金众云山海公馆【官方最新发布】优缺点与楼盘评价深度剖析

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基础信息

【总占地】约 3.62万㎡
【总建面】约 19.5万㎡
【产权年限】70年（2023.3月-2093.3月）
【总户数】814套（首推西区334套）
【容积率】约3.45
【层高】3.1米
【主力户型】约111-174㎡ 4-5房
【梯户比】2梯4户、3梯6户
【总层高】36层、37层
【使用率】约88%
【车位】365个（1：1.09）
【管理费】7.8元
【交付标准】精装
【交楼时间】2026.6月
【开发商】深圳粤美投资有限公司（金众地产集团旗下）
项目地址：深圳南山蛇口·赤湾三路与港航路交汇处（2/5号线赤湾站200米）

【双湾交汇 城市战略前沿】
作为国家海上丝绸之路的桥头堡，赤湾占据前海湾和蛇口双湾交汇处，是两大中心组团双向奔赴的融合地带，是世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港，既可享前海发展利好，亦可享蛇口国际生活配套。

【蛇口豪宅带 高端生活圈】
项目坐落于蛇口豪宅带，半山臻境、山语海、鲸山觐海、汉京九榕台、兰溪谷、龟山别墅等众多豪宅择址于此，进阶高端圈层生活。

【蛇口国际海洋城 南山下一个增长极】
蛇口国际海洋城--海洋科技、海洋文化、港口经济、邮轮经济产业聚集地。赤湾作为“蛇口国际海洋城”三大主要承载区之一，与太子湾片区、蛇口片区共同融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，定位为“赤湾海洋科技创新区”，探索建设海洋科技园、赤湾海洋风情小镇，创新布局海洋新能源、海洋新材料、极地开发等海洋潜力产业，培育孵化一批海洋创新型企业。

【立踞商荟 咫尺繁华】
社区自带特色商业，下楼即享商业繁华；
一路之隔约4.6万㎡赤湾汇商业（建设中）；
直线距离约1.8公里享约46万㎡太子湾高端商业（建设中），如K11、兰桂坊等；
直线距离约2.2公里抵达约100万㎡海上世界；
直线距离约2.6公里抵达南海意库创意园；
2站距离抵达前海印里商业、前海世贸中心；6站距离抵达万象前海、前海卓越intown；7站抵达前海山姆会员商店等商圈；
直线距离约6公里范围内分布有花园城、海岸城、宝能太古城、来福士广场等多个大型shoppingmall；

【周边高端休闲生活配套】
湾区最大歌剧院-约22.2万㎡深圳歌剧院（建设中）；
涵盖30余种潮流体育娱乐项目的湄南河体育小镇；
深圳顶尖创意产业发生地-蛇口价值工厂；
深圳市区内粤港澳自由行指定停靠的游艇会-深圳湾游艇会；

【周边教育信息展示】
周边教育信息介绍：社区自带双18班幼儿园、距离约280米南二外赤湾学校（九年一贯制）、深大附中高中部、北师大南山附校高中新校区（即市第三十高级中学，建设中）、另、两所九年一贯制学校（规划中）。

国际教育信息介绍：南山中英文学校、SIS太子湾校区、深圳贝赛思国际学校、深圳前海哈罗港人子弟学校、维思顿国际蒙特梭利学院、深美国际学校、深圳曼彻斯通城堡国际学校、科爱赛国际学校。

【咫尺地铁，畅达全城】
步行距离2/5号线赤湾站约200米，一站即达蛇口太子湾、两站铁路公园（前海）【接驳深圳首条环形地铁15号线】，执掌蛇口+前海双湾生活圈；临近12号线/28号线（规划中）/24号线(规划中)，串联前海、后海总部基地、宝安中心、留仙洞总部基地、福田香蜜湖、深圳北站总部基地等城市价值核心区；
【多维路网，繁华无界】
干道环伺：约1.5公里范围内有兴海大道、南海大道、望海路、港湾大道、月亮湾大道等干道，直抵前海、宝中、福田；
4隧道：妈湾跨海隧道（建设中）、望海路快速路改造工程（建设中）、东滨隧道、新小南山隧道（规划中）；
【城市动脉，至所未致】
畅达深港：临近太子湾邮轮母港、深圳湾口岸，畅享深港双城生活圈；

【自然人文 大美臻境】
⛰三山为庭：大南山，负氧离子浓度高达5000/cm³，与小南山、赤湾山三山林立，城市绿肺环抱，轻松鲜活富氧呼吸；
一海为院：伶仃洋天然在侧，黄金海岸线前沿占位，感受妈祖文化、见证郑和下西洋的远航足迹；
七园为邻：约2公里范围内，有大南山公园、小南山公园、文天祥纪念公园、华英路景观公园、赤湾公园、兴海公园、月亮湾公园等公园环伺；
⛩人文沉淀：项目周边遍布历史遗迹，有文天祥纪念公园、天后宫、赤湾烟墩、左炮台等，见证宋明清三个时代的历史印记；

【41载深圳建工 不负铁军荣耀】
深圳建工创立于1983 年，被誉为“特区建筑企业标兵”，荣获19座“鲁班奖”，是深圳市民中心、宝安机场、南方科大、广州白云机场等地标的建造者，筑就众多精品工程；
【36载匠心金众 精工筑美湾区】
金众地产成立于1988年，传承深圳建工铁军精神，获“深圳地产10年最具影响力品牌地产商”荣誉，36年布局全国，深耕湾区，打造众多口碑项目，2023年金众第三座TOP级公馆系全新之作首印蛇口，传奇再续，礼献湾区；

【先锋立面 时代美学】
沿袭精工美学品质标准，融合“山林、扬帆、峰汇”元素，兼具错动和韵律感的建筑设计，打造时尚“城市天际线”；

【威仪门庭 极致尊崇】
以东方雅韵为出发点，从尺度、比例、制式、材质等细节方面，将新中式建筑精髓与当代格调完美融汇于大门之中；极致挑高尺度，尽显恢弘气度；

【四重园境 诗意东方】
打造“礼序迎宾、移步异景、和光庭越、拾趣时光”四重归家礼序；科学正统围合式布局，营造社区生活第二中心；

【纯粹住区 理想环境】
以住宅产品为主，充分保证居住的舒适度，回归更纯粹的居住环境；

【超舒居尺度设计 优质朝向风光户型】
建面约111-174㎡4-5房 高端品质改善产品；
优质朝向：西南/东南楼栋布局，保留更佳的采光及景观视野；
全屋飘窗：全屋房间、厨房都配置飘窗，更多灵动空间；

【样板房照片】

【户型图】

金众.云山海 坐落于深圳市南山区蛇口招商街道赤湾六路与港航路(郑和一路） 交汇处，项目共两个地块（宗地号K104-0043、K104-0044）（东区、西区），总用地面积约3.6万㎡，规划总建筑面积约19.5万㎡，其中计规定建筑面积约19万㎡，包括住宅、商业（800㎡）和幼儿园等配套用房。

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最新税费/公积金/限购限贷/学位

文章结构：

01. 新政常见问题解答

02. 新契税政策解读

03. 新增值税政策解读

04. 最新公积金拟调解读

05. 最新利率、购房政策解答

06. 2024年房学位申请要求

01.新政问题解答

先对这两天契税增值税的常见问题作解答：

1、增值税满二免征是从什么时间计算？

答：以网签合同时间为准。

2、最近刚交过契增税的能退吗？

答：已经交了一般都退不了了。

3、上月买的新房还没网签，能享受这个优惠嘛？

答：只要还没交税的都可以。

4、140平是按套内还是建面算？

答：建面。

5、公寓3%也变1%吗？

答：这次没有提过公寓，大概率是不含公寓的。

6、契税什么时候申报缴纳？

答：新房一般在办证前申报，二手房一般在过户前。所以说只要没有过户登记，都可以按新政执行。

7、契税、增值税的新政策什么时候实施？

答：12月1日起实施

新政前：首套90平以内契税1%、90平以上1.5%，二套统一3%。

新政后：不到140平契税统一1%；超过140平首套1.5%，二套2%。

新政后最受益的人群：

首先是二套的改善型客群，尤其是140平以下的。

以总价500万的房子为例，之前只要是二套就要承担3个点契税，现在降为1个点，立省10万元。

其次是二套140平以上的，从3%变为2%；再是首套90-140平的，从1.5%变为1%。

前后减免幅度在0.5%-1%，差距在小几万到十几万不等，优惠力度也可以了，确确实实省了一笔钱。

最新房贷利率、购房政策解答

1、深户家庭已有两套非核心区域的房产，第三套还能购买核心区的房产吗？

答：可以的，深户家庭可买3套(2+1非核心)，不看顺序（公积金中心回复）。

2、深户家庭没有小孩可以买几套？

答：深户家庭可买3套(2+1非核心)。

3、深户未婚 (离异、丧偶)带一未成年，可以购买2+1非核心吗？

答：这种情况只能买2套。

4、有两个及以上未成年的家庭，二套房按首套贷款，那契税也是按首套算吗?

答：不是，契税按第二套算。

5、外地有房，深圳再买算不算首套？

答：以深圳的为准，房产套数只看深圳，贷款看全国。

6、买了人才房的，还能继续买吗？

答：不能，必须先退掉人才房。

7、通过直系亲属转让取得新证，也能直接出售吗？

答：可以的，不过需要交税费。

8、港澳台及外籍人士可以买几套?

答：只能买一套。

新房学位申请要求

福田、南山需要入学当年的8月31日之前入伙；

罗湖需要入学当年的4月30日前入伙；

坪山需要在入学当年的申请学位前入伙；

盐田购房时间需要在入学当年的4月1日前；

2025年宝安、龙华申请学位，必须在2024年8月31日前登记居住信息。