与绿城西海云庐，这些颇具突围性楼盘的热度来看，说明青岛改善客户的需求仍在。

青岛的改善客户，更关注产品形态和空间舒适度对将来生活的实际体验。

03 有兑现力的楼盘，在提升公信力

5月20日，鲁信有邻花园的实景示范区开放，胡Sir顺道实地参观。

这家千万级豪宅，自2022年底开盘以来，硬是靠售楼处两个样板间和房企的既有口碑，赢得那么多城市高净值客群来入手。

样板间实现1:1还原，景观示范区比效果图更加漂亮。鲁信有邻花园，高举高打、用心兑现，使得高改客群更加增强下定的决心。

另外一个楼盘——通和启章，5月底马上交付，胡Sir也去看了一下。

这曾经是很多人质疑其品牌、怀疑其交付、担忧其价格下调的楼盘。没想到这次，通和启章给以上质疑均作出了具备说服力的回应！

奥雅的景观设计，地面铺贴对缝和景观小品选择还不错，运动空间也不小；立面外观的呈现，简约静雅，颇有南京金基的腔调。

这次，胡Sir给青岛北洋点个小赞、给通和施工团队点个大赞。

除了和效果图还原的建筑、景观之外，通和悦章还将车库第二大堂和库坡道升级至星空顶、入户大堂平开门升级为电动感应推拉门、入户大堂雨棚升级为星空顶雨棚。

而且，通和地产用三玻两腔系统窗为业主包封了阳台，整体的成本投入可是不低。

鲁信有邻花园，与通和悦章的兑现，充分体现了青岛本土房企的「靠谱」，给市场和客户给予了更多信心！

04 住建新规在发布，土地的条件在优化

5月22日，⻘岛市⾃然资源和规划局推出了关于“好地块建设好房子”的四项措施。

其中，有关于合理设置⼩区出⼊⼝⼤堂和⿎励设置⽆⾬归家流线的详细描述如下：

以上两条，可有效推动新楼盘规划设计好房子，适当舒缓土地成本，更好服务改善买房的客户。

同时，青岛土地方面，也有优化条件：

青岛东李海创的三宗低密土地，将原来49%的商业用地、6%的产权人才公寓均调整成居住用地，将原1.3的容积率微调到1.25、1.22、1.11。

这种“商改住”的调整，确实考虑到了实际现状，并有效降低了房企的开发难度，舒缓房价的成本压力。

此外，新都心的两宗土地也有新动作：

市北宁乡路以南、福州北路以东的地块，在4月份从商业用地调整为商住用地，最近公告此地块将在6月18日拍卖。

市北果品市场的商住地块，经过多年，终于在5月份彻底调整成为住宅地块，容积率也降低到了2.4，计划6月17日拍卖。

黄岛漓江西路南、罗浮山路西容积率仅有1.1的建面3.4万方住宅用地，也要公示拍卖。

这些调整和优质地块的释放，对于房企拿地和开发有非常关键的积极作用，缓解土地市场的压力。而且，土地的预申请、“问价和问策于市场”等方式，也给房企更多可沟通的空间。

其实，不论是土地市场，还是房企，亦或是规定方面，青岛还是在优化、提升和进步的。

大家围绕着买房人的实际需求，从不同层面来做相关推动工作。

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