中信证券｜向存量求价值，向运营要效益：中央城市工作会议学习体会

来源：中信证券研究

文｜陈聪 杨帆 李想 于翔 张全国

根据新华社消息，中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要转变发展理念、发展方式、发展动力、工作重心、工作方法。会议部署城市工作七个方面的重点任务。

▍时隔十年党中央再次召开城市工作会议，提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”，“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段”重要论断，为做好新时代城市工作指明方向。

时隔10年，党中央再次召开高规格的中央城市工作会议。从新中国成立以来，中央城市工作会议已经召开了四次，分别是1962年、1963年、1978年和2015年。当前，随着我国城市化率已经达到较高水平，城市发展理念，发展方式，发展动力，工作重心，工作方法都与时俱进。会议部署城市工作在体系、创新动能、宜居、绿色低碳、安全韧性、文化传承和智慧便捷等方面的工作。总而言之，会议为做好新时代城市工作提供了长期指导，明确了系统且复杂的城市工作着力的方向。

▍有助于不动产和基础设施存量提质增效的市场化力量，有望获得广阔的成长空间。

我们相信，城市发展中的存量提质增效，就是在避免盲目铺摊子和无效投资，同时提升存量优质资产的使用效率。一些地方上的，鼓励空间运营提效和空间服务水平提升的政策不断出台。例如，北京市专门出台文件，要求“多维度，差异化，特色化引导商业空间升级，鼓励商业物业产权方引入专业运营主体”（北京市深化改革提振消费专项行动方案，2025年7月）。再如，北京市要求“坚持市场化，构建质价相符物业服务市场机制，促进物业费合理定价与动态调整”（北京市深化物业管理改革创新，持续提升物业服务质量三年行动计划，2025年5月）。我们相信，在政策鼓励之下，在市场不断增长的需求面前，具备独特竞争力的商管和物管公司发展前景广阔。

▍城市稳定发展期叠加无风险利率下降，核心不动产资产价值凸显。

会议对于城镇化转入稳定发展期的定调，意味着我们告别大拆大建，迎来基础设施补短板，不动产更新提升和新增培育并举的新阶段。在增量相对有限的新时代，历史收益贡献稳定，现金流产出稳定的资产更具稀缺性。此外，无风险利率持续下降，REITs市场不断发展，长期资金配置的“资产荒”，客观上也推动了核心资产的价值重估。头部购物中心是最具备先发优势的资产，部分购物中心十年来租金持续稳定增长。

▍随着国内基础设施日益完善，在持续补短板的同时，环卫、垃圾发电、供排水、燃气等领域正在迎来从增量发展向存量发展的转变。

为完善供给和提升可持续支撑能力，投资补短板方面，我们预计供排水及燃气管网改造将是核心，地下基础设施仍较为脆弱，仍需要持续强化投资以提升城市服务韧性；服务提质方面，提升政府购买服务力度和强化对于运营主体的监管，淘汰低质量运营方，确保市政服务的高质量完成；绿色转型方面，根据城市更新特征与碳中和需求，实现城市电、热系统的结构性优化，通过推广建筑节能、分布式光伏建设，改造供热管网和系统提升智慧化和能耗，助力双碳目标实现。

▍风险因素：

城市工作会议是对工作进行原则性，长周期的指导，具体的城市工作落地展开仍有待具体政策执行；部分运营性不动产供给过大，租金不够稳定的风险；部分基础设施和不动产的运营服务机构缺乏竞争力的风险。

▍投资策略：

城市工作会议对我国城镇化发展所处的历史阶段进行了准确的论断，对未来城市工作进行了体系化，综合化的部署，专门强调了聚焦存量提质增效的高质量发展，也有助于真正具备运营提效能力的企业，真正具备补强短板业务能力的主体，真正拥有核心资产的公司发展壮大。我们看好那些在未来城市工作中能有效发挥自身能力的企业。

本文节选自中信证券研究部已于2025年7月15日发布的《7月15日城市工作会议学习体会—向存量求价值，向运营要效益》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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