飞阅楼市第186期丨新都心、东李等板块将诞生新产品

来源：青岛日报楼市

作为房地产市场的“源头”，土拍情况不仅反映当下市场活力，更预示未来房地产市场走向。今年上半年，全国土拍市场基本延续“缩量提质”态势，多数城市土地供应量同比有所下降，但优质地块供应量有所增加。

青岛日报7月16日报道

　　近期，青岛土地拍卖市场热度渐起，成为楼市关注焦点，尤其是崂山区王家村17号地块，吸引多家企业激烈竞拍，成交结果与地块特点备受瞩目。

　　热门地块引发激烈竞拍

　　中指研究院数据显示，今年上半年，全国300城各类用地推出规划建筑面积为10.8亿平方米，同比下降11.6%；成交9.3亿平方米，同比下降7.7%。其中，住宅用地推出规划建筑面积为2.1亿平方米，同比下降19.4%；成交1.7亿平方米，同比下降5.5%。

　　土地成交面积同比下降背景下，上半年，全国300城各类用地出让金规模为1.2万亿元，同比增长11.9%。其中，住宅用地出让金0.86万亿元，同比增长27.5%。

　　“今年一季度，在核心城市加大优质地块推出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竟拍出高溢价，北京、杭州、成都地价纪录多次被刷新，溢价率上升明显。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说。

　　进入7月，青岛土拍市场依然保持较高活跃度，热门地块吸引房企激烈竞拍。

　　7月8日，青岛市崂山区王家村17号地块与李沧区郑庄36号地块成功出让，引发市场广泛关注。王家村17号地块位于崂山区梅岭东路以北、银川东路以西，土地面积18653平方米，容积率2.0，起拍楼面地价22500元/平方米，起拍总价8.39亿元。

　　该地块吸引4家企业激烈竞拍，历经近5个小时、197轮竞价，最终由君一控股旗下的青岛海富房地产开发有限公司成功竞得，成交楼面地价26500元/平方米，成交总价9.88亿元，溢价率17.8%。

　　青顺行房屋（青岛）咨询总经理刘兴分析，该地块之所以被“争抢”，是因为崂山区王家村17号地块地理位置优越，东邻崂山景区，南邻滨海城市公园，距离石老人沙滩仅800米，周边交通、文化、教育、医疗资源丰富。松岭路、银川东路和香港东路等城市主干道交汇于此，地铁11号线、5号线覆盖，出行便利；青岛市博物馆、青岛大剧院、青岛国际会展中心等文化设施云集，增添文化氛围。

　　“此次竞拍竞争激烈，凸显地块稀缺价值与市场吸引力，君一控股拿下地块，显示其对崂山高端住宅市场信心与布局决心。”刘兴说，周边新房项目有海业益佳打造的柏悦府，该项目采用四代宅配置，品质高端。二手房方面，周边小区居住氛围成熟，配套完善，但与新拍地块在产品定位和品质上有差异。新地块被君一控股竞得后，计划打造TOP级4.0产品系，在智慧、健康、生态、康养四大维度全面升级，定位高端豪宅，与周边项目形成差异化竞争，满足高端改善型购房者需求。

　　同日，李沧区郑庄36号地块底价成交，由青岛青特产城集团有限公司竞得。该地块位于九水东路以北、铜川路以东，土地面积38918.4平方米，规划住宅建筑面积54686.28平方米，容积率1.70，起始楼面价9700元/平方米，折合起始价格5.30亿元。地块南临李村河，北倚卧龙山，西接成熟社区，东望世博园，生态资源得天独厚，未来有望打造低密度高品质住宅 。青岛房师傅地产咨询负责人李晨表示：“这是青特置业6月25日进入李沧区摘地后，再下一城，青特在李沧东李板块的持续发力，有望为区域带来新活力。”

　　李沧区郑庄36号地块周边新房项目有绿城理想之城等，产品类型丰富，涵盖高层、洋房等。二手房小区居住氛围浓厚，生活配套齐全。“青特置业竞得该地块后，预计会打造高品质洋房社区，延续城阳青特系产品基因。”李晨说，凭借自身品牌优势与产品特色，青特有望在东李区域市场中“蹚出一条新路径”，为购房者提供更多选择，尤其是对追求低密度、高品质住宅的改善型客户具有吸引力。

　　六月土拍市场同样活跃

　　6月17日，市北区新都心片区果品市场地块被保利发展（山东）有限公司、青岛青铁智能科技有限公司，以总价7.2亿元联手摘得，楼面地价11000元/平方米。6月18日，市北新都心福州北路地块由青岛市北城发产业发展有限公司以楼面地价9600元/平方米，总价5.91亿元竞得。新都心片区新房供应目前处于稀缺阶段，这两个地块入市，有望激发区域价值。

　　青岛新荣房地产咨询负责人高程表示，市北区新都心片区果品市场地块，周边新房项目较少，处于新房供应空白阶段。地块紧邻地铁3号线站点，交通便利，周边教育、商业配套完善。保利发展与青岛青铁智能科技有限公司联合体竞得后，有望凭借双方品牌影响力与开发经验，打造高品质住宅项目。高程说：“参考保利此前在市北开发的保利和颂、保利天汇等项目，以及青铁在轨道交通资源利用上的优势，项目可能在交通便利性与居住品质上有突出表现，满足刚需与刚改购房者需求 。”

　　据了解，新都心目前新盘稀缺，仅有1个新盘在售，为青岛城投与和达集团联合打造的棠玥和境项目，项目总占地约2万方，总建筑面积约10.2万平方米，容积率3.5，绿地率35%。规划由5幢高层住宅和1栋商业办公楼组成。产品有面积105-118平方米三房、142平方米四房户型设计，社区共计562户，是面向青岛主城精英客群打造的一处主城核心高端改善盘。

　　6月25日，东李郑庄片区LC0306-70地块被青岛青特产城集团有限公司以楼面地价9700元/平方米、总价3.04亿元收入囊中。

　　6月30日，西海岸唐岛湾地块被城发集团（青岛）启盛投资开发有限公司竞得，成交楼面地价13028元/平方米，创西海岸地价新高，成交总价4.46亿元，成为新地王。“该地块区位优势显著，周边配套成熟，毗邻唐岛湾海景资源，未来有望打造纯洋房、叠墅等低密高品质住宅产品。”刘兴说，该地块周边新房项目有瑞源名嘉荷府、中海半山云境等，多为中高端改善型住宅。城发集团竞得后，凭借地块低容积率优势，有望打造低密高品质住宅产品，与周边项目共同提升区域居住品质。

　新周期房企拿地更谨慎

　　楼市进入新周期后，供需结构优化和品质竞争时代已经来临，全新理念将引领楼市朝着更高品质方向发展，具备“稀缺性”的房产脱颖而出，赢得市场。李晨说，像崂山区王家村地块未来打造的高端项目，将凭借稀缺资源与高品质规划，有望在市场中占据优势。

　　土拍市场升温是市场积极信号，优质地块出让与房企积极参与，显示市场信心逐步恢复。预申请制度使土地出让更科学合理，提高土地供需匹配效率，降低市场风险。高程说：“新都心片区地块为区域带来新房供应，满足刚需与刚改需求；崂山区地块则提升区域高端住宅市场品质与竞争力，不同区域地块出让有不同意义。”

　　刘兴认为，从近期土拍看，房企拿地更谨慎，聚焦优质地块。这些地块周边配套完善，开发潜力大。新地块项目将丰富市场产品类型，推动区域房地产市场良性发展。同时，土拍市场变化也会影响购房者预期，“购房者可以根据新地块项目规划与价格，相对应地调整购房决策，有些新产品不妨等一等。”刘兴建议。（青岛日报李鹏飞）