存量资产如何变“金矿”？

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

在新经济形势之下，高效利用存量不动产成为国有企业提升资产效益重要且必要的手段。

近日，在戴德梁行北京不动产市场年中发布会上，戴德梁行北京估价及顾问服务部董事、北区新经济业务负责人金廉政向《中国经营报》在内的媒体分享了国有资产盘活的价值及经验。

在金廉政看来，国有企业盘活存量资产的过程不仅是对资产合规及运营现状的梳理，从而推动资管业务优化、实现战略升级，同时对于打通各层级、区域资产、构建业财一体化管理体系，塑造具有特色的市场优势有着重要意义。

资产管理精细化转型

随着市场进入存量时代，资产管理需要从简单的“管”字至上、运营管理成本控制，向精细化的资产运营管理转变。

金廉政分享道，目前众多央企和北京市属国企在集团层面纷纷成立资产管理公司、资产管理平台或资产管理部，其目的就是将管理视角从单纯的财务管理，提升到资产运营层面，对整体资产进行系统梳理和管理。

过去，国企管理资产往往局限于出租和基础物业管理。然而，面对当前写字楼市场严峻的竞争环境，如何抓住有限的新增租户需求，提升项目自身价值，关键在于实现“三管合一”——即运营管理、资产管理和物业管理的深度融合。

金廉政指出，物业管理是基础，运营管理和资产管理则侧重于项目的精细化经营，思考如何在基础服务之外，从项目运营和增值角度提供更优的管理模式。

金廉政强调，当前企业普遍面临资金压力，监管层也通过政策（如基础设施REITs）为企业提供资产盘活渠道和工具。同时，资本市场对不动产充分开放。因此，国有资产管理端必须形成“以终为始”的全链条管理思维，将项目未来资本化退出作为管理的终极目标。

这要求在整个资产运营管理中实现更高水平的精细化和效率。传统的“收租绑定大客户”模式面临企业资金压力和项目运营难题的双重挑战，唯有打通“投融管退”全周期，才能有效应对。

他同时提出，数字化是提升资产管理效率的关键。过去，许多集团内项目公司各自为政，缺乏集团层面的统一规划和运营协调。而通过搭建管理平台系统实现数字赋能，集团可以实时跟踪各资产表现、预判发展趋势，从而优化资源配置、协调租户策略。比如可以引导租户在集团内部不同品质的楼宇间流动。

金廉政认为，数字化赋能不仅提供财务台账，更提供运营台账，能清晰识别租约到期情况，主动启动续租谈判，抢占市场先机，这对于精细化资产管理至关重要。

挑战与应对方案

基于多年服务央企及地方国企的经验，金廉政表示，国有资产管理普遍面临四大核心问题。

一是家底未摸清：许多国企对其资产边界、底层信息掌握不清。

二是价值待提升：大量老旧国有资产，其物业品质、类型与区域发展严重错配，地块价值虽存，但运营实现的价值较低。

三是管理效能低：过去依赖内部关联客户，缺乏市场化竞争意识和能力。当市场竞争加剧、价格透明、增值服务要求提高时，运营团队若缺乏敏锐的市场判断和快速调整能力（如及时调整租赁策略），极易导致客户流失和楼宇空置。

四是发展难持续：传统“吃瓦片”（依赖租金）模式缺乏长期规划。项目只要满足租金和国资备案要求即可出租，未考虑客户业务调整或退出后的可持续发展问题。一旦客户变动，资产或运营体系难以持续。

针对上述问题，众多企业已在探索解决方案。

金廉政分享道，针对资产梳理与分级定岗，首要任务是盘清家底，并基于市场化诊断和评价对资产进行分级分类，如优质资产、需盘活资产、瑕疵资产等。针对不同等级资产制定差异化的管理和管控模式。他同时提醒，并非所有资产都能盘活，需区分哪些具备通过投资撬动运营的条件。

在资产价值提升路径方面，他表示，首先要解决瑕疵资产合规性问题，这是价值提升的前提。无论是改造、资本化运作还是融资，首要解决项目合规性问题，如产权、规划等，需明确瑕疵能否解决，以及解决路径和成本。

在推进城市更新项目时，对于老旧物业，需评估其业态、品质是否适配区域发展。探索改变规划、重新开发闲置土地或进行二次开发的可能性。需寻找合作资源方、开发商，并设计合理的收入分配模式。

此外，针对运营增效，他表示，应侧重于“软件”层面的调整，无须大量硬件投入。例如，改变僵化的租金定价策略，使其更灵活、市场化；调整目标租户类别；优化服务内容（如面积切分、装修投入策略）；拓展招商和运营渠道，引入市场化第三方合作机构赋能；优化物业管理和资产管理成本及模式。

在实现资产可持续发展方面，核心在于解决退出、资金和管理标准化问题。据金廉政介绍，当前资本市场对持有型不动产的退出渠道日益多元，除公募REITs外，私募REITs也发展迅速，对底层资产要求相对宽松（涵盖商办综合体、酒店等多种物业）。

无论选择何种金融工具或交易模式，最终需吸引投资人，这要求项目运营在收益和成本控制上满足金融产品的筛选偏好。因此，项目运营需设定清晰的退出目标和预期规模。

他强调，在战略定位与管理标准化上，集团层面需形成清晰的资产管理战略定位，要考虑清楚是简单出租还是追求长期价值最大化，并建立标准化的管理工具和流程，提升运营团队的管理规范性和效率，使之更匹配市场化主流需求。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：张国刚）