重要会议定调！城市发展须转向，房地产该咋办？

近日，国家召开了重磅的会议，过去十年仅召开过两次，即中央城市工作会议。

建国以来，该会议共计召开了五次，上次是在 2015 年。

这么长时间才召开一次，说明中国的城市、城镇化的格局和发展形势出现了重大的变化。

与之相对应的是中央农村工作会议，该会议每年都要举行一次，一般在 12 月份。

由此可见，国家最高层对于农村的重视程度要明显超过城市工作。

另外，介于城市和农村会议之间的一个会议叫中央城镇化工作会议，该会议只在 2013 年举办过一次。

城市、城镇、农村，是全国的三类地区。

摊大饼与小锅炖

这次中央城市工作会议，对我国的城市发展做出了最新的重大研判：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这一论断非常重要，让我想起了 2023 年 7 月底国家最高层的会议，该会议首次对房地产提出了重大判断：顺应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，调整优化房地产政策。

而早在两年前，国家层面已经对全国房地产供求形势给出了明确结论，过去多年一直是供不应求，而目前阶段是供大于求，所以房地产政策要优化调整。

目前中国的城镇化和城市的发展态势也发生了重大变化，这与房地产的发展密切相关，因为房地产是不动产，依附于城市发展。

2015 年中国的城镇化率是 56%，而截至 2024 年底，中国的城镇化率是 67%。

按照国际上城镇化发展的规律，一般城镇化率达到 70% 时，会进入平稳发展期。

但需要明确的是，我国的城镇化率有些被低估，这与我国多年的户籍制度、城乡二元制的社会格局管理有关。

早在几年前，老杨就估计咱们的城镇化率已经超过 70% 了，目前估计已达到 75% 左右；因为观察目前生活在农村的居民情况，大部分是老人小孩，年轻人非常少。

再看日本，生活在农村地区的人的年龄更大，因为日本的城镇化率基本上是 90% 左右。

人口见顶与楼泡破灭

城镇化率超过 70% 之后，从农村转移到城市生活的人口数量开始减少，这会导致很多城市的发展不像过去那样 “摊大饼”，不停地向郊区、远郊进行拓展开发。

另外，2021 年中国的总人口见顶，过去三年人口总量持续下滑。

对比日本，日本的总人口见顶是在 2008 年，是在房地产泡沫破灭 18 年之后，而我国的人口见顶正好与房地产泡沫破灭的时间点重合。

从这一角度来看，我国房地产泡沫破灭后对经济和城市发展的冲击，要大于 1991 年日本房地产泡沫破灭后的那几年。

上述多种因素综合之后，导致我国的城市发展从过去的 “摊大饼” 转而进入 “小锅炖”，即聚焦市区范围之内的城市发展，进行提质增效，尤其是推进城市更新。

聚焦房地产，这次会议与 2015 年会议在房地产方面的论述。

这次会议提到：加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平。

上周四地产股大涨，当时有传言称本周要举行这样一次会议并重启棚改，但我认为不会重启棚改，因为全国大部分城市的棚改已经结束，尚未完成改造的棚户区数量非常少，成不了气候，这次会议也根本没有提及棚改。

近几年推进的城中村改造、危旧房改造、老旧小区改造中，城中村改造的难度远大于棚户区改造，正如我之前分析的，这次会议的措辞是 “稳步推进城中村改造和危旧房改造”。

棚户区改造与城中村改造

再看 2015 年 12 月的那次会议，当时提到：要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造、老旧小区改造，力争到 2020 年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。

第一，当时明确提及了棚改！

第二，措辞是 “加快”，而这次是 “稳步”。

回顾当时设置的目标，即 2020 年基本完成城镇棚户区、城中村和危房改造，现在可以检验成果：这几项改造中，只有棚户区在 2020 年基本完成。

2015 年到 2018 年，国家大力推进棚改，且采用货币化安置，这成为推动楼市繁荣的关键力量。

但城中村和危房改造，到 2020 年应该没有达标。

十年后的今天，同样性质的会议不再提及棚改，而是继续推进城中村改造和危旧房改造，只不过推进节奏是 “稳步” 而非 “加快”。

通过本文分析，各位应该能把握到：目前我国的城镇化推进、城市扩张、房地产大开发已经过了黄金时代，接下来的重点是 “小锅炖”，聚焦已建成的城市市区、城区进行改造、功能完善和优化升级。

总体来看，这次会议对房地产的发展没有明显的利好政策，与 2015 年的会议大不相同。

接下来几个月，关注一下相关部门发布的内容更多的政策文本吧。