房地产律师如何论证借名买房关系成立，帮胜诉确权？

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在房产交易中，借名买房虽能暂时规避政策限制，却暗藏产权归属风险。北京朝阳一起案件中，陈志强因不想名下多套房产，借用侄女林晓名义购房，多年后却发现房屋被林晓夫妻擅自转卖给侄子张磊，法院最终认定转卖合同因恶意串通无效，判决房屋返还实际权利人。这起案件为借名买房行为敲响警钟，明确了产权归属与合同效力的法律边界。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈志强，房屋实际出资人及使用人

被告 1：林晓，名义购房人（陈志强侄女）

被告 2：王浩，林晓配偶

被告 3：张磊，房屋受让人（陈志强侄子）

关键公司：乙房地产开发有限公司（原出卖人）

（二）争议焦点

陈志强与林晓之间的借名买房关系是否成立？

王浩与张磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通无效？

张磊作为亲属，能否以 “善意取得” 主张房屋所有权？

房屋最终应归实际出资人陈志强还是登记权利人林晓？

（三）事件经过

2007 年，陈志强欲购买朝阳区三号房屋，因担心名下房产过多，与侄女林晓约定 “借名买房”：以林晓名义签订购房合同，陈志强实际支付首付款 18.7 万元，并通过银行贷款 73 万元支付剩余房款，2009 年 1 月陈志强提前还清全部贷款。房屋交付后，陈志强装修入住并持续缴纳物业费、电费等费用，房产证由陈志强保管。

2018 年，林晓因孩子上学需购学区房，与陈志强协商将房屋名义权利人变更为配偶王浩，双方口头约定实际所有权仍归陈志强。2021 年 4 月，陈志强发现王浩与侄子张磊签订《房屋买卖合同》，将三号房屋以 158.4 万元低价转让并过户，合同未约定交付时间、违约责任等核心条款。陈志强多次要求返还房屋遭拒后诉至法院，主张确认合同无效并过户房屋。

二、案件分析

（一）借名买房关系的法律认定

根据生效判决及在案证据，陈志强与林晓的借名买房关系成立：

出资证明：陈志强提交的银行流水显示，首付款及贷款还款均由其账户支付，2009 年结清贷款的凭证也由陈志强持有；

实际占有：物业费、电费、取暖费等缴费凭证均显示为陈志强支付，房屋自交付后一直由陈志强居住使用；

合意证据：双方口头约定借名买房的事实，经亲属证言及房产证由陈志强保管的细节佐证，符合借名买房的典型特征。

法院据此认定，陈志强为房屋实际权利人，林晓仅为名义登记人，不享有实际产权。

（二）恶意串通的合同无效情形

王浩与张磊签订的房屋买卖合同被认定无效，核心依据是《民法典》第一百五十四条 “恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效”：

主体特殊关系：王浩、林晓与张磊均为陈志强亲属，张磊明知陈志强长期居住在三号房屋，且知晓借名买房的事实；

交易价格异常：合同约定成交价 158.4 万元，远低于同期同小区 6 - 7 万元 / 平方米的市场价（涉案房屋按面积推算合理价应超 300 万元）；

合同内容瑕疵：未约定房屋交付时间、违约责任等基本条款，不符合正常房屋交易习惯，存在规避税费或恶意转移财产的嫌疑；

举证不能后果：张磊经法院传唤未出庭应诉，未举证证明支付合理对价或对借名事实不知情，应承担举证不能的不利后果。

（三）善意取得制度的适用排除

张磊主张 “善意取得” 房屋所有权的抗辩未获支持，因善意取得需同时满足 “善意、合理价格、登记” 三要件：

非善意：张磊作为亲属，明知房屋由陈志强实际居住，却仍与王浩签订合同，主观上存在过错；

非合理价格：158.4 万元的交易价显著低于市场价值，不符合 “合理价格” 要求；

登记不阻却无效：虽房屋已过户至张磊名下，但因基础合同无效，登记行为无法产生物权变动的合法效力。

法院据此排除善意取得适用，认定张磊应返还房屋。

（四）借名买房的权利义务平衡

借名买房中，实际权利人陈志强虽履行了出资义务并实际占有房屋，但未及时办理产权变更登记，存在一定风险。但林晓、王浩作为名义权利人，明知房屋归属却擅自转卖，主观恶意明显；张磊作为知情亲属参与低价交易，构成共同侵权。法院综合各方过错，判决恢复房屋登记至王浩名下后，再过户给实际权利人陈志强，既保护了实际出资人的合法权益，也惩戒了恶意串通行为。

三、裁判结果

法院判决：

确认王浩与张磊 2021 年 4 月 7 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

张磊于判决生效后 10 日内将朝阳区三号房屋恢复登记至王浩名下；

王浩、林晓于判决生效后 30 日内协助陈志强将三号房屋过户至陈志强名下。

四、案件启示

（一）借名买房需签订书面协议

为避免纠纷，借名双方应签订书面《借名买房协议》，明确：

权利归属：约定房屋实际所有权归出资人，名义登记人仅为代持；

义务约定：名义登记人不得擅自处分房屋，配合办理过户的条件及时间；

违约责任：明确名义登记人违约转卖的赔偿标准，降低维权成本。

（二）保留完整出资及占有证据

实际出资人需留存关键证据链：

出资凭证：首付款转账记录、贷款还款流水、税费缴纳凭证，注明 “购房款” 用途；

占有证明：物业费、水电费、装修合同等由本人签署的单据，证明实际居住使用；

权属证明：房产证原件由本人保管，避免名义登记人单独处分房屋。

（三）警惕亲属间恶意交易风险

亲属间借名买房更需防范道德风险：

及时过户：政策允许时尽快办理产权变更登记，避免名义权利人婚姻变动、债务纠纷导致房屋被查封；

限制处分权：可在房产证上设立居住权登记，或通过公证约定房屋处分需经实际出资人同意；

知情回避：其他亲属明知借名事实却参与低价交易，可能因 “恶意串通” 承担合同无效后果。

（四）房屋交易需遵守正常流程

购房人受让房屋时应尽到审慎义务：

核实权属：通过不动产登记部门查询房屋是否存在代持、查封等权利瑕疵；

合理定价：交易价格应参考市场行情，避免显著低价交易引发 “恶意” 嫌疑；

完善合同：明确交付时间、违约责任、户口迁移等条款，留存付款凭证及交接记录。

借名买房虽能解一时之困，但产权登记与实际权利分离始终存在风险。实际出资人应增强法律意识，及时通过书面协议和证据留存明确权利，必要时咨询专业律师制定风险防范方案。亲属间更应恪守诚信，避免因房产纠纷破坏亲情，最终得不偿失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）