平均成交价格微涨0.7% 武汉主城区“以价换量”助力楼市回暖

中经记者 张家振 武汉报道

武汉楼市半年考“答卷”成色几何？最新统计数据给出了答案。

7月15日，国家统计局公布的“2025年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，6月，共有56个城市新建商品住宅售价指数环比下降，14个城市环比上涨。其中，武汉6月新房价格环比下降0.1%，同比下降3.2%，环比、同比降幅均有所收窄，楼市阶段性筑底回暖的趋势更加明显。

《中国经营报》记者日前从戴德梁行武汉公司方面获得的最新统计数据也显示，今年上半年，武汉市商品住宅市场整体呈现出市场供应、成交面积、成交价格齐涨的态势。其中，批准上市面积、总成交面积分别同比上涨约0.9%、2.2%，和2024年相比，平均成交价格微涨0.7%。

（近10年来，武汉市商品住宅市场成交面积和成交均价走势情况。图片来源：戴德梁行）

戴德梁行武汉公司总经理周星分析认为，2025年上半年，武汉市房地产市场在宏观经济稳中向好的背景下，土地市场核心区域涉宅用地热度不减，民营企业拿地参与度有所上升；主城区价格敏感型需求释放带动住宅市场回暖，但远城区库存压力或影响整体市场复苏。

主城区价格敏感型需求集中释放

经历一段时间的低迷期后，在各项利好政策刺激下，武汉市房地产市场正总体行进在企稳回暖的轨道上。

根据戴德梁行统计数据，今年上半年，武汉商品住宅市场总成交面积328.2万平方米，同比上升约2.2%，批准上市面积301.3万平方米，同比提升约0.9%；平均成交价格15636元/平方米，较2024年15530元/平方米的均价小幅上涨约0.7%。

尽管武汉楼市整体有所回暖，但市场需求向中心城区集中的趋势更加明显。分区域来看，武汉市中心城区占成交面积的41.2%，占供应面积的50.9%，而远城区分别仅为28.6%和19.6%。

戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示，今年上半年，中心城区引领武汉市商品住宅市场成交，江岸区、汉阳区、东湖高新区分别以46.2万平方米、36.2万平方米和35.6万平方米实现领跑。

在成交价格方面，和2024年价格普跌相比，武汉市大部分区域的成交价格降幅呈收窄趋势，汉南区、新洲区、武昌区和沌口片区（武汉经济技术开发区）分别上涨6.1%、2.8%、2.6%和0.3%，而降幅较大的区域有江夏区、东湖高新区、江岸区和汉阳区，分别较2024年下降了14.1%、10.8%、9.0%和6.7%。

“值得注意的是，四个价格降幅较大的区域中，江岸区、汉阳区和东湖高新区同时也是今年上半年成交面积最多的区域。”胡韵分析认为，这从侧面证明本轮成交回升的核心因素是价格敏感型需求集中释放，即长期观望的刚需或置换群体集中入市形成的“以价换量”效应。

此外，武汉市商品住宅市场库存高企的现状也备受关注。戴德梁行统计数据显示，截至今年6月底，武汉市商品住宅市场的整体出清周期达到27.5个月，虽然和2024年7月的30.9个月相比有所下降，但对比2024年12月的17.6个月，反弹较为明显。而高于平均出清周期的区域主要集中在新洲区、蔡甸区、黄陂区等远城区。

“总体而言，今年上半年，武汉市商品住宅市场‌较2024年有所回暖，主城区通过价格回调激活了观望已久的刚需和改善型需求，而远城区库存压力依旧高企，区域分化加剧或成为武汉楼市全面复苏的最大掣肘。”胡韵表示。

核心地段多宗住宅用地溢价成交

和武汉楼市整体有所回暖不同，武汉市土地市场的总体表现依旧低迷。

根据戴德梁行统计数据，今年上半年，武汉市土地市场成交面积为153.9万平方米，同比下降10%；成交金额为126.6亿元，同比提高8.6%；平均成交楼面地价4208.4元/平方米，同比下降12%。

这也和今年上半年武汉市土地市场供应、成交“主战场”集中在部分远城区密切相关，长江新区、沌口两大区域合计占武汉市土拍总面积的47.6%，占据了近乎半壁江山。纯住宅用地主要成交在黄陂区、沌口和江夏区，成交面积分别为12.2万、11.7万和11.2万平方米。

从土地成交类型来看，今年上半年，涉宅用地依旧是武汉市土地市场成交的主力，占成交总面积的50.1%。其中，纯住宅用地占比27.8%、住宅及其他用地占比12.7%、商业住宅用地占比9.6%。

“受成交地块主要集中在远城区影响，在武汉市土地市场成交表现中，综合用地和涉宅用地成交楼面价分别较2024年下降了29.1%和17.7%。”胡韵表示，但武汉市主城区核心地段仍“一地难求”，多宗主城区优质宅地历经数十轮竞拍，最终溢价成交。

例如，6月30日，绿城旗下武汉旭尚房地产开发有限公司经过106轮竞价，最终以约6.7亿元拿下江岸区P（2025）049地块，溢价率达54.4%，成交楼面价27920.2元/平方米，成为今年上半年武汉市土拍市场中的“溢价率之王”。

记者注意到，在今年上半年武汉市土地市场中，中心城区多宗优质地块也曾引发房企激烈争夺。此前，位于青山区临江大道的P（2025）014和武昌区中山路P（2025）035两宗地块溢价率分别达到34.3%和30.6%。

不过，从拿地企业性质来看，央企仍然是拿地主力，拿地金额占比达72.4%；民营企业拿地金额占比为25.6%，和2024年年底的13.7%相比，民营企业拿地参与度有所提高。

胡韵分析称，从整体来看，今年上半年，武汉市土地市场热度较之前有所回升，在以打造高品质“好房子”为核心竞争力的新一轮房地产发展趋势下，核心区域涉宅用地仍对开发商具有相当的吸引力。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）